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Come bloccare i lavori condominiali

9 Ottobre 2019
Come bloccare i lavori condominiali

Come contestare le opere di manutenzione straordinaria e non pagare la propria quota: le regole che deve rispettare l’amministratore e l’assemblea.

L’amministratore ti ha anticipato che, a breve, bisognerà mettere mano al portafoglio per effettuare dei lavori che interessano il condominio. La spesa è consistente e non hai, in questo momento, la possibilità di farvi fronte. Peraltro, ritieni che gli interventi non siano necessari e vuoi impedire che l’assemblea ne approvi l’esecuzione. Ti chiedi, quindi, come bloccare i lavori condominiali: esiste un modo per opporsi alla decisione della maggioranza, se mai questa dovesse essere presa?

Alcune sentenze individuano una serie di presupposti di legittimità che deve avere una delibera assembleare di approvazione dei lavori straordinari. In questo articolo, ti illustreremo le pronunce più interessanti dimodoché anche tu sappia come bloccare i lavori condominiali.

Assicurati che ci siano le maggioranze prescritte dalla legge

Se l’assemblea ha già deciso di avviare i lavori di ristrutturazione, la prima cosa che devi fare è verificare che la delibera sia stata assunta con le maggioranze previste dal Codice civile. È necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea (50%+1) che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

Se, però, si tratta d’intervenire sulle parti comuni con opere straordinarie di notevole entità è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.

Se le maggioranze sono inferiori rispetto a quelle previste o se manca una delega, per bloccare i lavori condominiali devi impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data della stessa o, se eri assente, entro 30 giorni da quando l’amministratore ti ha inviato il relativo verbale. La contestazione deve avvenire a mezzo di un avvocato e deve prima passare per il tentativo di mediazione.

Se si tratta di innovazioni controlla che sussistano tutti i presupposti legali 

Se la delibera ha ad oggetto innovazioni (ossia di modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni), l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta fatta dal condomino interessato all’innovazione stessa (a patto che l’istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettanto specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione).

Sono comunque vietate quelle innovazioni che possono pregiudicare la stabilità o la sicurezza del palazzo, che ne alterano l’estetica o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Ad esempio, è vietato installare un ascensore se questo rende molto difficile l’ingresso in un’abitazione privata oppure eseguire opere che danneggino l’estetica del palazzo.

Le maggioranze per l’approvazione delle innovazioni sono la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio. Per le innovazioni di particolare interesse dei condomini è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea approva un’innovazione non consentita dalla legge, la delibera è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento, senza il limite dei 30 giorni.

Si può non partecipare alla spesa?

Se ritieni che la spesa per i lavori condominiali sia superiore alle tue possibilità, il Codice civile ti consente una via d’uscita solo se le opere sono delle innovazioni (vedi la definizione data poc’anzi). In particolare, è stabilito che se l’innovazione comporta una spesa molto consistente o non è necessaria, ma serve solo per soddisfare delle esigenze “voluttuarie” rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (pensa, ad esempio, alla realizzazione di una piscina, a campetti di calcio, a una giostra per bambini, ecc.), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. In pratica, chi non vuol usufruire del servizio o della cosa può evitare di pagare; potrebbe, però, ripensarci in futuro e, pagando la propria quota, iniziare anch’egli a godere dell’innovazione.

Inoltre, l’utilizzazione separata dell’innovazione gravosa o voluttuaria non è concretamente realizzabile, l’innovazione sarà possibile se la maggioranza che l’ha deliberata decida altresì di accollarsi integralmente la spesa.

Ad esempio, se l’assemblea decide di installare un ascensore in un palazzo che ne è privo, tale innovazione è gravosa o voluttuaria per i condomini del piano terra (per i quali i costi dell’impianto sono superiori agli effettivi vantaggi).

Se manca il fondo di accantonamento 

Il Codice civile impone all’assemblea, tutte le volte che decide di avviare lavori straordinari, di deliberare anche la costituzione di un fondo di accantonamento per le quote dei condomini da versare in anticipo rispetto ai lavori stessi e con cui pagare la ditta edile. Leggi Rateizzazione lavori straordinari condominiali. La giurisprudenza ritiene annullabile la delibera assembleare di approvazione dei lavori se il fondo non è stato costituito.

Se l’amministratore approva lavori senza autorizzazione dell’assemblea

Nel caso in cui l’amministratore, senza previa approvazione e senza neppure munirsi di una successiva ratifica dell’assemblea, dispone l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, i condomini non sono obbligati a pagare le quote. Difatti, l’unico organo competente a decidere l’esecuzione di lavori straordinari è l’assemblea condominiale. Unica eccezione è quando i lavori sono «urgenti» e non c’è tempo di convocare l’assemblea (si pensi a un cornicione che minaccia di cadere), nel qual caso l’amministratore può procedere in autonomia, dandone comunicazione all’assemblea alla prima riunione utile.

Questa regola vale solo per i lavori straordinari e non anche per quelli ordinari che, invece, l’amministratore è obbligato a svolgere senza prima sentire i condomini. A questo punto, urge trovare la distinzione tra lavori straordinari e ordinari. La differenza fra le due tipologie di opere è meno semplice di quanto possa sembrare. In base a tale criterio, secondo la giurisprudenza, gli atti che implicano spese che, seppur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, richiedono sempre la delibera dell’assemblea condominiale.

Un intervento edilizio che comporta un costo elevato si connota come opera di manutenzione straordinaria.

Necessaria l’impugnazione dell’assemblea

Attento a non farti scappare i termini per impugnare la delibera dell’assemblea approvata in violazione delle predette regole. La legge impone, infatti, che per i vizi di annullabilità delle delibere ci sono solo 30 giorni di tempo per la contestazione in tribunale. Il condomino che lascia scadere tale termine non può poi opporsi al decreto ingiuntivo dell’amministratore rivolto per ottenere la riscossione dei contributi.

Leggi Impugnazione assemblea condominiale: termini.


1 Commento

  1. E’ normale e lecito che uno sparuto gruppetto di 5 condòmini – sempre lo stesso da anni -, a ogni assemblea riproponga lo stesso argomento all’Ordine del giorno benché lo stesso argomento sia già stato “bruciato” ogni volta nelle precedenti assemblee, almeno sette? Mi spiego meglio:: un tempo nel condominio dove abito c’era stabilmente la portineria con annesso alloggio custode; da almeno 25 anni, cioè da quando il precedente custode “fisso”, ora assurto ai piani alti e il più accanito fra i proponenti del gruppetto, il servizio di portineria c’è solo part-time (dalle otto alle tredici). Il gruppetto citato, fra cui qualcuno che da un po’ di tempo in qua, finanziariamente parlando, è evidentemente in “cattive acque” (o, perlomeno, peggiori che in passato…) , si ostina a voler mettere a rendita, dopo le dovute trasformazioni, il locale ex portineria stabile in modo che il condominio possa avere un introito destinato ad abbassare le spese condominiali correnti (che so?, affittando il locale a qualche studente – o magari a qualche novello foreign fighter…, non si sa mai, ma con l’aria che tira NON si può sottovalutare nessuna eventualità, nemmeno questa, sic! -…). Un esempio che mi annovera fra quelli che si oppongono alla proposta “armi in pugno”: un conoscente, particolamente e PERNICIOSAMENTE attaccato alla carta moneta, in altre parole un AVARO PATOLOGICO, quello che per soldi venderebbe la madre, ha affittato di recente, senza alcuna precauzione preventiva, un suo appartamento a una famiglia di romeni – nulla da parte mia contro chiunque sia una persona perbene, di qualunque sesso, razza, condizioni sociali, politiche, economiche sia, sia ben chiaro; potrebbero essere dei brianzoli, dei cinesi o dei milanesi doc con la puzza sotto il naso che la sostanza, cioè la mia opinione in merito, NON cambierebbe, ma devono essere persone PERBENE a 480° -; ebbene, costui è sull’… orlo di una crisi di nervi per sbrogliare la matassa e liberarsi dai tentacoli del polipo in cui s’è venuto a cacciare come in una morsa. E ben gli sta, perché il “pericolo” gli era stato prospettato da più d’una persona. Peggio per lui: uomo avvisato… NON scendo nei particolari… sarebbe troppo lungo e potrei diventare scurrile… Per concludere, sic stantibus rebus, il successivo locale destinato alla custode part-time, secondo le intenzioni del famigerato gruppetto, si dovrebbe configurare come una striminzita garritta da caserma. Horribile dictu!… Da notare che non siamo più nell’Età della pietra o nel Basso medievo, ma nel 2019… E, almeno nel disastrato Occidente, la schiavitù dovrebbe essere ormai alle spalle e le condizioni di lavoro il più decenti possibile!!! E tutto questo nella prospettiva di “risparmiare” di là a venire, viste le spese necessarie per la proposta ristrutturazione, pochi centesimi di spese condominiali all’anno… PUAH!!! Ma la gente sa ancora che cosa significhi la parola VERGOGNA? O, per capirlo, serve un corso di rieducazione, magari alle serali? Chiedo: sbaglio a ritenere che per una tale innovazione sia imprescindibilmente necessaria l’adesione di TUTTI i mille mm di cui è costituito il condominio???…

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