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Affitto in nero: come dimostrarlo

2 Ottobre 2019
Affitto in nero: come dimostrarlo

L’inquilino può denunciare il padrone di casa per l’affitto in nero?

Hai dato un appartamento in locazione e non hai registrato il contratto. Per venire incontro all’inquilino e applicargli un prezzo più basso hai accettato il rischio di un affitto in nero. Ora, però, i rapporti tra di voi si sono incrinati per alcune questioni di carattere economico. Temi, pertanto, che l’iniziale apertura dimostrata alla stipula del contratto ti possa pregiudicare e che l’inquilino ti possa denunciare. Di qui, una serie di questioni che vorresti chiarite. La prima: come dimostrare l’affitto in nero? Come può cioè il conduttore provare che il contratto non è stato registrato? È possibile la semplice prova testimoniale? Esiste un modulo di denuncia dell’affitto in nero? Ed ancora: l’affitto in nero è un reato? Il penale, infatti, ti intimorisce non meno di un accertamento fiscale e vorresti sapere le conseguenze a cui vai incontro. Eccoti allora alcuni chiarimenti che fanno al caso tuo.

Come provare affitto in nero

L’Agenzia delle Entrate può constatare, tramite i propri archivi, se un affitto è stato registrato o meno. La registrazione, infatti, si sostanzia in una comunicazione telematica inviata dal locatore all’ufficio delle imposte. Chiaramente, tale comunicazione scatta solo quando vi è un rapporto di locazione (non è invece obbligatoria per il comodato). Dunque, il nocciolo della questione non è tanto dimostrare se l’affitto è in nero o meno, ma se vi è effettivamente un contratto di locazione. Una volta fornita la prova del rapporto giuridico tra locatore e conduttore, l’accertamento fiscale consegue in automatico se non risulta che il contratto è stato “dichiarato”.

Luigi dà in affitto il proprio appartamento a Martino senza registrare il contratto. Martino si reca all’Agenzia delle Entrate per denunciare l’affitto in nero. Luigi si difende dicendo di non avergli mai dato la propria casa in affitto: si tratta di un semplice prestito a titolo gratuito per qualche settimana. Martino non ha prova dei pagamenti effettuati, essendo avvenuti in contanti. L’unica prova a fondamento dell’esistenza del contratto di affitto è quindi la dichiarazione del conduttore, Martino. È sufficiente? Sì. Secondo la giurisprudenza, infatti, la testimonianza dell’inquilino può fondare un accertamento fiscale

Secondo una recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano [1], l’affittuario è soggetto qualificato per il contratto di locazione, essendo parte in causa del rapporto medesimo: ciò significa che le sue dichiarazioni sono tali da provare che la locazione è in nero.

La denuncia dell’inquilino all’Agenzia delle Entrate del contratto in nero può, quindi, comportare l’emissione di un avviso di accertamento contro il proprietario dell’immobile concernente la richiesta di maggiore imposta Irpef per i canoni percepiti ma non dichiarati. L’accertamento si può fondare su un’unica prova: la dichiarazione del conduttore.

Secondo i giudici tributari, l’inquilino è parte del contratto di locazione stipulato oralmente; il suo ruolo è quindi “qualificato” nonché valido per dare certezza dell’intercorso contratto. Non si tratta, quindi, di un semplice estraneo le cui dichiarazioni possono valere come semplici indizi (ossia presunzioni). Esse sono una vera e propria prova.

Per dare validità alla mancata registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia può quindi ritenere sufficiente l’esposizione dei fatti da parte del conduttore, quale parte del contratto. La “denuncia” dell’inquilino, dunque, fa scaturire da solo l’accertamento fiscale.

Del resto, se così non fosse, l’affitto in nero non potrebbe essere sanzionato. Difatti, l’Agenzia non ha il potere di ricercare tutti gli indizi possibili (quale ad esempio: svolgere indagini presso altri inquilini o parenti di inquilini nello stabile, riscontri dal valore di mercato dei canoni di locazione, posti a fondamento e motivazione degli avvisi, di bonifici effettuati dal presunto inquilino, e così via).

Se le dichiarazioni fossero state emesse da un soggetto terzo estraneo al contratto, di certo il risultato non sarebbe stato il medesimo.

Come si difende il proprietario di casa dalla denuncia per affitto in nero

Il proprietario dell’immobile può solo prevenire la denuncia di affitto in nero con una registrazione tardiva. Essa ha effetto sanante con valore retroattivo. Il contratto, quindi, da nullo che era diventa valido sin dal giorno della sua stipula e l’inquilino non potrà più procedere alla denuncia. In più, sarà costretto a pagare i canoni convenuti nella scrittura privata o, in caso contrario, potrà subire lo sfratto.

L’affitto in nero è reato?

L’affitto in nero non è un reato, ma un semplice illecito tributario cui consegue l’accertamento e il recupero della maggiore imposta non dichiarata dal locatore. Si tenga conto però che, per quanto riguarda l’evasione dell’imposta di registro, questa grava sia sul conduttore che sul locatore. C’è, infatti, una responsabilità solidale. Diverso è per l’imposta sui canoni che invece compete solo al padrone di casa.

Modulo denuncia affitto in nero

Non è possibile fare una denuncia anonima di affitto in nero alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate anche se eventuali segnalazioni non firmate potrebbero ben dar luogo a delle verifiche. Per scaricare il modulo di denuncia affitto in nero clicca qui.

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note

[1] Ctp Milano, sent. del 14.06.2019.


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