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Facciata condominio: ultime sentenze

28 Febbraio 2022
Facciata condominio: ultime sentenze

Decoro architettonico dell’edificio; muri perimetrali di una porzione di facciata; riparto delle spese; rappresentanza giudiziale del condominio.

La facciata di un edificio rientra fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni del fabbricato. Per saperne di più, leggi le ultime sentenze.

Accesso ai documenti amministrativi

Sussiste in capo al Condominio un interesse diretto, concreto e attuale ex art. 22, l. n. 241/1990 alla visione dei documenti richiesti, attinenti ai titoli edilizi riferiti a opere, quali l’installazione di una canna fumaria e di un contatore del gas esterno, direttamente impattanti sulla facciata condominiale, al dichiarato fine di tutelare il decoro architettonico del condominio.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 15/11/2021, n.11756

Rapporto tra la Pubblica Amministrazione ed il richiedente

L’esistenza di un’autorizzazione che faccia salvi i diritti dei terzi, esplica i suoi effetti solo nel rapporto tra la pubblica amministrazione ed il richiedente, essendo invece priva di rilevanza tra privati, suscettibili ad essere tutelati mediante il ricorso ai rimedi civilistici, con la proposizione di un’azione risarcitoria, o la riduzione in pristino (fattispecie relativa all’installazione di un ponteggio su un condominio per il rifacimento della facciata e i danni lamentati dal titolare di un locale a cui era stata concessa l’occupazione del suolo pubblico per tavoli, sedie).

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. I, 15/10/2021, n.2244

Spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi

In tema di condominio, la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è destinata al servizio di tutti i condomini, sicché le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Anche le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripartite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà. Lo stesso vale anche per i frontalini, che costituiscono elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l’estetica dello stabile allo stesso modo del muro perimetrale dell’edificio con cui si integrano in un rapporto armonico. Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto legittima la delibera di ripartizione delle spese di rifacimento dei balconi, essendo questi non inseriti come entità autonome, casuali, avulse dal contesto architettonico della facciata, ma costituenti elementi che vi conferiscono movimento e vivacità, ovvero parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada pubblica e sicuramente incidenti, sotto il profilo estetico e nel conferire al fabbricato la sua peculiare fisionomia.

Tribunale Roma sez. V, 25/05/2021, n.9074

Facciata esterna dei balconi: poteri dell’assemblea condominiale

Se i balconi – che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte – presentano nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata dei fabbricato dal quale sporgono, in caso di lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei balconi, perché il decoro estetico dell’edificio condominiale è un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea dei soci.

Corte appello L’Aquila sez. I, 25/05/2021, n.806

Infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata esterna

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex articolo 2051 del codice civile dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo. In tal caso si prospetta la situazione di un medesimo danno provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità, che dà luogo a una situazione di solidarietà impropria.

Nel caso di specie, avente a oggetto la richiesta di risarcimento per i danni provocati all’appartamento di un condomino dalle infiltrazioni di acqua provenienti dalla facciata esterna del fabbricato, la Corte d’appello, in assenza di una adeguata prova, ha rigettato la tesi difensiva del condominio, secondo cui le infiltrazioni di acqua dipendevano anche dalla imperfetta installazione di condizionatori da parte dello stesso condomino.

Corte appello Napoli sez. VIII, 06/04/2021, n.1300

Facciata condominiale e trasformazione di una finestra in balcone

È necessario il consenso di tutti gli altri condomini affinché il singolo possa trasformare una finestra in balcone, se l’intervento altera la facciata condominiale. A dirlo è il Tar Campania giudicando in relazione alla vicenda che ha visto fronteggiarsi due condomini, a uno dei quali il Comune aveva rilasciato il permesso di costruire per i lavori di riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di finestra in balcone. Impugnando il provvedimento, l’altro condomino sosteneva che il Comune non aveva acquisito il necessario consenso di tutti i condomini, quali portatori alla conservazione della struttura originaria del fabbricato.

I giudici amministrativi accolgono la doglianza e ricordano che occorre il consenso del condominio, ovvero il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, quando uno dei condomini intenda realizzare, o sanare, opere che modifichino la facciata dell’edificio.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VI, 16/11/2020, n.5253

Appoggio di una canna fumaria sulla facciata comune: è illegittimo?

L’appoggio di una canna fumaria al muro comune di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che ciascun condomino può apportare sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Quest’ultimo fenomeno si verifica quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Cassazione civile sez. II, 13/11/2020, n.25790

Rifacimento facciata condominiale

In caso di mancata nomina dell’amministratore, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., ha sempre il potere di ratificare la spesa effettuata direttamente da parte di alcuni condomini in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti. Ne consegue che, in caso di ritardo nella partecipazione delle spese di riparazione e la conseguente impossibilità di documentarle, non spetta il risarcimento per la mancata fruizione dei benefici fiscali.

Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10845

Cornicioni di polistirolo sulla facciata: sono innovazioni?

Per innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. si intendono le modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino la destinazione originaria del bene. La nozione rimanda ad un concetto di novità in senso profondo e radicale escludendo che qualsiasi modifica materiale costituisca un’innovazione. In particolare, non integrano un’ipotesi di “innovazione” le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento del bene già esistente, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione. Non rientrano nella categoria delle innovazioni gli interventi di manutenzione straordinaria, essendo necessari per ripristinare l’efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte modifiche migliorative.

Il semplice utilizzo di un materiale diverso o di una diversa tipologia di impianto non è quindi di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione. Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea quello di decidere, in base al principio maggioritario, di apportare modifiche al servizio comune anche avvalendosi dei progressi tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche che il mercato offre. Ciò detto, i cornicioni rappresentano un elemento tipico della facciata e l’applicazione di strutture prefabbricate in polistirolo consente -in maniera più rapida ed economica rispetto agli strumenti utilizzati nell’edilizia tradizionale-di decorare la parete esterna. È vero che tali elementi hanno una mera funzione estetica e non sono strettamente indispensabili, ma ciò non è sufficiente per qualificare l’intervento in termini di innovazione né tanto meno per ritenere l’opera voluttuaria.

Tribunale Modena sez. I, 08/02/2019, n.202

Lucernari inseriti sulla facciata 

I lucernari, intesi quali aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio condominiale per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, anche laddove inseriti sulla facciata non costituiscono di per sé parti comuni laddove rappresentino elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale immettono luce ed aria (nella specie, la corte ha valorizzato la funzione assolta dal manufatto a vantaggio dell’unità privata rispetto al decoro architettonico dell’edificio).

Cassazione civile sez. VI, 18/01/2019, n.1422

Facciata di un edificio

I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso; pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile, con la conseguenza che la facciata di un edificio, al pari dei muri perimetrali maestri, per la sua destinazione funzionale, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e della sua statica, sicché ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni del fabbricato e resta destinata indifferenziatamente al servizio dello stesso.

T.A.R. Pescara, (Abruzzo) sez. I, 12/11/2018, n.337

Balconi aggettanti: sporgono dalla facciata dell’edificio

In tema di parti comuni e relativo obbligo di manutenzione vige una disciplina differente per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Tribunale Palermo sez. III, 17/04/2018, n.1865

Condominio orizzontale: la variazione del colore di muri perimetrali

In tema di condominio orizzontale, costituiscono beni comuni non solo i muri di confine ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell’edificio nella sua unicità. Ne consegue che l’unilaterale variazione del colore dei muri perimetrali di una porzione di facciata, incidendo sul complessivo decoro architettonico dell’edificio, integra una innovazione non realizzabile dal singolo condòmino senza il consenso degli altri, diversamente dalle modificazioni che sono invece consentite, sia pure nei limiti del migliore godimento.

Tribunale Modena, 16/02/2018, n.280

Spesa per lavori straordinari

Qualora la voce di spesa relativa ai lavori straordinari da effettuare nel condominio sia stata meramente riportata nel rendiconto consuntivo e nel relativo riparto, ma era già stata preventivamente approvata, anche con riguardo alla suddivisione pro quota e, inoltre, non risulti essere stata modificata, non è necessario inserire una specifica voce all’ordine del giorno e raggiungere una maggioranza qualificata.

Nel caso di specie, l’inclusione nella gestione ordinaria della spesa per lavori straordinari (facciata e tetto condominiale) era stata ratificata in una precedente assemblea condominiale, con delibera che non è stata oggetto di impugnazione.

Tribunale Torino sez. III, 06/02/2018, n.567

Ripartizione delle spese

In tema di riparto delle spese concernenti le facciate dei condomini, deve essere accertato, eventualmente anche mediante una CTU, se i lavori effettivamente eseguiti sulla facciata dell’edificio abbiano riguardato o meno il decoro, la stabilità o la sicurezza delle parti comuni dell’edificio, poiché solo i lavori riguardanti prevalentemente il decoro possono essere considerati di competenza condominiale e, dunque, ripartiti fra i condomini in base ai

Tribunale Torino sez. III, 02/02/2018, n.527

Elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata

Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari.

Cassazione civile sez. II, 14/12/2017, n.30071

L’installazione del condizionatore sulla facciata condominiale

L’installazione di motori dell’aria condizionata da parte del condomino in maniera ben visibile sulla facciata condominiale in corrispondenza dell’appartamento di proprietà, integra una lesione del decoro architettonico dello stabile.

Tribunale Roma sez. V, 04/10/2017, n.18652

Parti comuni condominiali

L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino alterandone l’estetica della facciata, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all’art. 1130, n. 4, c.c.

Cassazione civile sez. II, 24/07/2017, n.18207

Facciata principale del fabbricato

L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis, c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne la originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore; l’aspetto architettonico non va poi considerato solo con riferimento alla facciata principale del fabbricato, poiché la facciata rappresenta l’immagine stessa dell’edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile. Il pregiudizio all’aspetto architettonico, peraltro, una volta accertato, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e, quindi, anche economico del fabbricato .

Cassazione civile sez. VI, 28/06/2017, n.16258

Ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale

L’obbligo di partecipazione ai contributi condominiali da parte dell’acquirente che sia subentrato nella proprietà della singola unità immobiliare ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. per quanto concerne l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (es. ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale) deve computarsi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, coincidente con l’anno solare.

È il condominio creditore a dover provare l’inerenza del credito all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

Cassazione civile sez. VI, 22/03/2017, n.7395



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2 Commenti

  1. Gradirei un chiarimento. Ho già provveduto, a mie spese, al ripristino delle fasce (anteriore e laterali) del balcone aggettante, cosi come la parte sottostante del balcone. Nel caso che il condominio decida di effettuare stessi lavori agli altri balconi, come verrà ripartita la spesa? Grazie

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