Diritto e Fisco | Articoli

Rateizzazione lavori straordinari condominiali

7 Ottobre 2019
Rateizzazione lavori straordinari condominiali

Manutenzione straordinaria in condominio: l’assemblea deve costituire un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori.

Se è vero che a nessuno piace eseguire lavori di ristrutturazione in casa propria, si può ben immaginare con quanto entusiasmo venga accolta la proposta dell’amministratore di effettuare la manutenzione straordinaria in condominio. Ciò che più spaventa in questo caso non è tanto la presenza di operai ed impalcature, quanto i costi dell’intervento. Difatti, nel momento in cui le opere interessano parti comuni dell’edificio – come il tetto, i frontali dei balconi, il terrazzo o la facciata esterna – la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini, anche quelli che, accidentalmente, hanno un appartamento non interessato ai lavori (si pensi a chi non ha un balcone o che affaccia su un lato opposto a quello su cui viene rifatta la pittura).

Nonostante la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali previste dalla legge (che peraltro vengono spalmate sulle successive 10 dichiarazioni dei redditi), non è facile reperire le somme per far fronte all’esborso. Ci si chiede così se sia possibile ottenere una rateizzazione dei lavori straordinari condominiali.

Una forma di pagamento rateale viene già prevista dalla legge. E difatti, come stabilito dalla riforma del condominio, tutte le volte in cui devono essere avviate delle ristrutturazioni al palazzo, nel momento stesso in cui viene accordato all’amministratore il potere di firmare il contratto con la ditta appaltatrice, viene anche deliberata la costituzione di un fondo speciale d’importo pari all’ammontare dei lavori. Ciò al fine di non costringere l’amministratore ad inseguire i condomini morosi con defatiganti richieste di pagamento e azioni giudiziarie.

Proprio per agevolare quei condomini che non dispongono dell’importo in un’unica soluzione, tale fondo può anche essere alimentato poco alla volta, in base allo stato di avanzamento dei lavori (Sal) e alle rate da versare alla ditta edile.

Fuori da questa ipotesi, non è possibile chiedere un’ulteriore rateizzazione dei lavori straordinari condominiali, anche se si aprono sempre ulteriori margini per pagare in un successivo momento. Di tanto, parleremo meglio in questo articolo.

Manutenzione straordinaria condominiale: quale maggioranza

Quando si parla di interventi di manutenzione straordinaria, s’intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso. Questi interventi possono essere deliberati dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per i lavori di ordinaria manutenzione ossia con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

Se, però, si tratta d’intervenire sulle parti comuni con opere straordinarie di notevole entità è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Fondo accantonamento lavori

Tutte le volte in cui l’assemblea delibera l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria è obbligata a delibare la costituzione di un fondo di accantonamento speciale pari all’importo dei lavori stessi.

In base a tale regola, l’amministratore è chiamato a riscuotere le quote dei condomini in anticipo rispetto all’esecuzione delle opere, ma non anche a corrisponderle alla ditta appaltatrice. Le somme restano, infatti, depositate nel fondo e, a lavori completati, dopo il collaudo, viene effettuato il pagamento. Il fondo funge da garanzia sia per la ditta edile (che così inizia i lavori già sapendo che il denaro ad essa spettante è stato accantonato), sia per il condominio (che così non dovrà avviare azioni giudiziarie contro i morosi). Ma non solo: la legge, con la previa «obbligatoria» costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l’interesse del singolo condomino a evitare di dover pagare per conto dei morosi o di subire il pignoramento dei creditori a causa dei buchi di bilancio lasciati dai predetti morosi.

Se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento (cosiddetti stato di avanzamento lavori o, più semplicemente, Sal), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. In questo caso, l’amministratore riscuote solo una trance per volta, ripartendola sempre secondo millesimi.

Grazie a questo meccanismo, il pagamento della quota dovuta dal singolo condomino può avvenire gradatamente, ossia tramite rateizzazione.

Come bloccare i lavori del condominio 

La costituzione del fondo è obbligatoria prima dell’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni. Diversamente, la delibera adottata per l’esecuzione delle predette opere, senza previa costituzione di tale fondo, è nulla.

Dalla nullità della votazione deriva anche l’impossibilità per l’amministratore di procedere al recupero dei crediti del condominio verso i morosi che, pertanto, non dovranno pagare nulla e potranno così bloccare i lavori. Vero è che l’assemblea potrebbe sempre riunirsi in un secondo momento per costituire il predetto fondo.

Ciò vale anche per i terzi creditori del condominio: essi possono agire esecutivamente nei confronti dei singoli condòmini (restando comunque obbligati ad escutere, primi tra tutti, i morosi), ma a condizione che il proprio debitore (ovverossia il condominio) abbia costituito il fondo speciale.

Che succede se uno dei condomini non provvede al pagamento?

Ben potrebbe succedere che, una volta deliberato il via ai lavori da parte dell’assemblea, l’amministratore non riesca a riscuotere le quote dovute da alcuni condomini. In tale situazione, i lavori non dovrebbero mai partire salvo nel caso di urgenza (si pensi alla riparazione di un cornicione che minacci di cadere e di provocare danni e feriti).

L’amministratore dovrà, quindi, avviare le azioni di recupero crediti contro i morosi i quali però non avranno più la possibilità di opporsi al decreto ingiuntivo se non hanno impugnato, nei 30 giorni previsti dalla legge, la delibera condominiale (salvi i casi di nullità che non conosce termini di decadenza). Leggi Impugnazione delibera condominiale: termini.

Dopo l’avvio dell’azione legale, l’amministratore potrebbe anche concordare un piano di rientro rateizzato con il moroso, ma tale transazione richiede sempre la previa autorizzazione dell’assemblea. Da solo, l’amministratore non ha il potere di prolungare i termini di pagamento o di accettare un saldo e stralcio per porre fine alle controversie. Unico arbitro dei propri interessi è il condominio, ossia l’assemblea che dovrà dare l’ultima parola.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube