Diritto e Fisco | Articoli

Come si dimostra la proprietà di un immobile

14 Ottobre 2019
Come si dimostra la proprietà di un immobile

L’atto di provenienza è costituto dal contratto di vendita, la donazione, la successione ereditaria, la sentenza di condanna o di accertamento dell’usucapione. Ma da solo non basta. 

In alcuni casi, la legge impone di dimostrare la proprietà di un immobile. Succede tutte le volte in cui è in contestazione il diritto o il semplice possesso del bene. Ad esempio, se devi rivendicare la titolarità di una fetta di terreno da un vicino che sta cercando di spingersi oltre i propri confini, sei costretto a dimostrare la tua proprietà. Lo stesso dicasi se hai dato in affitto un appartamento senza registrare il contratto e l’inquilino non vuol più andarsene. 

Se non ti sei mai posto il problema di come si dimostra la proprietà di un immobile è arrivato il momento di approfondire il discorso. Leggendo queste poche righe scoprirai anche cos’è un atto di proprietà e cosa sono i registri pubblici immobiliari. Si tratta di termini che bisogna masticare con disinvoltura nel momento in cui si ha interesse a scoprire quali sono le prove da fornire in un eventuale giudizio contro chi reclama la titolarità di una casa (un appartamento, una villa), un garage, un magazzino o un terreno che hai sempre ritenuto essere tuo. 

Insomma, qui di seguito ti spiegheremo come si dimostra la proprietà di un immobile e lo faremo tenendo conto di una recente ordinanza della Cassazione [1] che ha affrontato il problema (nel caso di specie una persona aveva tentato di fornire, come unica prova, l’annotazione dei dati nei registri del catasto). Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’atto di proprietà?

Quasi sempre, a fronte della proprietà di un immobile c’è un atto di cessione del diritto da parte del precedente titolare. Anche laddove si tratti di un appartamento di nuova costruzione, realizzato cioè da una ditta costruttrice, esiste un “titolo”, ossia un contratto, che scandisce il momento di trasferimento della proprietà da chi ha realizzato il bene ex novo a chi lo ha acquistato. Questo documento si chiama atto di proprietà ed è sempre un rogito notarile o una sentenza. Difatti, nessun trasferimento immobiliare può essere eseguito dai privati senza l’assistenza di un pubblico ufficiale, condizione peraltro per trascrivere il trasferimento stesso nei pubblici registri immobiliari. 

L’eventuale scrittura privata che prevede il trasferimento della proprietà di una casa, un terreno, ecc., è nulla per “difetto di forma”. La scrittura privata può solo contenere il cosiddetto compromesso (tecnicamente chiamato “contratto preliminare”), ossia l’impegno a vendere e comprare in un successivo momento. Ma è solo l’atto pubblico – ossia l’atto notarile o la sentenza – a determinare il vero e proprio trasferimento del diritto di proprietà.

Dunque, se qualcuno ti chiede di mostrare l’atto di proprietà devi andare a recuperare il documento con il quale sei diventato titolare dell’immobile ossia, a seconda dei casi: 

  • il contratto di acquisto;
  • l’atto di donazione;
  • l’accettazione dell’eredità;
  • la sentenza che decide la controversia tra due soggetti sulla proprietà dell’immobile;
  • la sentenza che stabilisce la divisione dell’eredità o della comunione di beni tra più comproprietari;
  • la sentenza che stabilisce l’usucapione su un immobile.

Ognuno di questi atti, del resto, rispecchia una diversa modalità con cui si diventa proprietari ossia:

  • acquisto della proprietà a titolo derivativo ossia tramite il passaggio da un soggetto a un altro (compravendita, donazione, eredità, ecc.);
  • acquisto della proprietà a titolo originario ossia senza un contratto o la volontà del precedente titolare (l’usucapione).

Dove si può trovare la proprietà di un immobile?

Ogni atto pubblico di trasferimento del diritto di proprietà (contratto, donazione, testamento, sentenza, ecc.) deve essere sempre trascritto nei pubblici registri immobiliari. Si tratta di registri consultabili liberamente da chiunque, che si trovano custoditi presso l’ufficio del territorio, gestito dall’Agenzia delle Entrate. Chiunque può chiedere una “visura” ossia un estratto dei registri da cui rilevare informazioni come:

  • proprietario dell’immobile;
  • particelle dell’immobile;
  • eventuali iscrizioni di ipoteche o pignoramenti già in corso;
  • eventuali comproprietà (si pensi a un immobile appartenente a una persona solo nella misura di 1/2, mentre l’altra metà è del coniuge);
  • eventuali limitazioni al diritto di proprietà (come ad esempio servitù di passaggio).

Come anticipato, qualsiasi persona può accedere ai registri immobiliari e ottenere informazioni in merito ad immobili di proprietà propri o altrui (senza bisogno del consenso del titolare). Così, ad esempio, si può sapere a chi appartiene una casa che si è interessati ad acquistare, se su di essa ci sono ipoteche o esecuzioni forzate, ecc.

Come si dimostra la proprietà di un immobile?

Per dimostrare il diritto di proprietà di un immobile, si deve recuperare l’atto di proprietà nel proprio archivio di casa. Se l’originale è stato smarrito se ne può chiedere una copia al notaio rogante o a qualsiasi altro notaio del luogo ove si trova l’immobile.  

Tuttavia, il solo atto di proprietà non è sufficiente. Difatti, bisogna dimostrare anche di aver ricevuto il bene da chi ne era l’effettivo proprietario (e non magari da un truffatore). E che anche quest’ultimo, a sua volta, l’abbia ottenuto dal precedente titolare. E così via, risalendo nel tempo fino al primo atto di acquisto. In questa ricostruzione di tutta la catena delle varie cessioni dell’immobile, ci si può comunque fermare agli ultimi 20 anni, ossia al tempo necessario all’usucapione, che è un titolo valido per sanare qualsiasi tipo di acquisto “dal non proprietario”. Tale è l’indirizzo della Cassazione [2].

La ditta edile Nuovi Condomini Srl vende un appartamento a Giovanni con tutto il sottotetto. Dopo cinque anni, Giovanni lo vende a Mariano. Mariano, dopo dieci anni, lo vende a Massimiliano. Infine, quest’ultimo, dopo altri sette anni, lo dona a Roberto. Un giorno, il condominio rivendica da Roberto il sottotetto, ma questi sostiene di esserne il proprietario. Per dimostrarlo deve recuperare l’atto di provenienza, ossia la donazione ricevuta da Massimiliano, l’atto di acquisto tra Massimiliano e Mariano e quello tra Mariano e Giovanni. Non è, invece, necessario quello tra Giovanni e la Nuovi Condomini Srl perché la catena degli atti di cessione copre almeno 20 anni.

Chi non è il proprietario del bene e vuol sapere chi è il titolare e, nello stesso tempo, procurarsi la prova di ciò (ad esempio, per intentargli una causa e sapere a chi notificare l’atto giudiziario) può procurarsi la prova della proprietà di un immobile anche tramite un certificato rilasciato dai pubblici registri immobiliari. A tal fine, come detto, bisogna recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio territorio, e disporre dei dati del proprietario (nome, cognome, data di nascita) oppure degli estremi catastali dell’immobile). Da tale certificato poi si può recuperare l’atto di provenienza tramite richiesta a uno studio notarile. Non importa se l’atto è stato rogato da altri soggetti: si tratta di documenti pubblici, accessibili a tutti.

La Cassazione [1] ha, infine, spiegato che il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti sui beni immobili, non può essere provato in base alla semplice annotazione dei dati nei registri catastali che hanno, in concrete circostanze, soltanto il valore di semplici indizi.


note

[1] Cass. ord. n. 22339/2019.

[2] Cass. sent. n. 27366/2016.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube