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Il presidente dell’assemblea condominiale

7 Novembre 2019 | Autore:
Il presidente dell’assemblea condominiale

Quali sono i compiti del presidente dell’assemblea di condominio? Chi può nominarlo? Cosa prevede la legge? Il regolamento può stabilire norme particolari?

Il condominio è una realtà davvero complessa, sia dal punto di vista sociale che giuridico; chi vive in un edificio di questo genere sa bene di cosa sto parlando. Per tutelare le ragioni degli inquilini e per consentire loro di poter rispettare norme comuni, la legge ha previsto che esistessero degli organi che potessero regolare la vita nel condominio. In questo articolo vorrei parlarti nello specifico del presidente dell’assemblea condominiale.

Si tratta di una figura davvero particolare, visto che, dopo la riforma del 2012, il Codice civile non attribuisce più alcun ruolo al presidente d’assemblea. È però vero che, ancora oggi, molti condomini contemplano questa figura, per espressa previsione del regolamento condominiale oppure per una mera prassi. Se anche tu vivi in condominio e ne vuoi sapere di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi è e cosa fa il presidente dell’assemblea condominiale.

L’assemblea condominiale: cos’è?

Non possiamo parlare con cognizione di causa del presidente dell’assemblea condominiale senza aver prima spiegato quali siano le funzioni di tale ultimo consesso.

È appena il caso di ricordare che l’assemblea è l’organo rappresentativo di tutti i condòmini, deputato a prendere tutte le decisioni che incidono sulla vita condominiale: dai lavori di ordinaria manutenzione a quelli straordinari; dalla nomina dell’amministratore alla sua revoca; ecc.

Chi può partecipare all’assemblea del condominio?

L’assemblea condominiale è composta da tutte quelle persone che, pur non essendo proprietari dell’abitazione ubicata nell’edificio condominiale, hanno comunque un preciso interesse alle decisioni che nell’assemblea verranno adottate.

In parole semplici, ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale non soltanto il proprietario dell’immobile, ma anche l’usufruttuario, il nudo proprietario, l’abitatore e il conduttore in caso di locazione.

Ognuno di questi soggetti, però, partecipa in maniera differente all’assemblea: ad esempio, l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto solamente negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari

Le funzioni dell’assemblea dei condomini

È il Codice civile [1] a stabilire quali sono le funzioni dell’assemblea condominiale. Più nel dettaglio, l’assemblea dei condomini provvede, tra le altre cose:

  • alla conferma e alla revoca dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Il presidente dell’assemblea di condominio

Delineate, almeno per sommi capi, le funzioni principali dell’assemblea condominiale, vediamo ora qual è il ruolo del suo presidente. Bisogna subito dire una cosa: la legge non prevede la figura del presidente dell’assemblea condominiale. A seguito della riforma del 2012, infatti, l’unico riferimento presente nel Codice civile è stato eliminato.

In passato, l’unica norma [2] che espressamente prevedeva la figura del presidente lo incaricava di dirimere le questioni che potevano insorgere tra i comproprietari di un’unità immobiliare che non si erano preventivamente accordati su chi di loro dovesse rappresentarli in seno all’assemblea. Il presidente aveva, quindi, il compito di estrarre a sorte il loro rappresentante.

Dopo la riforma del diritto di condominio del 2012, questa norma è sparita e, dunque, non v’è più alcuna disposizione che disciplini il ruolo del presidente dell’assemblea condominiale.

Possiamo, dunque, affermare che quello del presidente dell’assemblea di condominio è un ruolo puramente facoltativo, nel senso che non v’è nessun obbligo di nominarlo. Come vedremo di qui a un istante, però, il presidente svolge funzioni di notevole importanza per il buon funzionamento dell’intera assemblea: la sua nomina, seppur non obbligatoria, può essere di decisivo rilievo.

Il presidente d’assemblea nel regolamento condominiale

Chiarito che, in genere, è la prassi a favorire la nomina di un presidente dell’assemblea condominiale, bisogna però dire che nessuno vieta che il regolamento di condominio possa occuparsi di questa specifica carica. I condòmini, dunque, potrebbero approvare un regolamento nel quale vengono stabilite le regole necessarie all’elezione del presidente d’assemblea, nonché i suoi poteri e le sue funzioni.

Se la carica di presidente dell’assemblea condominiale è prevista nel regolamento, allora i condòmini non potranno esimersi dal provvedere alla sua nomina e a conferirgli i poteri previsti nel regolamento stesso.

Chi nomina il presidente d’assemblea?

Come avrai senz’altro già compreso, il presidente è nominato direttamente dall’assemblea dei condòmini. Come specificato nella maggior parte dei regolamenti di condominio che prevedono tale figura, la nomina spetta all’assemblea dei condomini la quale sceglie la persona alla quale attribuire le funzioni di presidente.

In assenza di un’espressa previsione regolamentare, si ritiene che la nomina, quale atto di costituzione dell’ufficio, debba aver luogo con la maggioranza numerica, rientrando tra i compiti del designando presidente anche l’accertamento della validità della costituzione assembleare.

Si ritiene altresì che la mancanza del presidente o l’irregolare elezione dello stesso non determinano l’invalidità dell’assemblea, a meno che ciò non sia prescritto dal regolamento di condominio.

Chi può essere nominato come presidente d’assemblea?

Fatta salva anche in tal caso una specifica previsione ad opera del regolamento di condominio, oltre naturalmente ai condomini presenti all’adunanza, possono assumere la carica anche i terzi muniti di delega, terzi estranei e soggetti presenti per interessi indiretti.

Quali sono i compiti del presidente d’assemblea?

Pur non essendoci nessuna disposizione di legge a prevedere il presidente d’assemblea, col tempo sia la dottrina che la giurisprudenza hanno identificato le funzioni principali che svolge il presidente. In particolare, i compiti del presidente sono i seguenti:

  • controllare la validità della costituzione dell’assemblea, verificando che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati dall’amministratore nei modi richiesti dalla legge;
  • verificare che le eventuali deleghe siano valide;
  • verificare che vi sia la maggioranza delle teste necessaria per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e contemporaneamente la somma dei millesimi riferiti alle varie unità immobiliari dello stabile;
  • dopo ogni singola votazione, controllare che il numero delle teste e dei millesimi raggiunti consentono di ritenere approvata o meno la decisione (quorum deliberativo). Il presidente deve, infatti, verificare non solo il numero delle teste e dei millesimi di chi ha votato a favore, ma anche dei dissenzienti e degli astenuti;
  • deve moderare le discussioni che avvengono in assemblea consentendo a tutti la possibilità d’intervenire nel dibattito e stabilendone la durata;
  • deve controllare che vengano verbalizzati sia l’arrivo di eventuali condomini che intervengono alla riunione dopo l’apertura dell’assemblea e sia chi si allontani prima della chiusura della stessa;
  • al termine di ogni punto discusso, dovrebbe far rileggere al segretario quanto verbalizzato;
  • deve sottoscrivere di proprio pugno il verbale, segnando così la chiusura dell’assemblea.

Le funzioni di presidente, tranne che per quanto riguarda gli adempimenti connessi alla redazione e sottoscrizione del verbale, si esauriscono comunque con la chiusura dell’assemblea.

La funzione del presidente d’assemblea secondo la giurisprudenza

Secondo la Corte di Cassazione [3], il presidente dell’assemblea condominiale, tenuto conto del fatto che la sua funzione consiste nel garantire l’ordinato svolgimento della riunione, ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione su argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli.

Da tanto consegue che il presidente, pur in mancanza di un’espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti in discussione.

In buona sostanza il presidente è il moderatore dell’assemblea, colui che cerca di portare concretezza agli interventi e che indirizza la discussione verso un dibattito costruttivo. Ha poi il compito di dettare il verbale al segretario, mero esecutore, nel quale saranno riportate le delibere dell’assemblea.

Il verbale d’assemblea firmato dal presidente

Circa la valenza del verbale assembleare, la Suprema Corte [4] ha affermato che il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova.

Il presidente dell’assemblea, dunque, non acquisisce la qualifica di pubblico ufficiale firmando il verbale dell’assemblea, né diventa indiscutibile quanto da lui sottoscritto. L’effetto è quello di dare una presunzione di veridicità a quanto contenuto nel verbale e invertire l’onere probatorio ponendolo a carico di chi, in sede di impugnazione delle delibere, assuma che i fatti si siano svolti in modo differente.

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 67, comma 2, disp. att. cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 24132/2009.

[4] Cass., ord. n. 11375/2017.

Autore immagine: Canva.com


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