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Divisione immobile con abuso edilizio non condonato

8 Ottobre 2019
Divisione immobile con abuso edilizio non condonato

La Cassazione a Sezioni Unite scioglie il nodo sulla possibile divisione giudiziale della comunione (ereditaria o non) di una casa o altro immobile abusivo. 

Un immobile abusivo e non condonato, in comunione tra più persone, può essere diviso dal giudice? La questione è stata affrontata dalle Sezioni Unite dopo anni di incertezze. I giudici hanno stravolto quelli che sono stati gli ultimi anni di giurisprudenza sul punto. Nella pronuncia vengono trattate tutte le possibili forme di divisione: quella della comunione ereditaria (si pensi a più eredi proprietari dello stesso edificio), quella ordinaria (si pensi ai coniugi comproprietari dello stesso appartamento), sia quella derivante da una procedura esecutiva di pignoramento o di un fallimento (si pensi al caso del proprietario di un immobile, su cui abbia realizzato delle opere senza la prescritta licenza edilizia, che venga espropriato a seguito di debiti).

Ecco dunque cosa ha scritto la Suprema Corte in merito alla divisione di immobile con abuso edilizio non condonato.

Cos’è la divisione giudiziale?

La divisione giudiziale si verifica tutte le volte in cui più soggetti sono comproprietari dello stesso bene e diviene necessario dividere le rispettive quote. Ciò succede in due casi. Il primo si verifica quando i comproprietari non si mettono d’accordo sulla sorte dell’immobile, sicché uno vorrebbe vendere o comunque separare la propria quota da quella degli altri mentre gli altri si oppongono.

Mirco, Tullio e Camillo sono diventati eredi dello stesso villino lasciato loro dal padre. Si tratta di un unico immobile a due piani, accatastato unitariamente, con un solo ingresso, scale in comune. Camillo vorrebbe vendere la proprietà che gli costa più oneri che vantaggi. Gli altri fratelli invece non vogliono. Camillo, per legge, non può essere costretto a restare proprietario di un bene che non vuole. Per cui può rivolgersi al tribunale affinché divida le rispettive quote.  

Il secondo caso in cui diventa necessario dividere un immobile è quando uno dei proprietari subisce un’espropriazione forzata. Il che può avvenire a seguito di fallimento o di pignoramento dei beni.

Maria ed Edoardo sono sposati in comunione dei beni. Edoardo ha una piccola azienda che di recente è entrata in crisi. Un creditore gli ha notificato “gli atti giudiziali” e ha avviato, contro di lui, l’esecuzione forzata pignorando il 50% della casa in comunione col coniuge. In questo caso, prima dell’asta, il giudice è tenuto a verificare se il bene possa essere diviso in natura in modo da separare la quota di Edoardo (sottoposta a pignoramento) da quella di Maria (invece estranea al debito).

Tutte le volte in cui è necessario dividere le quote di proprietà tra più contitolari dello stesso bene, il tribunale chiamato alla divisione (di cui il nome di «divisione giudiziale») deve innanzitutto verificare se è possibile una divisione in natura: deve cioè accertare se è possibile frazionare il bene in più unità distinte e indipendenti tra loro (si pensi a un villino su tre piani da dividere tra tre fratelli). In caso contrario, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare le quote degli altri; nel caso in cui tale offerta sia presentata da più soggetti, il giudice accorderà il bene a chi ha una quota maggiore o a chi già vive all’interno. In ultima analisi, il tribunale dispone la vendita all’asta del bene e ripartisce il ricavato secondo le quote dei vari comproprietari.

La divisione ha efficacia retroattiva.

Si può dividere un immobile con un abuso edilizio?

Tutte le volte in cui un immobile presenta un abuso edilizio, la legge ne vieta la divisione giudiziale. Questo vale sia per le divisioni ereditarie che quelle ordinarie. Il giudice quindi rigetta la domanda e interrompe la procedura. La proprietà resta quindi «indivisa» finché l’abuso non viene condonato o demolito. Tale divieto è imposto dalle norme sulla regolarità edilizia su tutti gli immobili, a prescindere dalla data di costruzione.

Il provvedimento del giudice che dispone la divisione non può essere infatti adottato se non vi è il rispetto della normativa urbanistica, a pena di nullità, per gli atti traslativi di beni immobili.

Si può espropriare un immobile con un abuso edilizio?

Diversa è invece la disciplina in tema di divisione giudiziale degli immobili con un abuso se ciò avviene nell’ambito di una procedura di pignoramento immobiliare o di un fallimento. In tale ipotesi infatti la divisione resta possibile. Non si applica quindi la sanzione della nullità prevista per le altre due forme di divisione. Questo perché, altrimenti, fin troppo facile sarebbe per un debitore evitare il pignoramento della casa costruendovi sopra un manufatto abusivo di qualsiasi tipo.

Non si può quindi negare la divisione dell’edificio abusivo chiesta dalla curatela fallimentare o da un creditore nell’ambito di un pignoramento immobiliare. La possibilità di espropriare i fabbricati abusivi nell’ambito di pignoramenti e fallimenti va garantita per non penalizzare rispetto agli altri i creditori di chi è proprietario soltanto di immobili contro legge.

Di qui il principio stabilito dalle Sezioni Unite: «lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell’ambito dell’espropriazione di beni indivisi o nell’ambito del fallimento e delle altre procedure concorsuali è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi».


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 25021/19 del 7.10.2019.


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