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Come impedire l’usucapione sulla propria proprietà immobiliare

27 Febbraio 2014


Come impedire l’usucapione sulla propria proprietà immobiliare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 Febbraio 2014



Come si blocca l’usucapione e quali sono gli atti interruttivi per evitare che il possessore diventi anche proprietario.

Abbiamo avuto modo di vedere, in precedenti articoli, che cosa sia l’usucapione (leggi “L’usucapione: cos’è e come funziona”). In sintesi, si tratta di un modo per acquistare la proprietà di beni mobili ed immobili senza bisogno di un accordo (contratto) con il proprietario, ma semplicemente attraverso il possesso pacifico, continuo e non interrotto del bene medesimo per un periodo prestabilito dalla legge (nel caso di immobili è di 20 anni; per i fondi rustici è di 15 anni).

Capita, però, che il proprietario di un immobile consenta ad altri soggetti di utilizzare il proprio bene a titolo di cortesia o di reciproco vantaggio.

Tipico è l’esempio dei terreni agricoli dove il titolare lascia liberi i contadini del luogo di zappare parti di terra dietro riconoscimento di una parte del raccolto o autorizza a prelevare la legna degli alberi da ardere, previa potatura.

Come può, in questi casi, il proprietario tutelarsi onde evitare che l’utilizzatore dell’immobile possa un giorno campare pretese in merito all’usucapione?

Per bloccare la decorrenza dei termini di usucapione occorre che il titolare compia un atto di interruzione previsto dalla legge prima dello scadere del termine di usucapione (per esempio prima del ventennio per gli immobili).

Si può, per esempio, provvedere alla notifica di una domanda giudiziale, ossia un regolare atto di citazione. Ovviamente non vi è anche la necessità di proseguire la causa o solo di iscriverla a ruolo. Basta, dunque, la semplice notifica.

L’atto va redatto da un avvocato e notificato dall’ufficiale giudiziario. Le spese vive ammontano a circa 11 euro (spese di notifica).

Un’altra via per evitare la decorrenza dei termini previsti dalla legge per il perfezionamento dell’usucapione è senz’altro consigliabile formalizzare tra le parti il rapporto giuridico intercorrente (ad esempio locazione o comodato) mediante un atto scritto e l’eventuale successiva trascrizione presso i registri immobiliari. In tale maniera l’utilizzo dei beni da parte del detentore non potrà mai essere configurato come “valevole ai fini dell’usucapione”, ovvero come se lui ne fosse il proprietario, requisito essenziale stabilito dalla legge per avverarsi dell’usucapione.

Spesso si usa, come alternativa, una formale costituzione in mora inviata con raccomandata a.r. nei confronti del possessore usucapiente. Essa vale tra l’altro come diffida dal compiere atti turbativi della proprietà, quali il taglio della legna e la raccolta del fieno compiuti abusivamente. Tuttavia una recente giurisprudenza non riconosce alcun valore all’utilizzo di questo espediente (leggi l’articolo “Usucapione: il termine non si blocca con una diffida“).

Una terza via è far firmare al possessore, prima dello scadere dei termini dell’usucapione, un atto con cui questi riconosce la titolarità del bene in capo al proprietario.

Attenzione: l’atto interruttivo della prescrizione interrompe i termini dell’usucapione che, quindi, da quel momento, tornano a decorrere da capo. Pertanto sarà necessario un nuovo atto interruttivo non appena sarà trascorso un ulteriore tempo utile all’usucapione.



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11 Commenti

  1. faccio 1 domanda la questione e valida anche se una persona ha comprato ad esempio una casa e su una porzione di tetto era occupata gia al momento dell’accquisto di un bene di proprieta di altra persona?

  2. se chi pascola nel mio terreno è uno sconosciuto, basta denuncia ai carabinieri contro ignoti per danni?

  3. io ho un pezzo di terra a forli dove ho dato il consenso di fare l uso capione per finire la vendita sono 2 anni che lui ne usufruisce in attesa di definire uso capione premetto le ho lasciato quindicimila euro per fare uso capione ma del terreno non lo uso io ma lui e non percepisco danaro sto solo aspettando che finisca la causa per definire la vendita ma il mio timore e’ che sembra che i tempi si allunghino per non pagare l ultima cifra quando abbiamo fatto il compromesso davanti a un notaio ci a date 2 anni ad agosto20015 scade cosa devo aspettarmi se ancora non e’ stato fatto usocapione

  4. Ho comprato circa 7 annifa’ un rustico con relativo terreno. Attaccati alla nostra recinzione, c’e’ una casa gia’ esistente. L’ex proprietario del mio immobile ,costrui’ una recinzione per distaccarsi dal vicino. ho notato che ha tagiato parte della recinzione mia, per mettere cianfrusaglie sul mio terreno,dove passa per altro la mia tubazioneidraulica. vorrei sapere se puo’ fare domanda di usucapione , e se si come evitare l’usucapione . grazie anticipatamente.

  5. l uso campione di un terreno agricolo puo essere interrotto da querele fatte per possesso illecito e agressioni e minacce a scopo intimidatorio a che la persona proprietaria non entri nel fondo in questione fatte dall occupante abbusivo per raggiungere il periodo del campione

  6. Ma il fatto stesso che una persona sia al corrente che l’altra utilizzi il proprio bene, non dovrebbe essere sufficiente a far mancare i requisiti per l’usucapione?

  7. Possiedo un terreno industriale, al momento non c’è nessuna costruzione. Nel terreno confinante viene tagliata regolarmente l’erba. Colui che si occupa del taglio mi ha chiesto se poteva tagliare l’erba anche nel mio terreno. Gli ho dato il consenso perchè fa comodo anche a me tenere il terreno pulito. Non abbiamo scritto nulla, vorrei però tutelarmi da un possibile usocapione. Quale strada mi consigliate? Vorrei affrontare la cosa con una spesa minima, ma efficace. Grazie. Franco.

  8. due anni fa ho comprato un terreno agricolo e dopo misurando il terreno mi sono accorto che il mio vicino si era impossesato una parte del mio terreno che si era pure recintato che posso fare per recuperare la parte sottratta

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