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Casa vacanze: come funziona il contratto di affitto

11 Mag 2018


Casa vacanze: come funziona il contratto di affitto

> Business Pubblicato il 11 Mag 2018



Casa vacanze e affitto breve: è necessario il contratto di locazione? Come funziona il contratto d’affitto per uso temporaneo e quando va registrato. Ecco i dettagli

Nonostante la crisi, questa lunga ombra con la quale conviviamo da anni, risulta comunque difficile rinunciare alle tanto agognate vacanze, soprattutto nel periodo estivo. Portafoglio permettendo, la destinazione prescelta varia da soggetto a soggetto. C’è chi opta per costosi viaggi, lussuose crociere e chi per la più classica delle mete: il mare. Quest’ultima scelta definita anche come soggiorno balneare. Ciò non esclude altre tipologie di turismo, come ad esempio quello legato alla montagna. Come ben si può intuire, si tratta di un mercato sempre vivo e trattandosi appunto di mercato, genera automaticamente una domanda con relativa offerta. Ed ecco che si è andato man mano ampliando il segmento turistico legato alle case vacanze.

Per molti, infatti, affittare la casa per brevi periodi di tempo è diventata un’attività quasi professionale. Talvolta è un modo per alleggerire il carico di costi (anche fiscali) legati alla proprietà di un bene immobile, ma certamente l’affitto breve è una delle tendenze più diffuse del momento. Sul punto leggi: Affitto breve: è di tendenza e conviene. Vediamo allora come funziona il mercato delle case vacanze e come affittare una casa vacanze. Vediamo, inoltre, le regole del contratto di affitto di una casa per le vacanze; quando è necessario registrarlo e tutti i dettagli in ordine alla durata ed al canone.

Il mercato delle case vacanze

Di logica, un mercato prevede: un venditore, un acquirente, un prodotto o servizio e una contrattazione, senza dimenticare un regolare attestato che documenti le varie stipule avvenute. Analizziamo allora tutti gli elementi di cui si compone questo specifico mercato.

Casa Vacanze: il locatore

Il locatore è colui che, essendo proprietario di un immobile, decide autonomamente o tramite agenzie specifiche di affittare per periodi prestabiliti l’immobile in oggetto. Come anticipato, il proprietario, in questo caso, prende il nome di locatore.

Casa Vacanze: il locatario

Il locatario è il soggetto interessato all’uso del bene proposto dal locatore. In sostanza il locatore è colui che prende in affitto l’appartamento per le vacanze.

Casa Vacanze: il prodotto o servizio

Il bene in causa può essere: un appartamento, una villa o qualsiasi altro immobile in regola sotto ogni profilo e punto di vista strutturale e fiscale.

Casa Vacanze: il contratto

Per affittare una casa vacanze è necessario un regolare contratto scritto. Serve cioè  un documento sottoscritto tra le parti (locatore e locatario), il quale comprende termini e condizioni d’uso del bene (lasciando comunque spazio alla libera contrattazione), redatto seguendo le norme in vigore. Logicamente, non è prevista in alcun modo la possibilità di sublocazione dell’appartamento.

Casa vacanze: come funziona il contratto di affitto

Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità. La finalità turistica, inoltre, deve essere espressamente indicata nel contratto, onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria.
Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto di locazione per finalità turistiche. Generalmente, però, questo tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato. Con riferimento alla diversa durata del contratto, è possibile distinguere tra:

  • locazione turistica lunga (cosiddetto contratto casa vacanze): il contratto deve prevedere clausole che regolano, tra l’altro, la durata della locazione, l’entità del canone e le modalità di pagamento dello stesso, prevedendo la rivalutazione in corso di contratto e il deposito della cauzione;
  • locazione turistica breve (cosiddetto contratto brevi vacanze): tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
  • locazione turistica brevissima (detto anche contratto weekend): nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Casa vacanze: durata e obblighi fiscali

Proprio l’aspetto della durata merita un approfondimento in relazione agli obblighi connessi.

Casa vacanze: se l’affitto dura meno di 30 giorni

Il periodo di locazione è inferiore a 30 giorni? Nulla di preoccupante, il locatore (vale a dire colui che affitta l’appartamento) non ha nessun obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzie delle Entrate.

Casa vacanze: se l’affitto dura più di 30 giorni?

E se il periodo di affitto supera i 30 giorni? In questo caso, il proprietario, secondo quanto previsto dalla legge [1] che disciplina la locazione di immobili urbani, è tenuto alla registrazione del contratto presso l’Agenzie delle Entrate, pagando inoltre l’imposta di registro con modello f24. Collegato all’aspetto tributario, vi è anche quello della sicurezza: il locatore, infatti, deve denunciare la presenza del locatario presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.

Ricapitolando e approfondendo.

Qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto. Se tra le stesse parti sono stati stipulati più contratti di locazione turistica per diversi periodi, ciascuno dei quali anche inferiore ai trenta giorni, la cui durata complessiva sia però superiore ai trenta giorni nell’arco dell’anno solare, sussiste obbligo di registrazione. Le locazioni turistiche di durata superiore ai trenta giorni, invece, devono essere registrate entro trenta giorni dalla stipula e sono soggette al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.

In caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, inoltre, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.

Contratto casa vacanze: come compilarlo

Veniamo, ora, agli aspetti pratici. I dati contenuti dal contratto possono variare, ma i fondamentali sono:

  • Generalità anagrafiche dei soggetti (nome, cognome e data di nascita);
  • Elementi dell’immobile (località, indirizzo e piano);
  • Composizione dell’immobile (numero di camere, posti letto e eventuale presenza di giardino, piscina ecc);
  • Termini della durata della locazione con conseguenti modalità di consegna dello stesso;
  • Dichiarazione di spese incluse relative all’affitto (acqua, gas, luce e pulizie).

Affittare casa per le vacanze: canone

Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Quanto alle modalità di pagamento generalmente il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto: quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.
Se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:

  • meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.

Casa vacanze: chi paga le tasse?

Come ultimo aspetto ricordiamo il fattore contributivo, legato alla sola persona del locatore. Ed infatti, è il proprietario dell’appartamento che paga le tasse sull’immobile. Ebbene, secondo le recenti modifiche sul tema, il proprietario può optare per il regime della cedolare secca, applicando così un’aliquota del 21%.

Dove affittare casa vacanze?

Le modalità per proporre un appartamento in affitto come casa vacanze, grazie al web, sono sempre più numerose: non ci si limita più, difatti, alle agenzie immobiliari, ma vi sono dei portali web appositi, che mettono direttamente in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb.

Le modalità per registrare e inserire le offerte, così come i costi del servizio, sono differenti da portale a portale; per chi ha difficoltà nell’utilizzo dei servizi web, è possibile farsi aiutare, a pagamento, da professionisti, i property manager, che, oltre ad occuparsi dell’accoglienza degli ospiti e della manutenzione di base degli appartamenti, si occupano anche di gestire le prenotazioni attraverso i principali portali web.

note

[1] L. n. 392/78.


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