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Vendita casa: chi paga le spese condominiali?

20 maggio 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 20 maggio 2018



Compravendita immobiliare: chi è tenuto al pagamento delle spese condominiali, l’acquirente o il venditore? Vediamolo di seguito

Come tutti sappiamo, i condomini sono tenuti al pagamento delle spese condominiali per il solo fatto di esser tali.  La ripartizione delle spese, poi, serve solo a determinarne la misura in capo a ciascuno, generalmente in ragione dei cosiddetti millesimi. In gergo tecnico si dice che l’obbligazione di pagare le spese condominiali è una obbligazione propter rem, vale a dire che circola assieme al bene (l’immobile). Per questa ragione, in occasione della vendita di un immobile non sempre è chiaro chi debba pagare le spese condominiali.

Per stabilire a carico di chi sono le spese di condominio dopo la vendita dell’immobile, è bene fare una distinzione fondamentale tra spese ordinarie di gestione e spese straordinarie.Vediamo nel dettaglio.

Condominio: chi paga le spese di gestione ordinaria?

Quando si parla, genericamente, di spese di condominio si fa riferimento – di solito – alla gestione ordinaria, ossia al contributo mensile che bisogna versare per contribuire alle spese di amministrazione e tenuta delle parti comuni (pulizia scale, luce, ascensore, giardino, ecc.). Chi deve pagare queste spese: il venditore dell’appartamento o l’acquirente? In questi casi, il codice civile stabilisce che:

  • per le spese relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà (sia esso conseguente a vendita, donazione, ecc.) e per quelle dell’anno precedente, l’amministratore può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente. In altre parole può chiedere, indifferentemente, sia all’uno che all’altro l’integrale versamento della somma non pagata;
  • per le spese relative agli anni pregressi resta responsabile solo il venditore;
  • per le spese relative agli anni successivi a quello del rogito è obbligato solo l’acquirente.

Quindi può affermarsi che in occasione della vendita dell’immobile in condominio, all’acquirente si trasferisce automaticamente anche l’obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali, anche se le obbligazioni sorte fino al momento della vendita rimangono  proprie del venditore. Quindi, il nuovo proprietario non deve nulla in relazione ad eventuali debiti del vecchio proprietario?

La risposta non è così pacifica. Vediamo perché.

Spese condominiali: chi le paga in caso di vendita immobile?

Se la regola generale è quella vista innanzi, ossia che le obbligazioni sorte fino al momento della vendita rimangono  proprie del venditore, è da dire altresì che le disposizioni di attuazione del codice civile [1], con una norma di favore nei confronti del condominio, prevedono una eccezione a questo principio: chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido verso il condominio per i contributi inerenti all’anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. Essere obbligati in solido non vuol dire essere titolari dell’obbligazione di pagamento nei confronti del condominio, ma semplicemente poter essere oggetto di richiesta di pagamento. Ciò vuol dire che l’acquirente, in caso di inadempienza da parte del venditore, può essere chiamato dal condominio al pagamento degli oneri spettanti in realtà al vecchio proprietario.

Tuttavia, in capo all’acquirente che ha eventualmente dovuto corrispondere delle somme per conto del vecchio proprietario, esiste sempre il diritto di rivalsa nei confronti di quest’ultimo [2].

Chi paga le spese per lavori straordinari?

Diverso è il discorso in ordine alle spese per i lavori straordinari, ossia di quelle spese deliberate dall’assemblea una tantum per lavori che non riguardano la gestione ordinaria. Infatti, secondo l’orientamento della Corte di Cassazione, nel caso di esecuzione di lavori straordinari ad essere obbligato è il condomino che ha deliberato quelle spese, al di là del fatto che rimanga tale anche nel corso della esecuzione delle opere.

Per fare un esempio pratico: se l’assemblea del condominio Alfa delibera i lavori di rifacimento del prospetto nel mese di gennaio, Tizio vende la propria casa a Caio a marzo e i lavori iniziano a giugno, l’obbligato al pagamento (salvo la solidarietà) è il venditore e non Caio, l’acquirente. Ne consegue che nel caso in cui Caio sia chiamato al pagamento delle spese avrà diritto di rivalsa nei confronti di Tizio.

Secondo la Corte [3], infatti, a rendere obbligato l’ex condomino al pagamento delle spese è il fatto di avere avuto la qualifica di condomino in occasione dell’assemblea di approvazione dei lavori, considerata questa come il momento costitutivo dell’obbligazione. La successiva assemblea di ripartizione delle spese deve considerarsi, dunque, solo come momento di precisazione dell’importo da pagare.

Vendita immobile: chi può partecipare all’assemblea?

Ciò chiarito in termini di spese, rimane da comprendere chi è legittimato a partecipare alle riunioni condominiali in caso di deliberazione di lavori straordinari e successiva vendita dell’immobile. Vale a dire se Tizio vende l’appartamento a Caio, ma per una delle ragioni sopradette deve continuare a pagare, può anche prendere parte all’assemblea? La risposta è negativa. In proposito la giurisprudenza di legittimità [4] afferma che «in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni». In questi casi, prosegue la Cassazione nella medesima sentenza, le ragioni del venditore possono essere rappresentate in assemblea attraverso la voce dell’acquirente.

Acquisto immobile e  spese condominiali: come tutelarsi?

Quanto detto sopra fa comprendere come, in sede di compravendita di un immobile, una delle preoccupazioni principali dell’acquirente sia la situazione debitoria del venditore nei confronti del condominio. Come può difendersi l’acquirente che non vuol subire il rischio di pagare le morosità del venditore? Vi sono due modi.

Uno può essere quello di chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio una dichiarazione che attesti che alla data della vendita della casa, sono state integralmente pagate le spese condominiali maturate fino a quel momento. L’acquirente non ha diritto di ottenere questa certificazione direttamente presso l’amministratore, il quale potrebbe rifiutarla per tutelare la privacy di chi, in quel momento, è ancora condomino. Tuttavia l’acquirente può pretendere che sia il venditore a farsi rilasciare questa dichiarazione.

Una seconda via, invece, è quella di concordare nel contratto di vendita che delle spese di condominio eventualmente maturate nell’anno in corso o in quello precedente si faccia carico solo il venditore e che, quindi, non ricadano anche sull’acquirente. Attenzione però: questo accordo ha valore interno per cui riguarda solo le parti, senza vincolare anche il condominio che ben potrà rivolgersi ugualmente al nuovo condomino, salvo poi il diritto di regresso verso il venditore.

note

[1] Art. 63, quarto comma, disp. att. Cod.Civ.

[2] Artt. 1292 e ss. Cod.Civ.

[3] Cass. ord. n. 15547/17 del 22.06.2017.

[4] Cass. sent. n. 23345/08 del 09.09.2008.

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