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Locazione: la disdetta del proprietario

12 Ottobre 2019
Locazione: la disdetta del proprietario

Ho sottoscritto un contratto 3+2 a canone concordato, ma vorrei evitare che si rinnovasse dopo i primi tre anni. Nell’immediato, potrei inviare una comunicazione all’inquilino oltre alla successiva disdetta in cui lo preavviso del mancato rinnovo, invitandolo a trovarsi un’altra sistemazione e senza alcun’altra motivazione?

Il contratto di locazione abitativa può avere una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente (cioè altri 4 anni) oppure, come nel suo caso, essere stipulato a, cosiddetto, canone concordato ed avere una decorrenza di 3 anni, rinnovabili per un ulteriore biennio.

Detto ciò, la legge [1] consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate e che, ovviamente, devono corrispondere al vero (in caso contrario, se cioè la motivazione dovesse rivelarsi fasulla, il locatore dovrebbe corrispondere all’inquilino un risarcimento corposo).

Ad esempio, il proprietario può inviare disdetta all’inquilino se vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado.

Oppure, sempre ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo per i successivi 2 anni, allorquando voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (se desidera consultare tutti i casi in cui il proprietario può impedire il rinnovo automatico del contratto, può leggere la mia pubblicazione il diritto di disdetta del locatore/proprietario).

La comunicazione con la quale il locatore informa l’inquilino del mancato rinnovo e dei motivi dello stesso, deve essere inviata con un preavviso di almeno sei mesi.

Non esiste, invece, un diritto di recesso anticipato a favore del proprietario. Tale facoltà è invece riconosciuta a favore dell’inquilino, ma ove ricorrano dei gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi.

Ebbene, alla luce di quanto è stato appena premesso, avrà già compreso:

  • che lei ha tutto il diritto di inviare, anche in questo momento, una disdetta formale (ad esempio, mediante lettera raccomandata a.r.) con la quale comunica che, alla scadenza, il contratto in corso non sarà rinnovato per l’ulteriore biennio previsto. Da questo punto di vista non è necessario attendere un periodo particolare, la lettera potrà inviarla anche adesso e non sarebbe necessario rinnovarla successivamente e in prossimità dei sei mesi antecedenti la prima scadenza contrattuale. Se poi desidera anticipare la vera e propria disdetta con una comunicazione generica, può anche farlo e ciò non comporterebbe alcuna conseguenza negativa a suo carico. Tuttavia sarebbe un’iniziativa inutile agli effetti di un’eventuale disdetta successiva;
  • che non può motivare genericamente o senza alcuna tra le motivazioni indicate dalla legge la sua disdetta. In caso contrario, si tratterebbe di una disdetta nulla e il contratto si intenderebbe non disdettato [2];
  • che non può riacquistare il possesso del suo immobile già dato in locazione, invocando disdetta per uno dei motivi indicati dalla legge, ma poi rivelatosi inesistente, poiché il conduttore/inquilino potrebbe chiederle un risarcimento dei danni pari ad un valore corrispondente all’ammontare di 36 mensilità del canone di locazione [3].

Pertanto, le consiglio di valutare attentamente se, nel suo caso, ricorra una delle motivazioni indicate dalla legge per procedere validamente e sostanzialmente alla disdetta da lei paventata. In caso contrario, dovrà, giocoforza, tollerare il rinnovo automatico del contratto, a meno che, nel frattempo, non sia il suo inquilino ad esprimere recesso dalla locazione in corso.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 3 Legge 431/1998

[2] Cass. civ. sent. n. 936/2013

[3] Art. 3 co. 5 Legge 431/1998


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