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Il decoro architettonico del condominio

15 Novembre 2019 | Autore:
Il decoro architettonico del condominio

Quali innovazioni alterano l’estetica dell’edificio condominiale? Sono possibili gli interventi di recupero edilizio? Esempi di lesione del decoro esteriore.

Il condominio è quell’edificio in cui vivono più persone, ognuno nell’abitazione di sua proprietà. Il condominio rappresenta una forma particolare di comunione dei beni: la peculiarità consiste nel fatto che, all’interno dello stesso fabbricato, coesistono parti di proprietà esclusiva con parti di proprietà comune. Ad esempio, le scale, l’ascensore e l’androne condominiale appartengono a tutti e possono essere utilizzati da quanti ne hanno bisogno; al contrario, le singole abitazioni appartengono ai singoli proprietari, i quali possono goderne in maniera esclusiva. Devi sapere che la legge non soltanto disciplina il modo in cui devono essere utilizzate le cose comuni, ma provvede a tutelare anche il decoro architettonico del condominio.

Apparentemente, potrebbe sembrare inutile prevedere una norma che disciplini un mero aspetto esteriore dell’edificio, com’è appunto il decoro architettonico. In realtà, si tratta di una questione molto importante: l’estetica del condominio rientra tra quegli elementi che si tengono in considerazione quando si stima il valore dell’intero fabbricato. La tutela del decoro architettonico del condominio, dunque, rappresenta un limite per i condòmini stessi, i quali non sono liberi di apportare tutte le modifiche che vogliono, nemmeno se riguardano il proprio appartamento. Approfondiamo tutti questi aspetti e vediamo insieme cosa dice la legge a proposito del decoro architettonico del condominio.

Decoro architettonico condominiale: cos’è?

Cominciamo subito con la definizione che tradizionalmente viene fornita di decoro architettonico. Secondo la giurisprudenza praticamente unanime [1], per decoro architettonico del condominio deve intendersi l’estetica del fabbricato così come risultante dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità.

In altre parole, il decoro architettonico del condominio è costituito da tutti i tratti distintivi esterni dell’edificio, cioè dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

Pensa ai piccoli condomini in stile liberty presenti nei centri di alcune città italiane; oppure ai condomini di recente costruzione che seguono linee architettoniche molto particolari, per certi versi innovative, come ad esempio quelli ecologici.

Insomma: il decoro architettonico dell’edificio condominiale è l’aspetto esteriore della struttura.

Decoro architettonico: cosa dice la legge?

Il Codice civile non offre una definizione di decoro architettonico: le uniche disposizioni che se ne occupano riguardano la tutela dell’estetica condominiale da interventi che ne possano minare l’armonia.

Secondo la legge [2], sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Si tratta di un divieto assoluto, nel senso che tutte le opere che possano alterare l’aspetto esteriore dell’edificio sono assolutamente proibite, a prescindere da qualsiasi maggioranza raggiunta in assemblea.

Non solo sono vietate le innovazioni a parti comuni dell’edificio che possano arrecare danno al decoro condominiale, ma anche quelle che, in teoria, sarebbero nella libera disponibilità del singolo proprietario, in quanto riguardanti la propria abitazione.

Secondo il Codice civile [3], nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condòmino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Classico esempio di lesione del decoro architettonico condominiale da parte del singolo inquilino è quello di chi decide di creare una veranda sul proprio balcone di casa, alterando così l’estetica dell’edificio, che si presenta unitariamente come composto da soli balconi aperti.

Quando è possibile alterare il decoro architettonico?

Il divieto di innovazione che abbiano un qualche impatto sul decoro architettonico condominiale soffre solamente un’eccezione: quella costituita dagli interventi di recupero edilizio, per tali dovendosi intendere tutte le operazioni volte a favorire la ristrutturazione, il restauro o il risanamento dell’edificio.

Secondo la legge [4], gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile condominiale possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Dunque, ricapitolando quanto detto sinora, possiamo affermare che nessuna maggioranza condominiale può approvare innovazioni (nuovo ascensore esterno, realizzazione di verande, applicazione di grate alle finestre, ecc.) che siano in grado di incidere sull’armonica esteriorità dell’edificio, a meno che non si tratti di interventi volti a salvare l’estetica del condominio dal degrado, dalla fatiscenza o da qualsiasi altra causa che possa minarla.

Un intervento di recupero edilizio, dunque, è lecito quando mira a salvaguardare il decoro architettonico del condominio, ad esempio nel caso in cui quest’ultimo sia stato leso da una calamità naturale (terremoto, nubifragio, ecc.).

Cosa succede se viene alterato il decoro architettonico?

Abbiamo appena detto che, salvi i casi di interventi di recupero edilizio, nessuna innovazione, seppur votata dall’assemblea, può alterare il decoro architettonico di un condominio. Cosa succede, però, se l’assemblea decide a maggioranza di apportare alcune migliorie che, però, ledono l’estetica condominiale?

Ebbene, se un’innovazione dovesse eseguirsi a prezzo della stabilità o della sicurezza del fabbricato o dell’alterazione del suo decoro architettonico, o ancora dell’inservibilità di talune parti comuni dell’edificio all’uso o al godimento anche di un solo condomino, l’innovazione costituirebbe atto illecito, a prescindere da qualunque maggioranza l’abbia deliberata.

Il maggior vantaggio della parte comune dell’edificio, infatti, non può essere conseguito a danno dell’edificio di cui fa parte, nella consistenza materiale o artistica di esso, oppure a prezzo della mancanza di uso o di godimento da parte anche di un solo condomino della cosa innovata o di altra cosa comune. La parte non deve far perdere la considerazione dell’intero, né può essere alterato il contenuto essenziale della comunione.

Pertanto, d’accordo con la giurisprudenza [5], ciascun condòmino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è necessaria la presenza in causa di tutti i condomini, né del condominio.

Ciò significa che, se dovessero essere apportate innovazioni a parti comuni dell’edificio in grado di guastare l’estetica del condominio, anche un solo condòmino potrà opporsi e chiamare in causa l’intero condominio al fine di ottenere l’inibizione dei lavori in corso, l’eventuale risarcimento del danno e ripristino dello stato dei luoghi.

Il divieto di innovazioni riguarda solo i condomìni di valore?

Sempre secondo la giurisprudenza [6], in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.

Dunque, il divieto di apportare modifiche alle parti comuni, o comunque modifiche alle parti di proprietà esclusiva che siano comunque in grado di alterare l’estetica dell’edificio, non riguarda solamente i condòmini di particolare pregio, ma ogni tipo di edificio condominiale.

Questo significa che il fatto di vivere in un condominio particolarmente vecchio non giustifica la possibilità di apportare innovazioni che ne alterino l’aspetto esteriore; lo stesso se l’edificio è “anonimo” o, comunque, non possa fregiarsi di alcun elemento estetico di rilievo. Ciò che importa, dunque, è che l’armonia (bella o brutta che sia) delle linee architettoniche del fabbricato non venga alterato.

È pur vero, però, che, secondo la Suprema Corte, nel decidere dell’incidenza di un’innovazione sul decoro architettonico di un edificio condominiale, il giudice deve adottare caso per caso criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un´unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all´innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti diverse innovazioni operate da altri condomini. Nel caso in cui venga riscontrato un danno estetico di particolare rilevanza, non vi è necessità di una specifica indagine al fine di accertare il danno economico, il quale deve ritenersi implicito [7].

Esempi di alterazione del decoro architettonico 

Dopo aver spiegato cos’è il decoro architettonico, a quali condizioni può essere alterato e cosa può fare il singolo condòmino per opporsi, vediamo ora alcuni esempi di alterazione del decoro architettonico condominiale.

A proposito di innovazioni apportate dal singolo condòmino su una parte di edificio di sua esclusiva proprietà, la Corte di Cassazione ha ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico nel caso in cui la trasformazione in veranda dell’unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante, contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici [8].

Secondo altra sentenza [9], anche la modifica di una parte comune del condominio come l’atrio, in quanto elemento dell’edificio dotato, in sé, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico del fabbricato, può comportare un’alterazione rilevante del decoro architettonico condominiale.

La giurisprudenza ha ritenuto illegittime le tettoie che, pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino, comportavano un danno estetico alla facciata dell’edificio condominiale [10].

Sempre in riferimento a modifiche apportate dal singolo condòmino, la Suprema Corte ha stabilito il divieto del mutamento di destinazione di porzione di proprietà esclusiva di un condomino da autorimessa ad abitazione, costituendo detta modifica un peggioramento dell’estetica della facciata e creazione di una situazione di basso, risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile per il decoro abitativo generale dell’edificio, posto in zona residenziale [11].


note

[1] Cass., sent. n. 851 del 2007.

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Art. 1122 cod. civ.

[4] D.L. n. 32 del 18 aprile 2019.

[5] Cass., sent. n. 14474 del 30 giugno 2011.

[6] Cass., sent. n. 14455 del 19 giugno 2009.

[7] Cass., sent. n. 5417 del 15 aprile 2002.

[8] Cass., sent. n. 14455 del 19 giugno 2009.

[9] Cass., sent. n. 5899 del 24 marzo 2004.

[10] Cass., sent. n. 2743 dell’11 febbraio 2005.

[11] Cass., sent. n. 5612 del 17 aprile 2001.

Autore immagine: Pixabay.com


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