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Vendita immobile: chi paga le spese condominiali straordinarie?

12 Ottobre 2019
Vendita immobile: chi paga le spese condominiali straordinarie?

A giugno ho venduto un immobile il cui tetto è condominiale. Circa 3 anni fa con altri condomini abbiamo ritenuto effettuare lavori di riparazione del tetto e abbiamo interpellato un architetto per avere un preventivo. Per 3 anni, nonostante vari tentativi di contatto, non ho saputo nulla.  Solo quest’anno, quando ormai mi ero disfatto dell’immobile, mi è arrivato per mail un preventivo dei lavori da fare. Faccio presente che di questi accordi (intese) non ci sono verbali firmati, ne assemblee condominiali neppure preventivi approvati. Chi deve pagare i lavori? Io o l’acquirente?

Il caso descritto dal lettore è molto frequente e riguarda la ripartizione dell’obbligo di pagamento delle spese condominiali straordinarie tra venditore e acquirente. La giurisprudenza più recente è ormai consolidata nel ritenere che “obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’edificio è chi era condomino, giacché proprietario dell’unità immobiliare poi alienata, al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbligazione” (tra le tante, Cass. sentenza n. 15547/2017).

In altri termini, mentre per le spese ordinarie vige la regola secondo cui, chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, nel caso delle spese straordinarie, l’obbligo di pagamento ricade su chi era condominio al momento della delibera di approvazione dei lavori (e non al momento della ripartizione delle spese).

Precisando che, nel caso di lavori di manutenzione straordinaria (come il rifacimento del tetto), la delibera assembleare di approvazione è obbligatoria e l’amministratore non può incaricare una ditta o un professionista senza la preventiva autorizzazione assembleare, sembrerebbe, nel caso di specie, che non ci sia stata alcuna delibera e che il professionista, al momento, abbia inviato esclusivamente un preventivo di spesa.

Ebbene, se effettivamente un’assemblea di delibera dei lavori straordinari non vi è mai stata, e ad oggi si è ancora alla fase dei preventivi, alcun pagamento può essere richiesto dal condominio, neppure sulla base di una semplice intesa orale che, semmai, riguardava la presa d’atto della necessità di riparare il tetto, ma non potrebbe assimilarsi alla delibera dei lavori.  In tal caso una richiesta di pagamento non fondata su una delibera autorizzativa sarebbe illegittima, sia nei confronti del venditore che dell’acquirente. L’acquirente sarebbe, infatti, tenuto al pagamento a partire dal momento in cui l’assemblea vaglierà i preventivi e autorizzerà i lavori.

Se, diversamente, i lavori straordinari sono stati deliberati oppure è stato deliberato l’affidamento dell’incarico al professionista a titolo, per esempio, di consulenza prodromica ai lavori, occorre reperire il relativo verbale. Se la data è anteriore, anche di un solo giorno, all’atto notarile di vendita, il lettore è l’unico soggetto tenuto al pagamento delle relative spese.

Si consiglia pertanto, come primo passo utile a chiarire ogni dubbio, di presentare formale istanza di accesso agli atti all’amministratore di condominio, il quale dovrà fornire tutti i verbali di assemblea e documenti relativi ai lavori di ristrutturazione del tetto, tali da poter giustificare l’obbligo di pagamento delle spese straordinarie.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone


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