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Tende e pergotende: autorizzazioni

10 Ottobre 2019
Tende e pergotende: autorizzazioni

Se la copertura è retrattile e può essere facilmente chiusa e aperta non è necessario il permesso di costruire. Se la copertura è, invece, fissa c’è bisogno della licenza edilizia.

Non c’è bisogno di attendere l’estate per godersi una bella giornata di sole dal balcone: sia che tu abiti in città che in campagna, l’aria aperta fa piacere a tutti. Ecco perché sono sempre più frequenti le problematiche connesse all’installazione di tettoie, tende e pergotende. Si tratta di costruzioni che, seppur non creano un ambiente autonomo, presentano però numerose problematicità dal punto di vista amministrativo ed edilizio. Al di là delle questioni da affrontare con il condominio in separata sede, c’è anche il discorso dell’eventuale autorizzazione che il Comune deve concedere prima di iniziare i lavori. Senonché non tutte queste opere richiedono il permesso di costruire. Sul punto, sarà meglio fare chiarezza alla luce delle più recenti sentenze, prima tra tutte quella del 2018 emessa dal Consiglio di Stato [1] che può ormai considerarsi come “il faro” della materia. Ecco, dunque, quali sono le autorizzazioni per tende e pergotende.

Dopo aver letto queste brevi righe saprai cos’è una tettoia, cos’è una tenda e cos’è una pergotenda, quali sono le distinzioni tra tali opere e in quali casi è necessario richiedere presso l’ufficio tecnico del Comune la vecchia “licenza edilizia” (oggi chiamata “permesso di costruire”). Ti anticipo – ma lo specificherò meglio a fine articolo – che le problematiche condominiali sono di natura diversa e non incidono sui permessi amministrativi. Si tratta, insomma, di due binari separati che non si toccano mai. Ma procediamo con ordine.

Quali opere richiedono il permesso di costruire

A parole è facile stabilire quali sono le opere per le quali non è necessario il permesso di costruire e quali, invece, richiedono l’autorizzazione. Nel primo caso, si tratta dei lavori rientranti nella cosiddetta «edilizia libera». Per agevolare l’individuazione concreta di tali interventi, un recente decreto delle Infrastrutture ha adottato un apposito glossario. Leggi Lavori in casa senza bisogno di permesso.

Nei fatti, però, quando si tratta di coperture di terrazzi, balconi e giardini, la distinzione diventa più complicata. La legge, infatti, non indica dei criteri oggettivi e netti (ad esempio fondati su dimensioni o materiali). Il Consiglio di Stato [1] ha preso atto che l’esame della normativa e della giurisprudenza non permette di tracciare una netta linea di demarcazione tra interventi rientranti nel campo dell’edilizia libera e quelli soggetti al preventivo rilascio del permesso di costruire. Spetta, pertanto, all’amministrazione l’onere di stabilire quando l’opera sia “libera” o debba essere considerata come una “nuova opera” soggetta al permesso. Questa situazione impone al Comune di motivare, ad esempio, il perché della richiesta di demolizione di un’opera abusiva, spiegando per quale ragione esse superano i limiti entro i quali si può trattare di una copertura realizzabile in regime di edilizia libera.

Pergolato, pergotenda o tettoia: quali differenze?

Una recente sentenza del Tar di Brescia [2] aiuta l’interprete provando a tracciare la differenza tra tettoia e pergolato.

Come già chiarito dal Consiglio di Stato [3], la tettoia è una “struttura pensile, addossata al muro o interamente sorretta da pilastri”. La copertura di cui si vale la tettoia è fissa o non facilmente amovibile. È questo elemento, come vedremo a breve, che la distingue dal pergolato e dalla pergotenda.

Quando le dimensioni della tettoia sono tali da costituire, al di sotto di essa, un’area vivibile (ad esempio un patio ove collocare le poltrone) essa richiede il permesso di costruire, al di là del tipo di materiale utilizzato. Al contrario, la tettoia di scarse dimensioni, sufficiente a coprire il capo di una persona rientra nell’edilizia libera e non richiede permessi (si pensi alla tettoia sotto la porta di casa necessaria a ripararsi dalla pioggia nel momento in cui si inseriscono le chiavi nel cilindro).

Al contrario, il pergolato è una “serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera, idonea a sostenere piante rampicanti o a costituire struttura ombreggiante, senza chiusure laterali”. Ove, però, il pergolato venga coperto, anche in parte, con una struttura non facilmente amovibile (a prescindere dal materiale utilizzato), “è assoggettato tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie”; pertanto, è necessario il permesso di costruire.

La pergotenda è, infine, un pergolato “moderno”, coperto da un telo (o tenda) in tessuto o altro materiale leggero, ritraibile o comunque facilmente amovibile.

La Cassazione [4], dal suo canto, in passato aveva precisato che il pergolato è una struttura aperta sia sui lati che nella parte superiore; come tale, non esprime cubatura e non richiede il rilascio del titolo abilitativo dei lavori. La tettoia, invece, assolve ad una funzione diversa, essendo dotata di un “tetto” ossia di un lato chiuso, posto nella parte superiore. In questo caso, quindi, avremmo una struttura “chiusa” (anche se parzialmente) capace di trasformare urbanisticamente il territorio la cui realizzazione richiede il preventivo rilascio di un titolo abilitativo dei lavori.

Autorizzazioni per la pergotenda

Una volta tracciata la differenza tra tettoia, pergolato e pergotenda, il Tar Brescia ritiene che per la realizzazione di una pergotenda il proprietario non debba richiedere al Comune il permesso di costruire. Bisogna infatti valorizzare l’elemento “tenda”, inteso come elemento di protezione dal sole. La “struttura” su cui tale tenda è montata passa in secondo piano, rappresentando solo un elemento accessorio e di semplice supporto della tenda. Difatti, chi installa una tenda (o una pergotenda) non mira a realizzare dei volumi, bensì a proteggersi dal sole. In tale prospettiva, la struttura portante non può essere considerata come una  “nuova costruzione” capace di trasformare il territorio.

Insomma, pergolato e pergotenda possono essere realizzati senza dover chiedere autorizzazioni al Comune.

Al contrario, la tettoia crea una copertura stabile, totale, garantendo non solo una protezione dal sole, ma anche dalla pioggia, dal vento e, indirettamente, dal freddo. Essa è destinata a realizzare un’area vivibile e, quindi, un’autonoma superficie. Ecco perché richiede il permesso di costruire (salvo, come detto, quella di piccole dimensioni).

Pergotenda: quando ci vuole il permesso?

Eccezionalmente, la pergotenda richiede il permesso di costruire diventa necessario quando la copertura e/o la chiusura perimetrale «presentino elementi di fissità, stabilità e permanenza»; tale circostanza si verifica quando la tenda non è retrattile. In sostanza, l’elemento determinante da tenere sotto controllo è la possibilità o meno di “chiudere” la tenda; quando questa è “movibile”, permettendone la chiusura e l’apertura, non è necessario alcun titolo edilizio.

Affinché non sia necessario il permesso di costruire, è necessario che la “tenda” della pergotenda sia caratterizzata dalla possibilità di essere aperta e chiusa a piacimento, in considerazione delle condizioni atmosferiche e dell’esposizione solare, in modo da poter creare ombra solo in caso di necessità.

Pergotenda: autorizzazioni del condominio

Salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente, il proprietario di un appartamento che voglia installare una pergotenda o una tenda dal balcone non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore. Vero è che questi deve sempre rispettare il decoro architettonico dell’edificio e, se così non fosse, il condominio potrebbe agire contro di lui per chiederne la rimozione. L’autore potrebbe evitare il rischio facendosi autorizzare in anticipo dall’assemblea prima di avviare i lavori, nel qual caso il condominio non può più avere ripensamenti.

Poiché la disciplina condominiale è autonoma rispetto a quella amministrativa (la prima coinvolgendo solo i rapporti di diritto civile), il Comune non può subordinare il rilascio di un permesso di costruire alla previa esibizione della delibera assembleare del condominio di autorizzazione: sia perché questa, come detto, non è necessaria, sia perché si pone su un piano diverso e autonomo rispetto al rispetto della normativa urbanistica.

note

[1] Cons. Stato, Sez. VI, sent. 26 aprile 2018, n. 2715.

[2] TAR Brescia, con la sent. n. 646 del 2 luglio 2018

[3] Cons.  Stato, sent. 18 febbraio 2015, n. 825.

[4] Cass. pen., Sez. III, sent. 10 marzo 2009, n. 10534.

TAR Lombardia, Brescia, Sez. II, sent. 2.7.2018, n. 646

La differenza fra tettoia e pergolato appare riconducibile al linguaggio comune, che individua la tettoia come una struttura pensile, addossata al muro o interamente sorretta da pilastri, di possibile maggiore consistenza e impatto visivo rispetto al pergolato, normalmente costituito, quest’ultimo, da una serie parallela di pali collegati da un’intelaiatura leggera, idonea a sostenere piante rampicanti o a costituire struttura ombreggiante, senza chiusure laterali. (Cons. Stato, sent. n. 825/2015). Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettato tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie.


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