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Accertamento fiscale sul prezzo di vendita immobile

7 Ottobre 2019
Accertamento fiscale sul prezzo di vendita immobile

Che succede se il prezzo di vendita della casa o del terreno, per come dichiarato nel rogito, è più basso di quello effettivamente pagato.

Nel mercato immobiliare, non esistono prezzi imposti dalla legge. Le parti del rogito, ossia chi vende e chi compra, sono libere di accordarsi sul corrispettivo da versare all’atto del trasferimento del bene. Se, tuttavia, l’intesa mira a evadere le tasse si rischia un accertamento fiscale sul prezzo di vendita dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate esegue spesso controlli per verificare la presenza di eventuali simulazioni, ossia l’indicazione nel rogito di un prezzo inferiore rispetto a quello effettivamente versato (in contanti e in nero). Un accordo del genere mira a limitare, per l’acquirente, le imposte sulla registrazione dell’atto di compravendita o, nel caso di acquisto da costruttore, l’Iva; e, dal lato del venditore, le plusvalenze che possono derivare dalla cessione di un immobile nuovo o di un terreno edificabile.

Spesso, l’ufficio delle imposte basa gli accertamenti fiscali sul prezzo di vendita dell’immobile sulle quotazioni del mercato immobiliare per come rilevate da un osservatorio interno (il cosiddetto Omi). In buona sostanza, il raffronto viene fatto sulla base delle cessioni avvenute nella stessa zona di immobili di pari valore.

Tuttavia, la Cassazione ha spesso ritenuto illegittimi gli avvisi di pagamento: le sole quotazioni Omi sono ritenute, infatti, insufficienti a dimostrare l’intento fraudolento delle parti proprio per via del fatto che – come anticipato in apertura – esse sono libere di stabilire un prezzo inferiore al valore catastale o di mercato del bene. L’ufficio delle imposte deve, quindi, ricercare ulteriori indicatori che possano ragionevolmente far presumere l’evasione. Quali sono questi indici?

Come avvengono le rettifiche sul rogito

La notevole differenza tra il prezzo dichiarato nel rogito e le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare possono essere solo il punto di partenza, il primo indizio che fa sospettare all’Agenzia delle Entrate un intento fraudolento. Ma, come detto, non basta. Un ulteriore elemento portato a favore del fisco è lo scostamento del prezzo dichiarato dall’importo del mutuo ottenuto dall’acquirente da quello del contratto preliminare.

Riccardo chiede un mutuo di 300mila euro per l’acquisto di una casa, il cui prezzo indicato nel rogito è di 320mila euro. L’ufficio delle imposte si mette a indagare: è inverosimile chiedere un mutuo superiore al prezzo da pagare al venditore.

L’Agenzia delle Entrate sa bene che il mutuo della banca non può coprire più dell’80% del prezzo di vendita (salvo fornire ulteriori garanzie rispetto all’ipoteca). Questo elemento viene, quindi, considerato come una prova dell’intento fraudolento delle parti.

Massimiliano firma un compromesso per l’acquisto della sua prima casa. Il prezzo di acquisto indicato nell’atto è di 250mila euro, ma nel successivo contratto definitivo, invece, lo stesso prezzo viene ridimensionato a 200mila euro.

Anche se è ben possibile che le parti, nel rogito, fissino delle condizioni di vendita diverse da quelle riportate nel contratto preliminare, quando ciò riguarda il prezzo di vendita e tale corrispettivo è inferiore rispetto ai valori medi di mercato, il fisco può presumere che si nasconda un’evasione fiscale.

La Suprema Corte non si è espressa chiaramente in merito alle ipotesi di difformità tra i prezzi degli immobili indicati nei contratti preliminari e quelli risultanti dai rogiti definitivi.

Nella maggior parte dei casi affrontati, però, tale scostamento non era stato posto da solo alla base dell’accertamento, ma erano presenti anche altri elementi, idonei a rendere la presunzione grave e precisa.

Luciano mette in vendita la propria casa tramite un’agenzia immobiliare. Sul sito dell’agenzia, è indicato, come prezzo di vendita 350mila euro, ma nel rogito viene poi indicato 280mila euro. Ben è possibile che la contrattazione abbia portato le parti a scendere al di sotto dell’iniziale offerta, ma una forbice eccessiva può essere ritenuto un indizio di evasione.

In una propria circolare, l’Agenzia delle Entrate [1] ha ricordato che l’esistenza di un maggior corrispettivo non può essere desunta solo dal valore di mercato del bene; bisogna tenere in considerazione ulteriori elementi di prova, quali: le tariffe di vendita pubblicizzate; le differenze tra i prezzi praticati per analoghe tipologie di immobili; l’insufficienza del corrispettivo a garantire un utile adeguato; le dichiarazioni degli acquirenti.

Il valore del mutuo può portare a un accertamento fiscale sul prezzo di vendita?

Sulla possibilità di fondare un accertamento fiscale sul prezzo di vendita dell’immobile sulla sola base del valore del mutuo, la Cassazione è divisa.

Secondo l’orientamento più recente [2], l’accertamento può essere legittimo anche se fondato solo sul maggiore importo del finanziamento ottenuto dall’acquirente rispetto al prezzo di acquisto risultante dal contratto.

La giurisprudenza è, infatti, costante nell’affermare che l’accertamento analitico-induttivo può essere fondato anche su un unico elemento presuntivo preciso e grave. È stato sancito che nella prova civile e ai fini degli accertamenti tributari non è necessario che gli elementi assunti a fonte di presunzione siano plurimi, anche se le norme fanno riferimento alla sussistenza di elementi «concordanti».

La Cassazione ha così affermato la possibilità di rettificare il prezzo delle transazioni immobiliari qualora lo stesso sia inferiore all’importo del mutuo.

Esistono comunque precedenti di segno contrario [3]. Secondo, infatti, alcune sentenze datate, i mutui non avrebbero valore probatorio «in quanto le banche prima della crisi erano di manica larga» e perché il loro valore «tiene conto di una serie di altri elementi come, per esempio, le difficoltà economiche dell’acquirente».

Altri elementi per l’accertamento fiscale

La Cassazione [4] ha ritenuto legittimo l’accertamento fondato sull’inferiorità del prezzo rispetto alla somma della caparra e degli acconti ma anche all’importo del mutuo richiesto dall’acquirente.

In un’altra ordinanza [5], la Corte ha dato rilievo alla «mancata esibizione (a seguito della richiesta dell’Agenzia delle Entrate) dei preliminari degli atti di acquisto da parte della società contribuente».

Approfondimenti

Nei nostri articoli, puoi trovare maggiori approfondimenti:


note

[1] Agenzia Entrate circolare n. 18/E/2010.

[2] Cass. ord. n. 4409, 12269 22348 e 27841 del 2018 e 2155, 7819 e 7820 del 2019

[3] Cass. sent. n. 26286/2017 e 5190/2017

[4] Cass. sent. n. 457/2014.

[5] Cass. sent. n. 20295/2018 e n. 7240/2019.


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