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Atto di provenienza: cos’è?

15 Ottobre 2019
Atto di provenienza: cos’è?

A cosa serve e come funziona il titolo di provenienza di un immobile, una casa, un terreno, un garage. 

Ti sarà certamente capitato di sentire parlare di «atto di provenienza» e di non sapere, con precisione, a cosa si riferiscano queste parole. Probabilmente, avrai provato a cercare sul vocabolario o su internet e, così facendo, sei capitato su questa pagina. Se vuoi sapere, dunque, cos’è l’atto di provenienza non hai che da leggere queste brevi righe. Non solo ti spiegheremo cosa significa questa espressione, ma anche come funziona l’atto di provenienza e quando serve. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’atto di provenienza?

Quando la proprietà di una casa, di un terreno, di un garage o un altro immobile passa da un soggetto a un altro è necessario un atto notarile detto rogito. Si pensi alla compravendita o alla donazione. In casi eccezionali, il trasferimento della titolarità di un immobile può avvenire anche con una sentenza. Ebbene, l’atto pubblico (del notaio o del giudice) che trasferisce la proprietà di un bene immobile si definisce «atto di provenienza». Talvolta, si parla anche di «titolo di provenienza» che è la stessa cosa. 

Mario vende la propria casa a Roberto. I due firmano prima un compromesso e dopo si recano dal notaio per concludere il contratto definitivo. Ebbene, solo quest’ultimo atto trasferisce la proprietà del bene. Esso viene, quindi, definito “atto di provenienza”.

Lucia regala un magazzino alla nipote Raffaella, affinché questa possa aprire la sua attività commerciale. L’atto di donazione viene stipulato – come legge prescrive – davanti a un notaio. Esso costituisce, quindi, l’atto di provenienza.

Marianna muore e lascia in eredità ai propri figli, Giovanni, Tullio e Amilcare, un terreno in campagna. L’atto di successione con cui il notaio dà lettura del testamento e trasferisce la proprietà del fondo ai tre eredi costituisce l’atto di provenienza.

Come dice il nome stesso, l’atto di provenienza è il documento che sancisce e, al tempo stesso, dimostra la “provenienza”, ossia il passaggio della proprietà da un soggetto a un altro.

Il più delle volte, l’atto di provenienza è un contratto di compravendita o di donazione, ma ben potrebbe essere un testamento o una sentenza del tribunale.

Mirco sostiene di aver arato per 20 anni il terreno di Julio, di averlo coltivato, di aver realizzato dei lavori straordinari e delle staccionate. Mirco agisce, quindi, in tribunale contro Julio per ottenere l’accertamento dell’usucapione. Il giudice accoglie la sua richiesta e dichiara, con sentenza, il trasferimento della proprietà. La sentenza costituisce l’atto di provenienza del bene.

Per il trasferimento dei beni immobili, l’atto di provenienza non può che essere un atto pubblico, rogato da un notaio o da altro pubblico ufficiale, come il giudice. Difatti, solo gli atti pubblici possono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari, passaggio quest’ultimo necessario a decretare il trasferimento della proprietà. Una donazione fatta, per avvenuta, su un semplice foglio di carta firmato dalle parti o una vendita con scrittura privata non avrebbero alcun valore per la legge. 

La valenza dell’atto di provenienza

Poiché l’atto di provenienza di un immobile è un atto redatto da un pubblico ufficiale esso fa “pubblica fede” ossia fa piena prova sino a «querela di falso». La querela di falso è un procedimento speciale – che, a dispetto del nome, è di natura civilista – che serve per dimostrare la falsità di un documento. Per ciò scalfire la validità di un atto di provenienza è tutt’altro che semplice.

A cosa serve l’atto di provenienza?

L’atto di provenienza è anche il metodo più veloce per dimostrare la proprietà di un immobile. Chi ne è in possesso viene riconosciuto ufficialmente come il proprietario del bene (sempre che, ovviamente, la sua identità sia proprio quella del soggetto identificato nell’atto stesso).

Ma la Cassazione [1] ha, di recente, detto che il solo atto di provenienza potrebbe non bastare a dimostrare la proprietà del bene. Di tanto, abbiamo già parlato in Come si dimostra la proprietà di un immobile? Il ragionamento fatto dalla Corte può essere compreso meglio se si fa un esempio. 

Graziano vende un appartamento ad Eleonora. Graziano, in realtà, non è il solo proprietario dell’immobile avendolo questi ricevuto in eredità insieme a Flavio e Raffaella. Dunque, l’atto di vendita di Graziano è nullo. Eleonora ha fatto un acquisto che non ha alcun valore per il diritto e, di conseguenza, il suo atto di acquisto non può superare questo grave problema giuridico.

Proprio per avere la certezza che chi rivendica la proprietà del bene lo ha acquistato da chi ne era l’effettivo proprietario e che anche quest’ultimo, a sua volta, lo abbia ricevuto dall’avente diritto, e così via a ritroso fino al primo proprietario, la legge pone un particolare onere a chi vuol dimostrare di essere l’effettivo proprietario di un immobile. Egli deve ricostruire tutta la catena delle varie cessioni dell’immobile. È sufficiente fermarsi agli ultimi 20 anni, ossia al tempo necessario all’usucapione, che è titolo valido per sanare qualsiasi tipo di acquisto “dal non proprietario”. 

note

[1] Cass. sent. n. 27366/2016.


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