Diritto e Fisco | Articoli

Riforma del condominio al nastro di partenza: ecco le principali novità

18 Giugno 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 Giugno 2013



Il 18 giugno prossimo entra in vigore l’attesa riforma del condominio: ecco una breve guida alle numerose novità.

 

Martedì 18 giugno gli italiani che vivono in condominio faranno per la prima volta i conti sul campo con la riforma delle norme che regolano i loro rapporti di vicinato. Si tratta di una novità importante poiché la normativa in materia risale al 1942 e da allora le esigenze dei condomini sono cambiate in maniera radicale. In questo la riforma prende spunto dalle numerose interpretazioni che i Tribunali di tutto il Paese hanno fornito per risolvere i diversi contrasti sorti nel tempo e detta regole certe per tutti. Facciamo quindi una panoramica delle novità più importanti.

Il super condominio trova cittadinanza

È una delle realtà più diffuse dei nostri centri abitati: più edifici, anche multipiano, che hanno in comune il giardino, i posti auto, la recinzione e magari il portiere ma che per il resto sono fabbricati autonomi. La legge ora stabilisce che questi agglomerati urbani sono disciplinati dalle regole del condominio in quanto compatibili. Ciò tuttavia comporta che la disciplina concreta debba essere controllata di volta in volta a seconda delle circostanze. Una situazione in via astratta riconducibile al supercondominio infatti potrebbe essere invece oggetto di un diverso diritto reale. Diventa quindi indispensabile verificare la presenza di un vero e proprio regolamento o, in alternativa, di eventuali atti stipulati dai vari proprietari.

Parti comuni “revisited”

Innanzitutto è ampliata l’intera categoria che ora prevede tutte le parti dell’edifico necessarie all’uso comune. Sono specificati, fra gli altri, i lastrici solari e i tetti, pilastri e travi portanti, aree destinate a parcheggio, tutti i sistemi di riscaldamento e condizionamento, trasmissione e ricezione del segnale televisivo o di flussi informativi via cavo o satellite fino al punto diramazione ai locali in proprietà esclusiva. Menzione speciale per i sottotetti quando per le caratteristiche funzionali e strutturali degli stessi sono  destinati ad uso comune.

Modifica e tutela della destinazione d’uso

Novità assoluta è la possibilità di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni a maggioranza dei 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 4/5 del valore dell’edificio. Condizione per l’approvazione della delibera è che si soddisfino esigenze di carattere condominiale e non soltanto individuali e che la convocazione della relativa assemblea abbia specifici requisiti di conoscibilità. Sono vietate inoltre le modifiche che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Per proteggere il corretto utilizzo delle parti comuni viene introdotta inoltre la possibilità per l’amministratore e ciascun condomino di diffidare l’esecutore (singolo condomino o anche terzo) del comportamento incriminato e di convocare l’assemblea per far cessare la violazione anche attraverso azioni giudiziarie.

Riscaldamento e condizionamento: centralizzato vs. autonomo

Regolata per la prima volta la possibilità per il singolo condomino di staccarsi dall’impianto centralizzato a patto che dall’operazione non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Resta fermo l’obbligo di pagare le spese per la manutenzione straordinaria e la conservazione e messa a norma dell’impianto.

Per tutte le altre parti comuni dell’edificio vale invece il divieto di rinunciare alla loro proprietà da parte dei singoli condomini.

Regolamento e tabelle millesimali

Viene regolato più nel dettaglio il contenuto del regolamento condominiale, obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci: esso deve infatti contenere le norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Alcune norme di legge specificamente indicate non possono essere derogate dal regolamento: solo per fare alcuni esempi, non si può eludere l’obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, la convocazione annuale dell’assemblea per la nomina o revoca dell’amministratore, i quorum generali dell’assemblea in prima e seconda convocazione, il divieto di rinuncia per il singolo condomino alla proprietà sulle parti comuni (fatta salva la possibilità di rinunciare all’uso, come ad esempio in caso di distacco dal riscaldamento centralizzato).

È stato aggiornato l’importo delle sanzioni previsto per le infrazioni al regolamento di condominio che ora diventa più cogente: può essere stabilito infatti il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.

Per quanto riguarda le tabelle millesimali la riforma stabilisce che esse possono essere modificate anche a maggioranza degli intervenuti in assemblea con almeno la metà del valore dell’edificio quando risulta che i valori espressi dalle medesime sono conseguenza di un errore oppure quando viene a modificarsi per più di un quinto il valore di uno o più appartamenti a causa di sopraelevazioni, incremento di superfici o volumi delle unità immobiliari.

La “nuova” assemblea

La legge introduce alcuni limiti al potere di delega: questa infatti deve essere scritta, non si può delegare l’amministratore e infine, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto delle persone e più di un quinto del valore proporzionale.

Viene disciplinata per la prima volta l’assemblea del supercondominio alla quale, diversamente da quella del condominio tradizionale, partecipano solo i rappresentanti dei vari edifici nonché l’amministratore del supercondominio. I rappresentanti vengono eletti a maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi di ciascun condominio.

Restyling importante per i quorum assembleari. In prima convocazione ora basta la maggioranza dei condomini che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio per avere un’assemblea costituita validamente. In seconda convocazione invece viene introdotto un quorum costitutivo pari al terzo del valore dell’edificio e del numero dei condomini mentre per poter assumere una delibera occorre il voto della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno il terzo del valore dell’edificio.

Più facile rispetto al passato deliberare sulle innovazioni: è richiesto infatti un quorum speciale dei due terzi del valore dell’edificio e della maggioranza degli intervenuti in assemblea.

Il “nuovo” amministratore di condominio

Dovrà rispettare i requisiti di onorabilità, godere dei diritti civili, avere il diploma di scuola secondaria superiore, aver frequentato un corso di formazione e seguire l’aggiornamento periodico. Chi ha già fatto l’amministratore per almeno un anno nell’ultimo triennio sarà esonerato dall’obbligo del titolo di studio di scuola superiore e dalla formazione iniziale.

La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico e la possibilità per ciascun condomino di convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di altro professionista.

L’obbligo di nominare l’amministratore, il cui incarico dura un anno ed è rinnovabile per pari durata dall’assemblea, scatta quando i condomini sono più di otto.

Stringenti sono i compiti che la riforma assegna all’amministratore. Innanzitutto nell’androne del condominio o comunque nel luogo di accesso o di maggior uso comune dovrà essere affissa una targa con le generalità, il domicilio e i recapiti dell’amministratore. In secondo luogo la legge impone l’apertura di un conto corrente condominiale (bancario o postale) su cui dovranno transitare i contributi dei vari proprietari, le somme ricevute da terzi nonché i pagamenti fatti per conto del condominio. La mancata apertura del conto infatti comporta giusta causa di revoca dell’incarico al professionista anche su ricorso al Tribunale da parte del singolo condomino.

È compito dell’amministratore poi curare la tenuta di una serie di registri tra cui: quello dei verbali (con in allegato il regolamento di condominio), dove annotare le mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni dei condomini, quello di nomina e revoca degli amministratori, che contiene in ordine cronologico le date di nomina e revoca di ciascun amministratore e gli estremi dell’eventuale decreto di revoca giudiziaria, quello di contabilità, dove annotare tutte le operazioni in ordine cronologico ed entro trenta giorni da quando vengono effettuate e, per finire, il registro di anagrafe condominiale, in cui devono essere raccolte le generalità dei proprietari e i dati catastali di ogni unità immobiliare.

Il fondo dedicato alla manutenzione straordinaria

L’assemblea dei condomini è chiamata a decidere in merito alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni e a tal fine deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Scopo del fondo è la costituzione di una garanzia per i creditori del condominio che in tal modo avranno maggiori chances di recuperare quanto loro spettante.

Morosità dei condomini e recupero del credito

La riforma tutela i condomini virtuosi: per recuperare il dovuto infatti i creditori dovranno in prima istanza rivolgersi obbligatoriamente ai condomini morosi (il cui nominativo deve essere comunicato dall’amministratore) e solo se l’azione nei confronti di questi ultimi resta infruttuosa potranno allora rivolgersi agli altri proprietari.

Per il recupero delle somme non versate l’amministratore, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, può ricorrere al giudice chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ossia di un titolo giudiziario che consente l’esecuzione sui beni del debitore insolvente.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

3 Commenti

  1. Per portare vari preventivi dai fornitori puo’ farlo anche’ un condomino o solo la amminstratratrice alla asemblea,oquando si fa un lavoro come adolcitore nel condominio di tutti quanto aspeta la aministratrice il compenso o egia nel compenso annuo suo? grazie.

  2. Il legale del Condominio ha notificato il decreto ingiuntivo anziché al nome esatto di mia moglie a un nome simile ma sbagliato. E’ nullo o annullabile? Grazie

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI