Lavori condominiali inutili: sono costretto a pagare?

Innovazioni voluttuarie e gravose: possibile non partecipare alla spesa condominiale se l’opera è suscettibile di godimento separato.

Nel tuo condominio, l’assemblea vuol deliberare dei nuovi interventi che comporteranno una spesa elevata a carico di ciascun proprietario: si tratta di un sacrificio eccessivo – a tuo modo di vedere – rispetto al beneficio che ne potrebbe derivare. Ma i tuoi vicini sembrano non curarsi delle esigenze economiche di chi, come te, guadagna poco e non riesce ad arrivare a fine mese. Mentre cerchi una soluzione per far quadrare i conti, ti domandi: in caso di lavori condominiali inutili sono costretto a pagare? 

Se anche nei condomini vige il principio della maggioranza e le scelte adottate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche quelli dissenzienti, il Codice civile prevede un’eccezione per le “innovazioni di carattere voluttuario” che implicano un esborso elevato. 

Dopo averti spiegato, in un precedente articolo, come bloccare i lavori condominiali, qui di seguito ti spiegheremo cosa fare quando le opere deliberate dall’assemblea non sono necessarie e la partecipazione alla spesa mina il tuo bilancio familiare. Ma procediamo con ordine.

Cosa sono le innovazioni?

Come ti ho appena anticipato, non sei costretto a pagare i lavori condominiali inutili a patto che ricorrano determinate condizioni. La prima di questa è che le opere in discussione rientrino nel concetto di innovazioni. Cosa sono le innovazioni? Cerchiamo di capirlo qui di seguito.

Una cosa è la ristrutturazione e la manutenzione straordinaria dell’edificio (ad esempio la riparazione del tetto, del lastrico solare, il rifacimento delle solette dei balconi o dell’intonaco dell’edificio), un’altra sono le innovazioni, vale a dire opere dirette al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle parti comuni. In tal caso l’assemblea decide con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio. Invece, per le innovazioni di particolare interesse sociale (ossia dei condomini) è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio. Sono innovazioni di interesse sociale quelle finalizzate a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti (ad esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche o l’installazione di un impianto centralizzato tv), quelle rivolte a un maggior risparmio energetico.

Ecco alcuni esempi di innovazione:

• l’allargamento di un portone per consentire il passaggio di auto;
• la creazione di un nuovo servizio condominiale;
• la trasformazione del tetto in terrazza o del cortile pavimentato in giardino;
• l’installazione di un cancello automatico di accesso al cortile condominiale;
• l’installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto;
• la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, sostituito con autonomi impianti.

Come non pagare i lavori per innovazioni gravose e voluttuarie

Solo nel caso in cui l’innovazione deliberata dall’assemblea sia “gravosa e voluttuaria” (ossia risponde a un’esigenza non essenziale per la vita condominiale ma rivolta a soddisfare un interesse marginale, ludico, ecc.), il singolo condomino può evitare di partecipare alla spesa. Lo prevede il Codice civile [1]. Ecco come va interpretata questa norma.

Per non pagare i lavori inutili è necessario che si tratti di una:

1. innovazione (e non di ristrutturazione);
2. che sia gravosa: ossia che comporti un esborso economico consistente rispetto alle condizioni e l’importanza dell’edificio;
3. che sia non necessaria (voluttuaria) ossia non strettamente indispensabile per l’esistenza e la conservazione dell’edificio;
4. suscettibile di utilizzazione separata: tale è l’opera il cui utilizzo può essere escluso solo ad alcuni condomini. Non sarebbe tale un impianto centralizzato di tv o un ascensore, ma lo sono un nuovo impianto fotovoltaico, i campetti da tennis o la piscina, ecc.

Insomma, il singolo condomino non può esimersi dal contribuire alle innovazioni di basso importo, o a quelle necessarie o il cui godimento non può essere “separato”.

Quando si parla di innovazione gravosa voluttuaria, ci si riferisce a quell’opera nuova che, pur essendo destinata a servizio od ornamento di un preesistente bene comune, non comporta una rilevante utilità per i condomini, o non fornisce rilevabili vantaggi.

Il carattere gravoso o voluttuario va determinato con riguardo alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio, e non in considerazione di elementi personali attinenti alla situazione patrimoniale dei singoli condomini.

Come non pagare i lavori inutili condominiali

Se l’assemblea delibera l’esecuzione di un’innovazione gravosa, voluttuaria e suscettibile di utilizzo separato, il condomino che non vuol partecipare alla spesa deve aver votato contro l’innovazione o, se assente, deve aver comunicato in modo tempestivo il proprio dissenso e quindi l’intenzione di non avvalersi dei nuovi manufatti.

Conseguentemente, i condomini favorevoli debbono sostenere integralmente i costi, ripartendoli tra di loro.

I dissenzienti non potranno usufruire della nuova opera realizzata dal condominio cui non hanno contribuito personalmente. A tal fine, spesso e quando possibile, si ricorre a serrature (per nuovo ascensore, per nuovi locali o attrezzature) la cui chiave non viene loro consegnata, o a meccanismi elettronici (decoder per antenne, codici d’accesso, badge ecc.).

In ogni caso il condomino dissenziente, i suoi eredi ed eventuali acquirenti, possono sempre decidere di fare marcia indietro e di utilizzare l’innovazione in un successivo momento pagando la quota che avrebbe dovuto altrimenti corrispondere (ossia le spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera secondo i propri millesimi), ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l’iniziativa dell’opera.