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Si possono cambiare i criteri di ripartizione delle spese condominiali?

8 Ottobre 2019
Si possono cambiare i criteri di ripartizione delle spese condominiali?

Come modificare le regole sulla divisione delle spese condominiali? Quale maggioranza è necessario per apportare una tale modifica al regolamento di condominio?

Come si dividono le spese di gestione e amministrazione di un palazzo, quelle per l’acqua, il riscaldamento, la pulizia delle scale, l’ascensore, la manutenzione del tetto e dei balconi? È possibile una modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali? Di tanto si è occupata, a più riprese, la giurisprudenza e, da ultimo, una recente ordinanza della suprema Corte [1]. In questa pronuncia, la Cassazione ha spiegato quando e quali maggioranze sono necessarie per cambiare le carte in tavola: cosa tecnicamente possibile, ma di fatto difficile da realizzare. Difatti i quorum richiesti dalla legge sono di tutt’altro che agevole formazione.

Di tanto parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo cioè come procedere e se si possono cambiare i criteri di ripartizione delle spese condominiali. Ma procediamo con ordine.

Come si dividono le spese condominiali

Il codice civile [2] stabilisce una regola molto semplice: le spese condominiali devono essere ripartite tra tutti i condomini, nessuno escluso. Il criterio di divisione è quello dei millesimi di proprietà: in pratica, tanti più millesimi ha un condomino, tanto più paga. Ma i millesimi vengono calcolati non solo in base al valore dell’appartamento ma anche secondo l’uso che il relativo proprietario fa del bene o del servizio condominiale. Ad esempio, chi abita all’ultimo piano, anche se ha un appartamento piccolo, pagherà di più per le spese di rifacimento dell’ascensore rispetto a chi sta al primo piano.

Ecco perché, al regolamento condominiale, sono spesso allegate più di una tabella millesimale; alcune di queste infatti sono dedicate ad appositi servizi come l’acqua, le scale e il riscaldamento. In tal modo è possibile tener conto di variabili come la dimensione dell’immobile o dell’altezza dello stesso.

Non conta il fatto che il condomino non utilizzi, per sua volontà, un determinato servizio (si pensi a chi non usa l’ascensore perché abita al primo piano rialzato): conta l’uso potenziale che se ne può fare, a prescindere dalle intenzioni del singolo. Così il proprietario di un negozio contribuisce pro quota alle uscite per la riparazione del portone di ingresso anche se ha un proprio accesso. Ed ancora l’anziano che non può deambulare dovrà pagare il servizio di pulizia delle scale o il giardiniere anche se non passeggia tra le aiuole.

Solo chi è tagliato completamente fuori dall’utilizzo di un servizio condominiale non partecipa alle relative spese; si pensi alla manutenzione dell’ascensore per chi è servito da una scala diversa o al consumo di riscaldamento per chi ha adottato un impianto autonomo.

Si possono modificare le regole sulla divisione delle spese condominiali?

Dopo aver spiegato come si dividono le spese condominiali, il codice civile ammette la possibilità di un «diverso accordo» tra i condomini. In questa semplice locuzione è espresso un principio importantissimo: è possibile derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, stabilendo modalità differenti da quelle appena illustrate.

Così, se ad esempio la regola per la divisione dei consumi di acqua deve essere quella dei contatori individuali o, in assenza, della dimensione dell’immobile, il regolamento può be prevedere un criterio misto che tenga anche conto del numero di persone abitanti nell’appartamento. Ed ancora il regolamento potrebbe decidere di escludere dalle spese per le scale e l’ascensore i titolari di magazzini e negozi. Oppure consentire agli anziani di non partecipare alle spese per i campetti di calcio e tennis.

Tuttavia, la modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali deve rispettare due regole. Innanzitutto deve avvenire prima della formale divisione da parte dell’amministratore; non è possibile chiedere la modifica delle quote condominiali una volta che c’è già stata un’assemblea che ha approvato il piano di riparto delle spese. In secondo luogo è necessario che l’assemblea raggiunga l’unanimità: solo il voto favorevole di tutti i condomini consente di cambiare le regole fissate dal codice civile.

L’unanimità può essere raggiunta in due modi a seconda del momento in cui si chiede la modifica dei criteri di riparto:

  • nel caso in cui il regolamento condominiale non sia stato ancora adottato e la compagine dei soci decida di fissare, proprio all’interno di esso, delle regole diverse dai criteri legali di divisione delle spese condominiali, è necessario che detto regolamento sia votato o voluto da tutti i proprietari. Ciò può avvenire o con sottoscrizione al momento del rogito di acquisto dei singoli appartamenti (quando il regolamento è stato redatto dal costruttore dell’edificio) oppure con votazione unanime in assemblea;
  • nel caso in cui il regolamento sia stato già adottato e l’assemblea decida di modificarlo, è necessario che alla riunione partecipino tutti i condomini e ciascuno di questi confermi la propria volontà di procedere alla modifica.

Come modificare i criteri di divisione delle spese condominiali

Tali concetti sono stati sintetizzati dalla Cassazione con la citata pronuncia. La Corte ha precisato, infatti, che i criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dal codice civile, possono essere derogati, come prevede la stessa norma. La relativa modifica della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale accettato e sottoscritto da tutti i condomini (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), sia in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini.

L’unanimità è richiesta sempre, anche quando il regolamento è stato inizialmente deliberato a semplice maggioranza (cosiddetto «regolamento assembleare»).

Si legge nella sentenza che la deroga ai criteri di ripartizione delle spese condominiali imposti dal codice può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese condominiali.

Il frazionamento di immobili non incide sul criterio di ripartizione delle spese condominiali previsto in parti uguali. La suddivisione in frazioni predeterminate in base al numero degli originari partecipanti non esclude, infatti, che le parti abbiano voluto dettare un sistema generale relativo agli esborsi e non solo determinare la misura della partecipazione alle spese.


note

[1] Cass. ord. n. 24925/19.

[2] Art. 1123 cod. civ.


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2 Commenti

  1. buonasera vivo in un condominio di 6 appartamenti divisi in 3 appatamenti trilocale e tre bilocale dove vivo io ho chiesto la divisione delle spese secondo i millesimi ma le altri condomini hanno deciso di dividere ugualmente e mi hanno obbligato a pagare come fosse che ho un trilocale.ce la possibilita di rifiutare o mi devo adegure.grazie

    1. Puoi trovare tutti le risposte alle tue domande nei seguenti articoli: Condominio: la ripartizione delle spese si può modificare?; Condominio senza amministratore: ripartizione spese; Condominio: ripartizione spese tra condominio e supercondominio; Spese condominiali troppo alte; Condominio: divisione spese manutenzione straordinaria.

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