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Come si multa il condomino irrispettoso?

14 Ottobre 2019
Come si multa il condomino irrispettoso?

Sanzionare i trasgressori del regolamento condominiale solo previo inserimento nel regolamento di una clausola che prevede le multe per i trasgressori. 

Si può multare un condomino irrispettoso del regolamento o delle regole del vivere civile? Si sa, un obbligo senza sanzione equivale a una facoltà, la cui ottemperanza è così rimessa al buon senso della persona. E siccome, nei condomini, di civiltà ce n’è ben poca, solo la minaccia di una punizione assicura l’obbedienza. Del resto, senza obblighi non ci sarebbero neanche diritti e gli edifici diverrebbero, in breve tempo, un far west. Se poi, a tutto ciò, si aggiunge la tradizionale lentezza dei tribunali e i costi per adire un giudice – anche al solo fine di recuperare poche centinaia di euro di quote condominiali – il quadro che ne deriva è una sostanziale anarchia nei condomini. Ti sarai allora chiesto se c’è un modo per risolvere questo problema, eventualmente riconoscendo poteri di controllo e di prevenzione all’amministratore: insomma, come si multa il condomino irrispettoso?

Saprai di certo che l’amministratore di condominio è un soggetto privato, un professionista che non ha il ruolo e le funzioni del pubblico ufficiale. Sul piano del diritto, egli interviene sullo stesso piano degli altri condomini. È chiaro, quindi, che ogni potere a questi spettante può derivare solo dalla volontà espressa dei condomini ossia dal regolamento o dall’assemblea. Si tratta, né più né meno, di un comune mandato ove il mandate investe il mandatario di apposite attribuzioni che esercita, però, nell’interesse di quest’ultimo e non proprio. 

Per scoprire, dunque, come si multa il condomino irrispettoso bisogna partire da questa fondamentale premessa: l’amministratore non può agire di proprio spontaneo arbitrio, ma deve aver prima ricevuto un’autorizzazione da parte dei condomini. Qui di seguito cercheremo di spiegarti come si svolge questo procedimento e quali sono gli iter da seguire. 

Le sanzioni per i condomini irrispettosi

Il Codice civile [1] prevede due condizioni per multare i condomini irrispettosi: 

  • la possibilità di irrogare la multa deve essere previamente contenuta nel regolamento di condominio;
  • la multa non può essere superiore a 200 euro o, in caso di recidiva, di 800 euro. Non si possono superare tali importi neanche se c’è il consenso di tutti i condomini.

Non si tratta, in realtà, di una sanzione amministrativa come quelle contenute nel Codice della strada. Anche se le abbiamo chiamate “multe”, le sanzioni condominiali hanno natura “privata”. Da ciò deriva che:

  • il denaro va a finire al condominio e non allo Stato; viene accantonato in uno speciale fondo rivolto a coprire le spese ordinarie;
  • il recupero di tali somme non può avvenire con strumenti cogenti (come, ad esempio, verbali della pubblica autorità o cartelle esattoriali); il condominio deve ricorrere ai normali mezzi di recupero dei crediti come il decreto ingiuntivo o la causa ordinaria nei confronti del trasgressore;
  • i destinatari dell’obbligo possono essere solo i condomini e non i loro ospiti (si pensi a un parente che parcheggia l’auto nel posto altrui) o agli inquilini (i quali non possono essere considerati condomini), agli usufruttuari o ai comodatari [2]. 

Le multe possono essere inflitte solo per il caso di violazione del regolamento condominiale, ma non di altre regole (specie se non scritte). La condotta sanzionabile deve essere ben descritta nel regolamento: non può esserci spazio cioè a valutazioni personali dell’assemblea o dell’amministratore. 

Come integrare il regolamento che non prevede multe

La possibilità di infliggere multe nei confronti dei condomini irrispettosi deve essere prevista nel regolamento condominiale. Se questo non dovesse prevedere nulla, l’assemblea può sempre deliberare una successiva integrazione del regolamento stesso. L’aggiunta di tali clausole deve essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Chiaramente, possono essere sanzionate solo le condotte poste dopo l’approvazione della modifica del regolamento e non anche quelle precedenti; in caso contrario, si attribuirebbe all’assemblea la possibilità di irrogare punizioni ad personam. Nessuno, infatti, può essere punito per un fatto che non era esplicitamente sanzionato al momento della commissione. Ad esempio, se un condomino getta rifiuti dal proprio balcone nel mese di gennaio e le multe condominiali vengono introdotte solo a febbraio, il condomino non può essere sanzionato, salvo ovviamente il risarcimento del danno previsto genericamente dal Codice civile.

Chi infligge le multe nei confronti dei condomini irrispettosi

L’amministratore non ha il potere di infliggere le multe: egli può solo accertare il fatto e riferirlo all’assemblea. Sarà quest’ultimo organo a decidere concretamente, dopo la segnalazione dell’amministratore, se applicare o meno la sanzione. Sanzione che sarà poi materialmente riscossa dall’amministratore presentando il conto al trasgressore, di solito al momento della riscossione delle quote mensili. I condomini devono, quindi, essere prima informati della violazione del condomino inadempiente e poi votare sull’applicazione della sanzione con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno 1/2 del valore millesimale dell’edificio.

Secondo alcuni commentatori, il regolamento di condominio potrebbe attribuire direttamente all’amministratore il potere di sanzionare i condomini irrispettosi senza chiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea. 

Spetta a ciascun condomino il diritto di segnalare all’amministratore o all’assemblea eventuali infrazioni commesse dai vicini ai fini dell’avvio del procedimento sanzionatorio. 

Come recuperare le multe nei confronti di chi non paga

Come anticipato, se il trasgressore non adempie spontaneamente alla sanzione inflittagli dall’assemblea e/o dall’amministratore, al condominio spetta agire in giudizio. Si tratta, quindi, di una normale causa civile di recupero crediti, al pari di quelle per le quote. Nel corso della causa, il condominio dovrà fornire le prove dell’infrazione, ad esempio con testimoni o filmati della videosorveglianza. All’esito della sentenza di condanna, in caso di ulteriore inadempimento, si potrà procedere con il pignoramento dei beni del trasgressore. 


note

[1] Art. 70 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10837/1995.

 


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