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Veranda sul balcone: si può fare?

25 maggio 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 25 maggio 2018



Veranda sulla balconata: serve il permesso di costruire? Si può trasformare il balcone in veranda? Vediamo cosa ha detto in proposito il Consiglio di Stato

Avere una veranda sul balcone è un po’ il sogno di tutti, in particolar modo di coloro che abitano in un condominio.  La veranda, infatti, può risolvere piccoli e grandi problemi come, ad esempio, la tenuta di attrezzi ed elettrodomestici al riparo dalle intemperie climatiche, la creazione di un locale a uso lavanderia o, addirittura, la realizzazione di un vero e proprio piccolo salotto al verde, magari con un tavolino e delle sedie. Ecco che allora ci si domanda: si può fare la veranda sul balcone? Si può trasformare il balcone in veranda? Per realizzare una veranda sulla balconata di un appartamento serve il permesso di costruire?

A  tanto risponderemo nel presente articolo e lo faremo sulla base di quanto ha affermato il Consiglio di Stato con una recentissima sentenza concernente proprio la problematica in commento. Ma procediamo con ordine.

Veranda sul balcone: si può fare?

Cominciamo innanzitutto con il dire che ogni edificio (bello o brutto che sia ed a prescindere dal suo prestigio o viceversa dal suo modesto valore) deve avere un proprio decoro. Si parla, al riguardo, di decoro architettonico dei fabbricati. In quanto tale, il decoro architettonico è una qualità positiva dell’immobile: esso, infatti, rappresenta  l’estetica conferita al fabbricato dall’insieme delle linee e delle strutture che lo connotano e che gli imprimono una determinata e armonica fisionomia [1]. Orbene, il decoro architettonico di un condominio non può essere alterato ad iniziativa di un singolo inquilino: presupposto indispensabile, in tali casi, è sempre l’interesse della maggioranza dei condomini.

Il decoro architettonico degli edifici

Da quanto detto, ne deriva  di tutta evidenza che se la trasformazione di un semplice balcone in una più “gradevole” e comoda veranda non incide sull’estetica e sull’armonia del palazzo, il singolo inquilino potrà senz’altro procedere indisturbato. Se, invece, detta innovazione altera la fisionomia dello stabile, spezzando ad esempio  il “ritmo” della facciata condominiale, che nei vari piani presenti un preciso disegno di ripetizione dei balconi, allora le cose cambiano. L’inquilino non potrà più fare “di testa sua”. Sarà l’assemblea condominiale a decidere con un’apposita delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed al meno la metà del valore dell’edificio.

Detto principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione [2], secondo la quale  inoltre non occorre che il fabbricato, il cui decoro sia stato alterato, abbia un particolare pregio artistico. Né può avere rilevanza il fatto che tale decoro sia stato già gravemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, i quali non potrebbero in alcun modo giustificare l’ulteriore aggravio al decoro dello stabile.

Trasformare il balcone in veranda: che fare?

Al di fuori dell’ipotesi descritta e sempre che non vi siano problemi per la stabilità dell’edificio, il singolo inquilino potrà procedere alla realizzazione della veranda sulla balconata del proprio appartamento. Al riguardo, però, non possono sottacersi tutti gli incombenti di cui il singolo condomino dovrà farsi carico. In particolare:

  • Se la realizzazione di una veranda non costituisce un pericolo per la stabilità dell’edificio, né pregiudica l’aspetto architettonico e il decoro della facciata dell’edificio, l’inquilino potrà avviare i lavori senza richiedere la preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio. Tuttavia, in tali casi, è comunque necessario avvertire l’amministratore.
  • A veranda costruita, nulla vieta che gli altri condomini possano richiedere una revisione delle tabelle millesimali.I millesimi, infatti, non sono altro che un valore percentuale di proprietà dell’intero immobile. Con la conseguenza che chi ha creato una veranda potrebbe esser costretto a pagare più spese condominiali.
  • Prima di chiudere il balcone ed erigere la veranda è necessaria l’autorizzazione a costruire rilasciata dal Comune. In mancanza, il proprietario potrebbe essere accusato di abuso edilizio e, di conseguenza, essere costretto a demolire la veranda.

Ed è proprio l’aspetto da ultimo descritto quello su cui è necessario soffermarsi maggiormente. La domanda, dunque, è la seguente: per realizzare una veranda sulla balconata di un appartamento serve il permesso di costruire?  Vediamo cos’ha detto in proposito il Consiglio di Stato.

Trasformare il balcone in veranda: serve il permesso di costruire?

Con una recentissima sentenza [3], il Consiglio di Stato ha stabilito che le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono sempre soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire. In assenza,  il proprietario dell’appartamento potrebbe essere accusato di abuso edilizio e, di conseguenza, essere costretto a demolire la veranda. Secondo i giudici di Palazzo Spada, infatti, deve escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda, dunque,  integra a tutti gli effetti un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

Veranda sul balcone: senza permesso è abuso edilizio

Ciò posto, il Consiglio di Stato ha ritenuto giusta la determinazione con la quale il Comune aveva disposto la demolizione di «una veranda con struttura in alluminio e vetri con grigliato ligneo esterno di mt. 1,50 X 4,00 circa adibita a lavanderia (lato cortile)», e di «una veranda con infissi in alluminio, priva di vetri di mt. 1,00X2,00 circa adibito a ripostiglio», in quanto entrambe realizzate in assenza di titolo abilitativo.

Sul punto, inoltre, i giudici amministrativi hanno precisato che nessuna eccezione può essere fatta in base al tipo di materiale utilizzato per la realizzazione della veranda. Le verande sono «strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto. Né può assumere rilievo la natura dei materiali utilizzati, in quanto la chiusura, anche ove realizzata (come nella specie) con pannelli in alluminio, costituisce comunque un aumento volumetrico», si legge sul punto nella sentenza.

Da quanto precede, può affermarsi che le verande realizzate sulla balconata determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile  e, dunque, sono soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.

La veranda, dunque, non integra una semplice pertinenza edilizia soggetta a Dia, ma un nuovo locale autonomamente utilizzabile che necessita di permesso di costruire. In caso di violazione, la sanzione applicabile è quella della demolizione.

note

[1] Cfr. Cass. n. 1995 del 08.06.1995; Cass. n. 8731 del 0.09.1988.

[2] Cfr., ex multibus, Cass. n. 14455 del 19.06.2009.

[3] Consiglio di Stato, sent. n. 1893 del 23.03.2018.

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