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Il processo in materia di locazioni

8 Novembre 2019 | Autore:
Il processo in materia di locazioni

Locazione, comodato di immobili urbani e affitto di azienda sono materie che devono essere trattate con un particolare procedimento previsto dalla legge.

Il processo in materia di locazioni prevede che le liti in materia di locazioni, di comodato di immobili urbani e di affitto di azienda si svolgano secondo le regole processuali previste per le controversie di lavoro [1] in quanto applicabili. Trattasi di un procedimento cd. “ordinario”, per distinguerlo dal procedimento di convalida di sfratto (vedasi Il procedimento di sfratto) che, invece, è un procedimento speciale. Il presente articolo illustra in sintesi le fasi di questo procedimento e le sue caratteristiche, nonchè alcuni casi concreti in cui tale procedimento non è utilizzabile, nonostante il problema sotteso sia collegato alla materia locatizia.

Come si svolge il procedimento

Il processo in materia di locazioni è un rito più snello e veloce rispetto al giudizio di cognizione ordinaria:

  • la domanda si propone con ricorso al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata [2];
  • è necessario che le parti propongano subito tutte le difese nei primi atti difensivi (ricorso introduttivo per l’attore e comparsa di risposta per il convenuto), con l’indicazione dei mezzi di prova e la produzione dei documenti di cui le parti vogliono avvalersi;
  • entro 5 giorni dal deposito della domanda, il giudice fissa con decreto la data dell’udienza di discussione;
  • entro 10 giorni dalla data di pronuncia del decreto l’attore deve notificare al convenuto il ricorso e il decreto di fissazione dell’udienza; tra questa notifica e l’udienza di discussione non devono passare meno di 30 giorni, in modo che il convenuto abbia il tempo di preparare le proprie difese;
  • all’udienza di discussione, le parti devono comparire personalmente, anche se si fanno difendere da un legale;
  • il giudice, se lo ritiene opportuno, ammette le prove richieste dalle parti (la prova testimoniale, ad esempio), rinviando eventualmente ad una o più udienze successive;
  • una volta terminate tutte le prove, il giudice legge in udienza il cd. dispositivo della sentenza, cioè la parte in cui espone le proprie decisioni sulle domande proposte dalle parti.

Quando è applicabile il rito locatizio

In linea generale, il processo locatizio si applica a tutte le questioni relative al contratto di locazione e quelle ad esso conseguenti; qualche esempio:

  • accertamento del rapporto contrattuale: durata, canone, ecc.;
  • pagamento di oneri accessori e spese condominiali;
  • adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto;
  • riparazione dell’immobile locato;
  • risoluzione del contratto (per qualsiasi causa);
  • recesso del conduttore;
  • esistenza/efficacia/validità del contratto;
  • invalidità/ inefficacia/nullità del contratto.

Resta salva l’ipotesi in cui sia possibile utilizzare il procedimento speciale della convalida di sfratto.

Quando non si applica il rito locatizio

Non si utilizza in tutti i casi in cui l’oggetto del contendere non è il rapporto locatizio, ma un altro rapporto – pur se ad esso collegato -, come ad esempio quello esistente tra il locatore e un terzo soggetto (es: il padre) che ha prestato fideiussione a garanzia della solvibilità dell’inquilino (es.: il figlio). In un caso del genere, l’oggetto della lite non è il rapporto di locazione, bensì il rapporto di garanzia del credito accessorio al contratto, quindi ad esso non può applicarsi la disciplina della locazione, né sostanziale né processuale [3].

Occupazione abusiva di immobile e rito locatizio

Per occupazione abusiva di immobile si intendono, in linea generale, tutti i casi in cui un bene immobile sia detenuto o posseduto da un soggetto in assenza di un valido titolo giustificativo. Esemplificando, si potrà avere occupazione senza titolo di un bene:

  • se il titolo giustificativo non sia mai esistito, come nel caso di arbitraria occupazione di un immobile altrui;
  • oppure quando il titolo esista, ma ne venga messa in discussione l’originaria o la sopravvenuta validità/efficacia (come nel caso di risoluzione, annullamento o nullità di un contratto di locazione o di comodato); oppure, ancora, quando lo stesso titolo abbia esaurito i propri effetti, ad esempio per scadenza del termine.

Quindi, il proprietario, cui sia stata sottratta la disponibilità del bene e che voglia recuperarlo, si trova nell’alternativa tra la proposizione dell’azione reale di rivendicazione e quella personale di restituzione o rilascio [4]. Qual è la differenza tra le due azioni? E in quale delle due si può utilizzare il rito locatizio?

Con l’azione di rivendicazione [5] l’attore, non avendo la disponibilità del bene di cui ritiene essere proprietario, agisce contro chiunque, di fatto, ne disponga, al fine di riconseguirne il pieno possesso, e chiede anche che venga riconosciuto il suo diritto di proprietà.

Con l’azione di rilascio o di restituzione, avente natura personale, chi agisce non intende ottenere una pronuncia di accertamento del suo diritto di proprietà, ma vuole soltanto conseguire la riconsegna del bene che si trova nella materiale disponibilità del convenuto in assenza di un idoneo titolo legittimante.

Le due azioni, pur tendendo allo stesso risultato pratico del recupero della disponibilità materiale del bene, hanno natura e presupposti diversi, e pertanto è diversa la disciplina processuale applicabile.

Troverà, infatti, applicazione il rito locatizio [6] quando l’azione personale per il rilascio dell’immobile occupato abusivamente si fonda sulla cessazione o sul mancato perfezionamento di un contratto che attribuisce il godimento del bene, in particolare in tema di locazione o comodato di immobili o affitto di azienda.

Tale norma, invece, non dovrebbe essere applicabile alle liti relative ad ipotesi di occupazione di immobile senza titolo sin dall’inizio, in quanto in tal caso l’obbligo di restituzione del bene si fonda esclusivamente sulla lesione del diritto di proprietà.

Domande soggette al rito locatizio e domande diverse 

E’ possibile, nello stesso processo, proporre domande che mettono in discussione elementi del rapporto di locazione (soggette al rito locatizio) ed altre che attengono invece a diritti ed obblighi ad esso estranei (soggette al rito ordinario)? Ad esempio: potrebbe il locatore chiedere in un unico atto introduttivo la condanna dell’inquilino al pagamento di canoni arretrati e al rimborso delle spese relative alle utenze di acqua/luce/gas/telefono, qualora le stesse siano rimaste intestate al locatore? No, non potrebbe farlo. Infatti, l’obbligo di rimborsare al locatore le spese delle utenze relative all’immobile locato, se i relativi contratti non vengono intestati all’inquilino, può derivare soltanto da un apposito accordo tra locatore e inquilino, diretto appunto ad accollare le spese di utenza in capo all’effettivo utilizzatore del servizio (l’inquilino). Tuttavia, un accordo del genere non ha lo schema causale tipico della locazione (cioè lo scambio del godimento di una cosa dietro un corrispettivo), ma dà origine ad un rapporto giuridico diverso – anche se dipendente dalla locazione – e pertanto non può essere utilizzato il rito locatizio.

La legge [7] permette nello stesso processo il cumulo di domande soggette a riti diversi soltanto in alcune ipotesi tassative, ben specificate [8], al di fuori delle quali non è possibile farlo; in tali casi quindi il giudice dovrà ordinare la separazione delle cause, affinché ognuna venga trattata con il rito ad essa appropriato.

Esempio: se il conduttore di un appartamento posto in edificio condominiale agisce per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito di infiltrazioni di acqua piovana sia nei confronti del locatore – domanda soggetta al rito locatizio [9] – sia nei confronti del condominio – domanda invece soggetta al rito ordinario [10] – , sarà necessaria la separazione delle cause, nonostante il rischio di una contraddizione logica tra sentenze.

note

[1] Artt. 414 e seguenti cod.proc.civ.

[2] Art. 21 cod.proc.civ.

[3] Trib Alessandria, n. 1 /2019 del 04.01.2019; Cass. n. 3524/09 del 13.02.2009.

[4] Salva la possibilità di reagire con l’azione possessoria di reintegrazione di cui all’art. 1168 cod. civ.

[5] Art. 948 cod. civ.

[6] Art. 447-bis cod.proc.civ.

[7] Art. 40 comma 3 cod.proc.civ.

[8] Sono le ipotesi di connessione di cui agli articoli 31, 32, 34, 35 e 36 cod.proc.civ.

[9] Per violazione dell’obbligo di manutenzione in capo al locatore, ai sensi dell’art. 1576 cod.civ.

[10] In qualità di custode ex art. 2051 cod.civ. dei beni e dei servizi comuni.


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