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Valore minimo vendita immobile

6 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Valore minimo vendita immobile

Compravendita immobiliare: dalle imposte al valore minimo di vendita di un immobile, fino agli accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Hai deciso di fare un investimento importante per il tuo futuro. Hai venduto il tuo bilocale e ora ti appresti ad acquistare un appartamento più grande perché hai necessità di avere una camera in più. Un tuo amico ti ha suggerito uno stratagemma per pagare meno tasse: metterti d’accordo con il venditore e dichiarare sull’atto di vendita un prezzo minore rispetto a quello concordato. Ti ha assicurato che non c’è modo di venire scoperti. La cosa ti tenta, ma hai paura di un eventuale accertamento immobiliare. Sei macerato dai dubbi. E se esistesse un valore minimo di vendita dell’immobile sotto cui non si può scendere? In questa guida cercheremo di dare una risposta a questo quesito.

Ti anticipo subito che il tuo amico una certa ragione ce l’ha. Per anni, dichiarare un prezzo più basso nella compravendita di una casa, è stata un’usanza diffusa. Ora, però, le cose sono cambiate anche grazie ad alcune leggi ad hoc. I controlli si sono intensificati e le sanzioni inasprite. Oltre a ciò, va aggiunto che oggi conviene pagare le imposte esattamente sull’importo speso. Se stai cadendo dalle nuvole su quanto ho scritto continua a leggere. Verrai a conoscenza di diverse cose che potrebbero tornarti utili.

Quali sono le imposte da pagare in caso di vendita

Ogni volta che compi una transazione immobiliare sei obbligato a versare delle imposte. In una compravendita tra privati, tre sono quelle dovute allo Stato: di registro, ipotecaria e catastale. Chi le deve pagare? Per convenzione tale compito spetta all’acquirente, a meno che l’atto di compravendita non dica qualcosa di diverso. La legge, però, afferma che i due soggetti della transazione sono responsabili in solido del pagamento delle suddette. Ciò significa che se l’acquirente non paga, l’Agenzia delle Entrate può rifarsi sul venditore.

Il versamento va fatto entro venti giorni dalla firma dell’atto. Veniamo ora alla domanda più importante: quanto bisogna sborsare per le tre imposte? Ti dico subito che quelle ipotecarie e catastali sono fisse e ammontano a 50 euro ognuna.

Per quel che riguarda l’imposta di registro, il discorso è diverso, trattandosi di una tassa variabile. Per poterne spiegare il meccanismo è meglio parlare prima del prezzo-valore. Si tratta di una metodologia di calcolo dell’imposta di registro introdotta con una legge del 2015. In precedenza, tale tassa sulle compravendite si calcolava in base al prezzo di vendita della transazione. Questo era il motivo per cui venivano dichiarati affari conclusi a cifre più basse.

Ora, invece, il calcolo viene fatto in base al valore catastale dell’immobile venduto. Questo si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 110 (se si tratta di prima casa) o per 120 (dalla seconda casa in poi). Prima di immetterci nella questione, però, permettimi di dirti che tale passaggio non è automatico. E’ necessario sempre discuterne con il notaio prima di metterlo in atto.

Facciamo ora un esempio pratico.

Michele acquista la sua prima casa, la cui rendita catastale è di 750 euro, a 250.000 euro. Quanto deve pagare di imposta di registro? In questo caso la base imponibile sarà pari a 750×1,05×110, ovvero 86.625. Il 2% di tale cifra corrisponde a 1.732 euro. Se, invece, la casa acquistata non era la prima, la base imponibile sarebbe stata pari a 750×1,05×120, ovvero 94.500 euro. L’imposta di registro a quel punto sarebbe salita al 9% del valore catastale, ovvero 8.505 euro. Se Michele, infine, non si fosse affidato a tale strumento, avrebbe pagato il 2% e il 9% del prezzo di vendita, ovvero 5.000 e 22.500 euro. Come vedi le differenze sono palesi.

Cosa si rischia con l’accertamento immobiliare

L’accertamento immobiliare scatta nel momento in cui l’Agenzia delle Entrate rileva una discrepanza tra quanto dichiarato in sede di compravendita e quanto realmente si è incassato o speso. Quali rischi si corrono? Per legge, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200% al 400% della differenza suddetta.

Può esistere anche il caso in cui il prezzo (o la parte di esso non dichiarata in atto) venga pagato, in parte, in contanti per mezzo di assegni bancari trasferibili, anche frazionati. Se l’importo del corrispettivo totale eccede la somma di 12.500 euro, può scattare anche la penale antiriciclaggio. Ciò comporta la possibile applicazione di una sanzione pecuniaria fino al 40% dell’importo trasferito. Ma in base a quali dati interviene l’Agenzia delle Entrate per giudicare se una transazione è veritiera o meno? Uno degli strumenti a disposizione dell’Ente è l’Omi.

Cos’è l’Omi?

Per poter affrontare la questione sul valore minimo della casa dobbiamo prima di tutto spiegare cosa sia l’Omi. Parliamo dell’Osservatorio dei mercati immobiliari. Si tratta di una banca dati che contiene tutte le informazioni delle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni presenti sull’intero territorio nazionale. E’ stata creata dall’Agenzia delle Entrate con uno scopo preciso: dare maggiore trasparenza al mercato immobiliare. Prima della sua nascita, infatti, questo genere di transazioni erano una vera e propria giungla. Gli immobili venivano venduti a prezzi altissimi, ma, in sede di accertamenti fiscali, veniva dichiarato un valore di vendita molto inferiore.

L’Omi ha tre scopi fondamentali. Il primo è quello di garantire la migliore affidabilità per quel che riguarda le quotazioni del mercato immobiliare attuale. Il secondo è la catalogazione a fini statistici di tutti i dati disponibili nelle banche date delle Agenzie delle Entrate presenti sul territorio. Infine, deve sviluppare un’analisi e uno studio del suddetto mercato.

Le quotazioni immobiliari stabilite dall’Omi vengono pubblicate ogni sei mesi. Come vengono calcolate? In base alla zona di riferimento della città dove si trova l’immobile (le cosiddette zone Omi) e alla sua tipologia. Da questa catalogazione rimangono però fuori le abitazioni di particolare pregio o degrado, oltre a quelle che presentano caratteristiche non ordinarie rispetto alla zona di appartenenza.

L’Omi è affidabile per le valutazioni immobiliari?

La domanda che tutti si pongono quando vedono i valori Omi degli immobili è quale sia la loro affidabilità in termini di mercato. Una risposta è arrivata recentemente dalla Cassazione [1]. La Suprema Corte ha, infatti, risolto un contenzioso tra le Agenzie delle Entrate e un cittadino, in merito alla compravendita di un’abitazione a Roma. L’ente pubblico, basandosi sulle valutazioni pubblicate dall’Omi, accusava il cittadino di evasione fiscale.

Secondo il Fisco, la compravendita era stata chiusa ad un prezzo maggiore, ma sull’atto era stato dichiarato di meno. I giudici, invece, hanno deliberato in maniera diversa. Per loro, non è possibile affermare che il valore a cui era stato chiuso l’affare fosse maggiore, semplicemente basandosi su quanto risultava dalle quotazioni dell’Osservatorio. Infatti, tali valori andavano presi come puramente indicativi. La Suprema Corte ha anche stabilito che, per poter muovere un’accusa di evasione fiscale in tali circostanze, sono necessari elementi indiziari più gravi rispetto alle cifre pubblicate dall’Omi.

I giudici hanno anche ricordato una precedente sentenza della Corte di Cassazione in merito all’affidabilità dell’Osservatorio [2]. Nel 2015, infatti, era stato dichiarato che, le quotazioni da esso pubblicate, non possono costituire alcun tipo di prova del valore degli immobili in commercio per determinare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale delle transazioni immobiliari. I dati riportati sono solo indicazioni di valore in linea di massima.

Esiste un prezzo minimo di vendita?

Le considerazioni dei giudici ci portano a concludere che non esiste alcun modo per determinare il prezzo minimo di vendita dell’immobile in una compravendita. Due sono i motivi che ci spingono ad affermare ciò. Il primo è che il mercato immobiliare è in netto calo. A settembre di quest’anno, i prezzi sono scesi dello 0,29% rispetto allo stesso periodo del 2018. In tali condizioni è ovvio che una casa, ad oggi, valga meno rispetto a cinque anni fa. Detto diversamente: non è possibile controllare un elemento instabile come il mercato immobiliare. Il secondo motivo è che, come abbiamo visto, non esiste uno strumento oggettivo su cui basare un confronto.

Fai attenzione, però: non è detto che, siccome non esistono metri di paragone, non sia possibile scoprire se il prezzo che hai dichiarato è minore di quanto hai realmente speso o incassato. L’Agenzia delle Entrate, infatti, oltre all’Omi ha altri mezzi per compiere un accertamento. Uno di questi è l’entità del mutuo richiesto. Se, infatti, risultasse che questo è più alto di quanto hai dichiarato sull’atto, te ne verrebbe chiesto conto. Un altro elemento potrebbe essere la relazione tecnica della banca. Starà poi al giudice stabilire se tali elementi sono sufficienti per prefigurare un reato di evasione fiscale o meno. Le prove presentate devono però essere incontrovertibili.

A riguardo è giusto ricordare una sentenza del 2015 della Commissione Tribunaria Provinciale di Forlì [3] che ha dato torto all’Agenzia delle Entrate. Quest’ultima affermava che, in sede di accertamento, aveva riscontrato una differenza tra il valore indicato per l’acquisto di un immobile e quello desunto dall’Omi. Partendo da qui, aveva richiesto indagini bancarie che avevano rilevato una discrepanza tra i prelievi e i versamenti sul conto corrente bancario rispetto ai valori indicati all’interno dell’atto. Per questo motivo, l’Agenzia chiedeva di applicare una tassazione maggiore sulla transazione. Per i giudici, invece, l’esistenza di prelievi non bastava a giustificare un’evasione fiscale anche se comparata con i valori Omi.

La Corte ha affermato che devono sussistere dei collegamenti sulla base dei quali si possa concludere che tali movimenti siano riconducibili ad un occultamento di prezzo. Ciò significa che, senza un nesso causale tra quanto è stato dichiarato in sede di compravendita ed eventuali altri dati a disposizione, l’Agenzia non ha autorità per richiedere un aumento di quanto effettivamente pagato in termini di tasse.

Quanto detto, però, non porta alla conclusione che sia facile effettuare una frode fiscale in materia di compravendita immobiliare. Le sentenze di cui abbiamo parlato fungono da tutela per i cittadini onesti. Se una persona provasse a frodare il Fisco in sede di compravendita e subisse un accertamento fiscale, non gli sarebbe facile dimostrare la sua innocenza. Quindi, il consiglio che posso darti è quello di attenerti sempre ai prezzi di mercato, magari affidandoti ad un professionista del settore che ti aiuti nella vendita o nell’acquisto.



Di Davide Luciani

note

[1] Cass., sent. n. 21813/2018.

[2] Cass., sent. 25707/2015.

[3] Ctp Forlì, sent. n. 391/2015.


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