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Edilizia convenzionata: quando spetta il maxi rimborso


> Business Pubblicato il 4 giugno 2018



Case popolari: chi ha comprato un alloggio di edilizia residenziale ha diritto al maxi rimborso se lo ha pagato a prezzo di mercato

Se hai comprato un alloggio di edilizia residenziale e lo pagato a prezzo di mercato, avrai diritto ad un maxi rimborso. Ti spetterà, infatti, un rimborso consistenze nella restituzione di parte del prezzo che hai versato per comprare la casa popolare e precisamente la differenza tra quanto versato e quanto invece dovuto per legge. Inutile sottolineare che si tratta di cifre davvero notevoli, talvolta superiori a 100 mila euro.

Ne avevamo già parlato in Casa popolare: rimborso se l’hai pagata a prezzo di mercato. Ebbene, chi ha comprato una casa popolare potrebbe aver “sborsato” una somma di denaro di gran lunga superiore rispetto a quella dovuta per legge e avrà, pertanto, diritto alla restituzione di parte del prezzo. Ciò in quanto la legge [1] prevede che le case costruite nell’ambito della cosiddetta edilizia residenziale convenzionata sono soggette ad un prezzo di vendita vincolato. Ciò significa che questi immobili non possono essere rivenduti ad un prezzo variabile in base alle oscillazioni di mercato: al contrario, il prezzo di vendita dovrà essere sempre uguale a quello pattuito originariamente. Di conseguenza, chi ha comprato una casa popolare pagandola a prezzo di mercato avrà diritto alla restituzione di una parte del prezzo versato.

Questo principio è stato affermato da una storica sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite [2]. C’è di nuovo, inoltre, che la Corte di Cassazione è tornata sul punto con una recentissima sentenza [3], ribadendo il diritto alla restituzione della maggior somma versata a titolo di prezzo da quanti abbiano acquistato una casa costruita nell’ambito della cosiddetta edilizia residenziale convenzionata. Vediamo allora quando spetta il maxi rimborso.

Case popolari: il maxi rimborso

Chi ha comprato un alloggio di edilizia residenziale convenzionata a prezzo di mercato ha diritto alla restituzione della differenza tra quanto versato e quanto invece dovuto in base ai vincoli stabiliti dalla convenzione originaria di assegnazione del diritto di superficie. La questione è tutt’altro che marginale atteso che, sulla base dei dati offerti dagli Uffici Comunali, sono stati stimati in oltre 200mila gli acquirenti che hanno comprato una casa in regime di edilizia agevolata ad un prezzo superiore a quello massimo imposto e dunque le potenziali cause che il principio di massima è idoneo ad ingenerare.

Edilizia convenzionata: il prezzo è vincolato

Come anticipato, la legge prevede che le case costruite nell’ambito della cosiddetta edilizia residenziale convenzionata sono soggette ad un prezzo di vendita vincolato. Il cosiddetto vincolo sul prezzo, inoltre, vale non soltanto per il primo trasferimento della casa, ma anche per tutte le vendite successive alla prima [4], salva – comunque – la possibilità di rimuovere detto vincolo e poter procedere, di conseguenza, ad una libera negoziazione del prezzo tra le parti.

La Cassazione ha infatti stabilito che il vincolo di prezzo, relativo agli immobili edificati in regime di edilizia agevolata, ceduti in proprietà superficiaria, segue l’immobile a titolo di onere reale, «con naturale efficacia indefinita»: il prezzo indicato nelle compravendite immobiliari deve così ritenersi nullo per l’eccedenza e sostituito, di diritto, con quello rideterminato sulla base dei parametri della convenzione, anche per le rivendite successive alla prima da parte del costruttore.

Case popolari e rimborso sul prezzo: le Sezioni Unite

Come anticipato, ad affermare quanto sopra è la Corte di Cassazione che, per stabilire questo principio e mettere ordine nel disorganico marasma della legislazione in materia, ha dovuto pronunciarsi a Sezioni Unite. Nella sentenza, la Suprema Corte ha sancito che l’obbligo di vendere gli immobili edificati in regime di edilizia economica al prezzo originariamente stabilito (e, dunque, di gran lunga “calmierato” se raffrontato alle regole ed alle oscillazioni di mercato) «segue il bene anche nei successivi passaggi di proprietà, con naturale efficacia indefinita». Ne consegue, di tutta evidenza, che in caso contrario l’acquirente avrà diritto alla restituzione della maggior somma versata a titolo di prezzo. In tali casi, infatti, il prezzo pagato dovrà ritenersi nullo per l’eccedenza e sostituito di diritto [5] con quello ricalcolato secondo i crismi di legge. La sentenza si è subito rivelata di grande impatto sulle compravendite degli alloggi stipulate antecedentemente all’emanazione della sentenza, sulla base della prassi sino ad allora invalsa che voleva applicabile alla sola prima cessione i limiti alla determinazione del prezzo.

Edilizia convenzionata: la restituzione del prezzo

Alla luce di quanto sopra: chiunque – avendo acquistato una casa popolare in regime di edilizia agevolata – ritenga di averla pagata troppo dovrebbe, a seguito delle necessarie verifiche, ricorrere per ottenere la restituzione del maggior prezzo versato. In proposito, è giusto il caso di sottolineare che un’eventuale richiesta relativa alla restituzione del prezzo non andrà ad incidere in alcun modo sull’atto di compravendita a suo tempo stipulato, ma soltanto sulla rideterminazione della parte di prezzo ingiustamente pretesa e versata. L’atto di compravendita, quindi, resterà valido ed efficace. Ciò che potrà essere dichiarato nullo sarà solo il prezzo versato nella parte in cui abbia superato i limiti di legge. Non si rischia, quindi, in alcun modo di perdere la casa  (magari acquistata con immensi sacrifici), essendo possibile al contrario ottenere la restituzione di una cospicua somma di denaro (inutile sottolineare che si tratta di cifre notevoli, talvolta superiori a 100 mila euro).

Case popolari: cosa verificare per il maxi rimborso

Come facilmente evincibile da quanto sin qui detto, in questi casi, il presupposto fondamentale è che gli immobili in questione siano caratterizzati dal cosiddetto vincolo sul prezzo. È molto importante, quindi, fare attenzione ed eseguire le dovute verifiche sul punto. Ciò in quanto – come accennato – il vincolo sul prezzo potrebbe essere stato in seguito rimosso [6]. In particolare, la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo su questi immobili è subordinata a tre presupposti:

  • decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento;
  • richiesta del singolo proprietario;
  • pagamento di un corrispettivo, a titolo di indennizzo, al concedente (per aver rinunciato al vincolo in commento).

Se al contrario, nel tempo, detto vincolo non è venuto meno varrà la regola del prezzo vincolato, con la conseguenza che spetterà, nei confronti di chi ha pagato troppo una casa popolare, il diritto ad ottenere la restituzione della parte del prezzo pagata in eccesso.

Edilizia convenzionata: la Cassazione torna sul punto

Come anticipato, con una recentissima sentenza (del 28.05.2018), la Corte di Cassazione ha ribadito tutti i principi sopra espressi, precisando inoltre quanto segue. Si tratta di una soluzione, afferma la Corte, «in sintonia con la stessa ratio della legge». Il permanere del vincolo di prezzo, infatti, «evita che le agevolazioni concesse si trasformino in uno strumento di speculazione non solo in relazione alla prima vendita, ma anche con riguardo a quelle successive». In definiva, dunque, «la clausola sul prezzo convenuta dalle parti, esorbitante i limiti di legge, costituisce una pattuizione nulla; tuttavia, trattandosi di una nullità parziale, il contratto deve essere eterointegrato con il prezzo imposto dalla legge».

note

[1] L. n. 865 del 22.10.1971.

[2] C. Cass. Sez. Uni. sent. n. 18135 del 16.09.2015.

[3] Cass. sent. n. 13345 del 28.05.2018. Conforme: Cass. sent. n. 28949 del 04.12.2017.

[4] Ci si riferisce agli immobili costruiti in virtù della cosiddetta convenzione Peep (programmi di edilizia economica popolare) disciplinata dalla l. n. 865 del 22.10.1971. Lo stesso non può affermarsi, invece, per le case di cui alla legge “Buccalossi” (artt. 7-8 della legge n. 10  del 27.01.1977) per le quali solo il titolare della concessione è obbligato a rispettare il prezzo indicato nella convenzione.

[5] Ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1339 del Cod. Civ.

[6] La possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo su questi immobili è stata introdotta dal D.L. n. 70 del 2011, convertito nella l. n. 106 del 2011, che ha aggiunto all’art 31, comma 49, della l. n. 448 del 1998 il comma 49 bis.

Autore immagine: Pixabay.com

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2 Commenti

  1. Ovviamente, quando si parla di “diritto ad ottenere la restituzione della parte del prezzo pagata in eccesso” si parla di chiamare in causa il venditore, corretto? in tal caso opera la prescrizione decennale?
    Grazie

  2. Quanto tempo massimo deve trascorrere dal giorno dell’atto di compravendita affinché io possa chiedere l’indennizzo al vecchio proprietario?

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