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Sfratto ultrasettantenni

1 Novembre 2019 | Autore:
Sfratto ultrasettantenni

E’ possibile sfrattare l’inquilino moroso se con lui convivono persone anziane o affette da disabilità?

Se vivi in affitto e sei indietro con il pagamento del canone di locazione sicuramente saprai di rischiare lo sfratto da parte del padrone di casa. Se però con te vive una persona avanti con gli anni o con gravi problemi di salute, probabilmente ti stai chiedendo: Se in casa c’è un anziano ultrasettantenne o un disabile possono sfrattarmi? Devi sapere che la presenza di invalidi, anziani, disabili o portatori di handicap all’interno di un appartamento in affitto non comporta deroghe alla disciplina sugli sfratti;  pertanto l’inquilino che non abbia pagato almeno una mensilità di canone può essere mandato via dall’ufficiale giudiziario – eventualmente anche con l’ausilio della forza pubblica – una volta che il giudice abbia emesso l’ordinanza di sfratto. Questa è la regola generale. Vi è però la possibilità di rallentare questa procedura o addirittura di evitarla ricorrendo ad alcune scappatoie previste dalla legge. Ma procediamo con ordine . Innanzitutto ti spiegherò cosa è lo sfratto per morosità, per poi mostrarti come l’inquilino può, in certi casi, prendere tempo o evitare di dover lasciare la casa.

Cosa è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità [1] è una procedura prevista dalla legge quando l’inquilino non paga una o più mensilità del canone di locazione. Lo scopo del procedimento di sfratto è quello di ottenere dal giudice un provvedimento che ordina all’inquilino di lasciare la casa. Perché il proprietario ricorra allo sfratto occorrono i seguenti presupposti:

  • la presenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato;
  • il mancato pagamento, da parte dell’inquilino, di almeno una mensilità del canone di locazione. Il ritardo però deve essersi prolungato per almeno 20 giorni dalla scadenza [2]. Facciamo un esempio. Se il conduttore non paga il mese di gennaio, il locatore può agire per lo sfratto non prima che siano trascorsi 20 giorni del mese successivo, quindi dopo il 20 febbraio;
  • in alternativa o in aggiunta al mancato pagamento del canone, lo sfratto è possibile anche se l’inquilino non ha pagato i cosiddetti oneri accessori. Si tratta delle spese condominiali e delle utenze. Perché il padrone di casa possa mandare via l’inquilino è però necessario che il totale degli oneri accessori non pagati sia pari ad almeno due mensilità di canone. Così, ad esempio, se l’affitto ammonta a 400 euro al mese, per sfrattare l’inquilino è necessario che egli non abbia pagato oneri accessori per almeno 800 euro.

Come funziona la procedura di sfratto?

Il proprietario che vuole mandare via l’inquilino moroso deve notificargli, tramite un ufficiale giudiziario, un atto denominato intimazione di sfratto per morosità [3]. Nell’atto il locatore specifica la somma non pagata dal conduttore, gli intima di lasciare la casa e lo cita davanti al Tribunale perché il giudice possa convalidare lo sfratto con un suo provvedimento.

Giunta l’udienza davanti al giudice si possono verificare tre ipotesi:

  • l’inquilino non si presenta, oppure si presenta e non fa nessuna opposizione, dichiarando di non potere o non volere pagare. In questo caso il giudice convalida lo sfratto e la procedura si conclude;
  • l’inquilino si presenta e paga davanti al giudice, oppure chiede tempo per pagare. In quest’ultima potesi, della quale ti parlerò approfonditamente più avanti, il giudice rinvia la causa dandogli nel contempo un termine per saldare il suo debito nei confronti del padrone di casa;
  • l’inquilino si presenta e contesta le ragioni del locatore. Ad esempio egli può dichiarare di avere già pagato o di avere concluso un accordo con il proprietario per realizzare dei lavori a sue spese, compensandole con il canone di locazione. In tal caso la causa dura più tempo, perché il giudice deve accertare quale delle parti abbia ragione. Se lo sfratto risulta fondato il giudice emette una sentenza con la quale condanna l’inquilino ad andarsene.

Cosa succede dopo il provvedimento di sfratto?

Una volte ottenuto il provvedimento di sfratto il proprietario deve far notificare all’inquilino due atti:

  • il titolo esecutivo, costituito dal provvedimento del giudice che convalida lo sfratto;
  • l’atto di precetto, che è l’intimazione di lasciare la casa libera da persone e da cose entro un termine che non può essere inferiore a 10 giorni.

Trascorso il termine indicato nell’atto di precetto, se il conduttore non ha lasciato l’immobile spontaneamente, dovrà farlo costretto dall’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, se necessario, potrà chiedere l’aiuto della forza pubblica (polizia o carabinieri).

L’inquilino può evitare lo sfratto?

Se ricevi un’intimazione di sfratto per morosità e vuoi evitare di lasciare la casa, puoi pagare al proprietario la somma che gli devi. Nessuno si presenterà all’udienza e la procedura si estinguerà. Se hai bisogno di qualche giorno in più per reperire il denaro necessario puoi effettuare il pagamento anche in udienza davanti al giudice. Quest’ultimo ne prenderà atto e dichiarerà chiuso il procedimento.

Può essere, però, che ti serva più tempo per raccogliere l’importo dovuto al padrone di casa e per rimetterti in carreggiata dal punto di vista economico. Non perderti d’animo: puoi presentarti in udienza (anche senza bisogno di avvocato) e chiedere al magistrato il cosiddetto termine di grazia [4], ossia un termine di massimo 90 giorni per pagare. Il giudice rinvia l’udienza ad almeno 10 giorni dopo la scadenza del novantesimo giorno. In questo modo puoi usufruire, dalla data dell’udienza, di oltre tre mesi per provvedere al pagamento.

Non solo. L’inquilino che si trova in condizioni di difficoltà può chiedere un termine per il pagamento più lungo, fino a 120 giorni. Ma cosa si intende per condizioni di difficoltà? Con questa espressione ci si riferisce:

  • a problemi economici sopraggiunti dopo a stipula del contratto di locazione;
  • a situazioni di disabilità o di malattia, cui può essere equiparata l’età avanzata di qualcuno dei componenti della famiglia.

Le condizioni di difficoltà devono essere dimostrate, ad esempio esibendo al giudice i documenti relativi al reddito o le certificazioni mediche che attestano i problemi di salute di uno o più familiari.

Sia chiaro che se non pagherai nel termine suddetto verrai sfrattato. Né la presenza di invalidi, anziani o bambini con disabilità potrà impietosire l’ufficiale giudiziario o, per lui, la forza pubblica, tenuti – se richiesto dal padrone di casa– ad usare le «maniere forti».

Come ritardare l’esecuzione dello sfratto?

Chi ha in famiglia anziani, ammalati o disabili può anche ottenere la sospensione dello sfratto, per avere il tempo di trovare una sistemazione diversa. Questa apertura proviene dalla giurisprudenza, in considerazione del fatto che chi ha in casa una persona che versa nelle suddette condizioni ha più difficoltà nel lasciare la propria abitazione [5]. Certamente ci vuole tempo per trovare un altro alloggio che sia adatto ad ospitare il disabile o l’anziano. Inoltre in certe situazioni il trasloco è difficile e impegnativo.

È quindi nato l’orientamento secondo cui, in casi simili, il giudice convalida lo sfratto, ma ne sospende l’esecuzione fin quando l’inquilino non troverà una sistemazione diversa. Naturalmente le condizioni di disabilità, malattia o età avanzata devono essere dimostrate.



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