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Casa vacanze: come affittare

8 agosto 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 8 agosto 2018



Affitto breve: come sistemare l’appartamento, come e dove pubblicare gli annunci, pratiche burocratiche e gestione, rapporto con gli ospiti.

Hai una seconda casa che utilizzi solo per limitati periodi dell’anno, oppure hai acquistato un appartamento che vuoi mettere a reddito senza impegnarti con un affitto troppo lungo? Puoi affittare l’immobile utilizzando la formula dell’affitto breve o affitto turistico, conosciuta come affitto case vacanza. Non è necessario spendere enormi capitali per sistemare la casa, però bisogna far trovare agli ospiti un ambiente pulito, in ordine, dotato di tutti i comfort: la concorrenza nel settore dell’accoglienza, difatti, è sempre più agguerrita e di alto livello; inoltre, devi rispettare la normativa e gli standard minimi eventualmente previsti a livello locale. Occhio anche alla burocrazia: dalla cosiddetta tassa Airbnb, che consiste in una trattenuta, a titolo di cedolare secca sul canone di affitto, effettuata dal portale a cui eventualmente ti rivolgi per affittare, al regolamento del tuo comune, alla tassa di soggiorno ed alla comunicazione dei dati degli ospiti. Dimenticarsi uno degli obblighi che gravano sul proprietario dell’immobile, o comunque su chi lo concede in locazione, può costare molto caro. Ma facciamo il punto della situazione sulla casa vacanze: come affittare, come sistemare l’appartamento, come pubblicizzare l’annuncio, quali sono tutti gli adempimenti amministrativi e fiscali.

Come sistemare la casa vacanze?

Per evitare di ricevere delle recensioni negative dei clienti, che possono rovinarti e tarparti leali all’inizio dell’attività, è bene, innanzitutto, che l’appartamento, gli impianti e gli infissi, nonché i mobili e le attrezzature siano a norma, quindi in regola con tutte le disposizioni previste dalla normativa in materia di edilizia, igiene e sicurezza. A proposito di igiene, l’appartamento deve essere perfettamente pulito: vietati gli accumuli di polvere, le ragnatele, i vetri sporchi, la sporcizia per terra. Da evitare assolutamente anche il disordine: cerca di non eccedere con le suppellettili, meno oggetti ci sono in giro e più sarà facile tenere ordinata la casa. Questo non vuol dire che l’appartamento deve risultare completamente spoglio, anzi, un tocco di personalizzazione è sicuramente quel plus che rende il cliente più soddisfatto.

Come sistemare la camera da letto?

Nella camera da letto, se hai un solo letto matrimoniale, è bene che tu lo attrezzi con materassi singoli, nel caso in cui gli ospiti non siano una coppia. Non è necessario che ci sia un armadio, specie se la camera è piccola potrebbe togliere uno spazio importante. È opportuno, però, che ci sia almeno una cassettiera dove riporre la biancheria e sulla quale appoggiare il bagaglio. Sarà poi sufficiente aggiungere una barra con grucce per completare il guardaroba. Indispensabili due comodini e le lampade da notte, nonché persiane, tapparelle o tende per evitare l’eccessiva luminosità e per garantire la riservatezza degli ospiti (soprattutto se accogli degli italiani, mentre gli stranieri non sono particolarmente abituati a utilizzarle).

Se la tua camera da letto è anonima, può diventare originale con dei piccoli tocchi di stile: un piumone fantasia, una testata del letto particolare, un murales da parete possono cambiare completamente anche le stanze più cupe.

Come sistemare la cucina?

Nell’appartamento deve essere presente una cucina, o un angolo cottura: è indispensabile che ci siano i fornelli, quindi il piano cottura, mentre non sono indispensabili, anche se costituiscono un plus, forno e lavastoviglie. È bene mettere a disposizione degli ospiti lo spremiagrumi, la macchina del caffè, il tostapane, il bollitore elettrico ed il microonde. Ok anche alle tovagliette americane lavabili e, naturalmente, guai a dimenticare piatti, bicchieri, posate, presine e strofinacci.

Se la tua cucina è cupa, vecchiotta o anonima, puoi rimediare senza spendere un patrimonio, con una tappezzeria vinilica, e con delle pellicole decorative per i mobili, o, ancora, con le piastrelle adesive.

Come sistemare il bagno?

In bagno è sempre bene mettere a disposizione un box doccia, preferibile alla vasca da bagno. Se hai già una vasca, poi trasformarla in doccia montando un’asta ed una tenda da bagno. Indispensabili, ovviamente, oltre a wc e lavandino, bidet (molti stranieri non lo utilizzano), specchio e doccia, anche il tappetino da mettere davanti alla doccia e un piano d’appoggio dove mettere gli effetti personali. Per il sapone, va bene un dispenser da ricaricare ogni volta che arriveranno nuovi ospiti. Se le piastrelle del bagno sono rovinate, puoi dipingerle usando vernici apposite, oppure rivestire completamente con le piastrelle adesive. Se il tuo bagno è anonimo, puoi trasformarlo anche con una semplice tenda da doccia, con una bella fantasia.

Come sistemare il soggiorno?

Se nella tua casa è disponibile un soggiorno, devi sapere che potresti anche usarlo per aumentare i posti letto: puoi scegliere un divano letto a due posti, che abbia la possibilità di essere chiuso senza disfare le lenzuola e abbia un vano per riporre i cuscini. Prevedi anche un tavolino che possa fungere da comodino e una cassettiera in cui gli ospiti possono sistemare abiti e biancheria. Se il tuo soggiorno e cupo, ha un aspetto trasandato, vecchio o anonimo, puoi rinnovarlo semplicemente grazie alle tende ed ai tappeti: può aiutarti anche il rivestimento del divano e delle poltrone, e la presenza di cuscini che diano un tocco di colore. Ricordati di mettere un adattatore Ue Schuko a disposizione degli ospiti stranieri, brochure, guide e libri a tema sulla località in cui si trova l’appartamento e sui dintorni. La tv non è indispensabile, ma solitamente è molto apprezzata.

Postazione di lavoro

Se il target dei tuoi clienti è costituito soprattutto da chi viaggia per affari, non dimenticare di far trovare una postazione di lavoro a disposizione: la connessione Wi-Fi, meglio se veloce, è obbligo, assieme a una scrivania e una sedia. Molto importante anche la climatizzazione dell’appartamento, specie per le località esposte al freddo particolarmente rigido in inverno o all’eccessivo caldo d’estate: difficilmente il cliente inserirà una buona recensione se la casa non è ben riscaldata o se, al contrario, ha sofferto molto il caldo.

Come pubblicizzare l’affitto?

Puoi pubblicare il tuo annuncio di affitto breve in uno dei molti portali presenti sul web, che sono dei veri e propri intermediari e si occupano di tutto, dalla visibilità degli annunci, ai pagamenti, al versamento dell’imposta sull’affitto. Pubblicando il tuo annuncio su uno dei portali più famosi, come Booking o Airbnb, guadagni visibilità mondiale: per questo è importante comporre un ottimo annuncio e valorizzare tutte le caratteristiche della tua abitazione, evidenziando i punti di forza, non ultima la location. Ecco che cosa devi fare:

  • apri un account sulla piattaforma scelta e crea il tuo profilo personale;
  • inserisci la descrizione dell’appartamento nel dettaglio, senza tralasciare nulla, enfatizzando le unicità e tutto ciò che può essere di gradimento (posizione centrale, località turistica, luogo immerso nel verde, vicino alla stazione della metro…);
  • per quanto riguarda il titolo dell’annuncio, di solito c’è poco spazio, quindi devi essere in grado di sintetizzare in pochissime parole le caratteristiche principali dell’immobile offerto;
  • inserisci delle foto di alta qualità per ogni stanza;
  • aggiungi una didascalia esplicativa invitante sotto ogni fotografia, precisa e chiara;
  • individua il livello di prezzo per notte e definisci il periodo minimo di soggiorno;
  • individua i termini di cancellazione della prenotazione;
  • tagga nella lista le attrezzature e gli eventuali extra previsti;
  • inserisci le regole della casa, scrivendo tutto quello che è vietato.

Prenditi tutto il tempo necessario per scrivere l’annuncio, perché è il biglietto da visita della tua casa: se non è scritto bene o le foto non sono soddisfacenti, perderai i clienti!

Quali sono le pratiche burocratiche per l’affitto breve?

Ecco quali sono le regole da seguire per l’affitto casa vacanze:

  • innanzitutto, come abbiamo già detto, è necessario che l’immobile non sia abusivo e che sia in regola con le normative vigenti in materia di edilizia, salute e sicurezza;
  • devi inoltre conoscere il regolamento regionale e la normativa locale in materia di affitti brevi;
  • puoi inoltre scegliere tra la possibilità di offrire un affitto breve, o casa vacanza (Cav), o aprire una struttura ricettiva, come un bed and breakfast (in quest’ultimo caso le regole sono più complesse: vedi la nostra Guida al B&B in appartamento);
  • recupera in Comune la normativa da seguire per rendere la casa idonea a ospitare i turisti, con le dotazioni obbligatorie a seconda della formula prescelta;
  • in alternativa, puoi farti aiutare da un’agenzia di servizi per gli affitti brevi.

Per avviare nel modo corretto la tua struttura ricettiva Cav cioè casa vacanze, devi poi:

  • dichiarare l’avvio dell’attività di casa vacanze al comune di residenza (alcuni comuni, come quello di Milano, la richiedono): quest’operazione va svolta on-line sul portale del Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l’immobile;
  • comunicare i dati degli ospiti alla Questura; questo servizio richiede delle credenziali di accesso: per ottenerle devi compilare un modulo che identifica la tua struttura ricettiva e presentarlo all’ufficio notifiche alloggiati della divisione anticrimine, oppure tramite pec;
  • devi inoltre comunicare i flussi ai servizi turistici della tua regione: in pratica devi inviare una dichiarazione in cui indichi quanti ospiti hanno soggiornato presso l’appartamento, ed il loro Paese di provenienza;
  • a seconda alla della città in cui è ubicato l’immobile, devi anche raccogliere la tassa di soggiorno (a Milano, ad esempio, ammonta a 3 euro a notte per ogni ospite che soggiorna); normalmente, la tassa di soggiorno viene versata al Comune una volta al mese, entro il 15 dal mese successivo a quello interessato; quest’adempimento non è dovuto se già effettuato dal portale (in alcune città è direttamente il portale ad occuparsi di questo adempimento al momento del pagamento);
  • devi infine dotarti di: pec, firma digitale, dati catastali, pianta appartamento, polizza Rc per responsabilità verso i clienti, sistemi di sicurezza, ulteriori dotazioni obbligatorie a seconda della normativa locale.

Il contratto di affitto va registrato solo se superiore ai 30 giorni, ma, anche se non è registrato, devi comunque pagare le imposte sul canone di locazione (solitamente il portale effettua una ritenuta d’acconto, detta Tassa Airbnb). Per approfondire: Tassa affitto casa vacanze.

Come rapportarsi con gli ospiti: check in, permanenza, check out

Ricordati che i rapporti con gli ospiti iniziano ben prima del loro arrivo, cioè dal momento della pubblicazione dell’annuncio; innanzitutto, è fondamentale fornire quante più specifiche possibili nell’annuncio:

  • indica gli orari in cui offri la disponibilità per il check in e per il check- out;
  • specifica se la casa è attrezzata per bambini e neonati (ad esempio se sono disponibili lettini da campeggio);
  • chiarisci a carico di chi sono le pulizie (solitamente sono a carico di chi affitta, ma viene corrisposto un plus da parte degli ospiti);
  • chiarisci i termini di cancellazione.

Per quanto riguarda il check in, ecco quello che devi fare:

  • prendi gli estremi dei documenti di identità per la denuncia da inviare alla questura;
  • fai firmare il contratto (ricordati che il contratto non deve essere registrato all’agenzia delle entrate, se il periodo è inferiore ai 30 giorni);
  • accompagna gli ospiti a fare il giro della casa;
  • illustra dove sono le cose, come funzionano gli elettrodomestici e come e dove raccogliere e gettare l’immondizia;
  • fornisci la password per il Wi-Fi;
  • consegna un manuale della casa (possibilmente anche in inglese) e le chiavi;
  • resta a disposizione per le domande dei tuoi ospiti e fornisci un numero telefonico per emergenze e segnalazioni;
  • puoi offrire anche guide lingua straniera, mappe e depliants.

Per quanto riguarda il check out, puoi farlo fare agli ospiti anche in tua assenza, se ti ispirano fiducia: possono chiudere la casa e lasciare le chiavi in una cassetta a combinazione nelle vicinanze, oppure in un esercizio commerciale con cui hai stretto accordi in precedenza.

Ti raccomando, però, di controllare che tutto sia posto: se ci sono dei danni, fai la foto e segnala subito attraverso la piattaforma utilizzata per affittare.

 Che cosa fare se si riceve una recensione negativa?

Se ricevi una o più recensioni negative il tuo punteggio nella piattaforma scende, quindi cerca di scongiurare eventualità simili. Se hai ricevuto un feedback negativo, probabilmente hai bisogno di analizzare tutta la tua offerta per capire cos’è che non funziona e non va più bene. Confrontati, magari, con host più esperti di te. Passa in rassegna:

  • la comunicazione (è curata, hai risposto a tutte le domande?);
  • la preparazione della casa (è pulita? Impianti, attrezzature, elettrodomestici sono a norma? È ben climatizzata?);
  • le dotazioni;
  • la manutenzione;
  • il check in (hai fornito tutte le informazioni del caso? Hai offerto la tua disponibilità?).
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