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Atto di compravendita senza passaggio di denaro

15 Ottobre 2019
Atto di compravendita senza passaggio di denaro

Come dimostrare una vendita fittizia: rischi civilistici e fiscali per chi nasconde e simula una donazione.

Si può vendere un immobile senza che, alla firma dell’atto di acquisto, segua anche il trasferimento dei soldi pari al prezzo concordato? Immagina che Mario venda a suo fratello Renato una casa e che questi non esegua mai il pagamento. Chiaramente, se tra i due non c’è alcun accordo, Mario potrà agire contro Renato – lamentando l’inadempimento contrattuale – per riprendersi il bene; oltre a ciò potrà chiedere il risarcimento dei danni per le spese sostenute. Viceversa, se il passaggio del denaro non avviene per un patto segreto tra i due – magari volto a simulare il trasferimento della proprietà al fine di frodare creditori o eredi – le cose cambiano radicalmente. Cerchiamo di capire allora cosa può comportare, a livello legale, un atto di compravendita senza passaggio di denaro.

È valida una vendita senza pagamento del prezzo?

Di solito, il pagamento per la vendita di un immobile avviene nel momento stesso in cui le parti firmano il rogito e, quindi, dinanzi al notaio. Quest’ultimo accerta la consegna degli assegni o il bonifico della banca mutuataria. Ma ciò non toglie che le parti potrebbero anche accordarsi per un pagamento differito: nulla vieta infatti di corrispondere il prezzo dopo la stipula del contratto di compravendita. 

Al di là dell’effettivo pagamento, sotto un aspetto civilistico la proprietà si trasferisce al momento della stipula notarile. La vendita si verifica esattamente in questo momento. 

Da un punto di vista fiscale, invece, c’è l’obbligo di trasferire il prezzo di vendita di un immobile in modalità tacciabile ossia con bonifico bancario o con assegni non trasferibili. Se le parti dichiarano che il corrispettivo è stato già versato e ciò non corrisponde al vero ricorre un’ipotesi di falso. Il notaio, di solito, accerta l’autenticità delle dichiarazioni delle parti chiedendo copia degli assegni o dell’estratto conto da cui risulta il passaggio di denaro.

Come detto, però, nulla impedisce al venditore e all’acquirente di accordarsi per prevedere un pagamento dilazionato o posticipato alla vendita stessa. In tal caso il notaio, non potendo accertare il trasferimento dei soldi, prende semplicemente atto dell’intesa concordata tra le parti.

Che succede però se il prezzo non viene mai corrisposto? Come detto il contratto può essere risolto da una delle due parti per inadempimento. La risoluzione si può chiedere entro massimo 10 anni.

Ma se tra le parti c’è già un accordo simulatorio rivolto a non corrispondere il prezzo della vendita, il venditore non può reclamare più il pagamento. Spetta però all’acquirente dimostrare tale patto per iscritto. Approfondiamo questo aspetto.

Il patto per non trasferire la proprietà

Spesso dietro a una vendita si nasconde una donazione. Perché questa simulazione? Di solito lo scopo è legato a una delle seguenti esigenze.

In caso di debiti, il venditore può essere interessato a fingere il trasferimento della proprietà dell’immobile per non vedersi pignorare il bene. Si opta per la vendita (simulata) e non per la donazione solo perché quest’ultima è facilmente revocabile dai creditori entro cinque anni dalla stipula. Difatti, la revocatoria della donazione si può esperire dimostrando solo che il debitore non ha altri beni pignorabili; per la revocatoria della vendita bisogna dimostrare inoltre che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria (cosa tutt’altro che facile se questi non è un familiare convivente). 

Antonio ha accumulato molte cartelle esattoriali che non ha pagato. Il fisco minaccia di iscrivere ipoteca sulla sua casa e metterla in vendita. Antonio decide di vendere la casa a Matteo suo cugino. Tra i due c’è un patto scritto con cui Antonio si impegna a non chiedere mai a Matteo il pagamento del prezzo e questi a sua volta si impegna a donare la casa al figlio di Antonio entro 15 anni. 

In caso di eredità, si ricorre alla vendita perché non è aggregabile dagli eredi legittimari. Come noto, infatti, il coniuge, i figli (o, in loro assenza, i genitori) del defunto possono impugnare, entro 10 anni dall’apertura della successione, tutte le donazioni fatte in vita dal de cuius che abbiano impoverito il patrimonio di quest’ultimo intaccando le rispettive quote “minime” di eredità (quote di legittima). Tale possibilità è preclusa invece nel caso di vendita (poiché, a fronte del trasferimento del bene, corrisponde un corrispondente arricchimento in denaro).

Lucia vuol regalare alla sua migliore amica una casa prima di morire. Ma sa che le sue figlie non vedranno bene tale scelta e così finge di vendergliela. In realtà, a fronte della vendita, non viene mai pagato il corrispettivo.

Dunque, chi vuol frodare i creditori o gli eredi legittimari ricorre a una simulata vendita che nasconde in realtà una donazione. Ma ciò non toglie che i soggetti danneggiati possano agire in tribunale per accertare la simulazione.

Come dimostrare la finta vendita?

Tra le parti, la prova della simulazione può essere fornita solo tramite documenti, ossia con la controdichiarazione che nasconde il patto reale. Leggi anche Vendita fittizia: cos’è e cosa si rischia.

Giovanni finge di vendere una casa a Ludovica per evitare che i creditori gliela pignorino. I due si accordano di non far seguire, al rogito, il trasferimento del denaro. Dopo un po’ di tempo, però, Giovanni, in ristrettezze economiche, chiede a Ludovica il prezzo. Questa, per dimostrare l’iniziale intesa tra i due e resistere alla domanda, dovrà produrre al giudice la scrittura privata con cui le parti hanno inteso simulare la donazione.

Per dimostrare la finta vendita, i terzi invece (ossia creditori ed eredi) possono ricorrere a qualsiasi mezzo di prova come le testimonianze, l’utilizzo dell’immobile da parte del venditore anche dopo il rogito e, appunto, il mancato pagamento del prezzo.

Il fatto che non sia mai partito il bonifico dal conto dell’acquirente nei confronti del venditore, se anche rende l’atto valido per le parti e per il fisco, lo rende attaccabile da parte di eventuali terzi controinteressati. Leggi Come dimostrare una vendita falsa.

Per agire contro la falsa vendita, i terzi non incontrano termini di prescrizione. Si tratta infatti della cosiddetta simulazione assoluta che può essere accertata in qualsiasi momento, essendo l’atto sostanzialmente e giuridicamente nullo. 



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2 Commenti

  1. Nel particolare settore della compravendita immobiliare, la casa venduta per abitazione deve essere dotata del requisito dell’abitabilità, con la conseguenza che il venditore, anche se per colpa della p.a., non possa ottenere il relativo certificato, non può pretendere (salva ogni sua azione nei confronti della p.a.) che resti valido un contratto nel quale consegna aliud pro alio (art. 1497 c.c.), nè può sottrarsi al risarcimento del danno, in quanto la cosa venduta, sia pure per un vizio di attività o di giudizio della p.a., non ha la qualità essenziale per la quale è stata acquistata.In altri termini, la mancanza del permesso di abitabilità, non per colpevole inerzia dell’amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione oggetto di compravendita è stata eseguita in violazione delle norme edilizie o di igiene, integra l’ipotesi di una vendita “aliud pro alio”, che abilita il compratore a chiedere la risoluzione del contratto, ex art. 1453,1476 e 1477 c.c., o il risarcimento del danno, essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, dunque, a soddisfare in concreto le esigenze che determinarono il compratore a contrattare

  2. Il curatore fallimentare mantiene, anche in caso di domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare, il potere di sciogliersi da tale vincolo contrattuale. Laddove però il promissario acquirente/attore abbia trascritto la domanda prima della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese, la dichiarazione di scioglimento del curatore non avrà effetti nei suoi confronti.

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