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Affittare casa intestata a minorenni

16 Ottobre 2019
Affittare casa intestata a minorenni

Locazione immobile di proprietà del minorenne: quali passaggi? È necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare?

Capita spesso di volere (o dovere) intestare una casa a un minorenne: si pensi al caso in cui si voglia comprare una casa per un futuro studente universitario nel luogo in cui si trova l’università, al caso in cui, invece, i genitori si separino e concordino di intestare la loro casa al figlio, al caso del genitore che intenda anticipare la divisione del proprio patrimonio senza dover attendere la morte, o al proprietario di immobile sommerso di debiti che, per non farsi pignorare l’abitazione principale, la intesti al proprio figlio. In tutte queste ipotesi, bisogna recarsi dal notaio con due testimoni e stipulare un atto di donazione. Poiché, però, spesso l’immobile costituisce la seconda casa, viene messo a reddito con un contratto di locazione. Ebbene, come fare per affittare casa intestata a minorenni?

La prima cosa da fare è gestire bene la fase di acquisto, tra autorizzazione del giudice tutelare e passaggio del denaro in capo al venditore per non generare problemi di carattere fiscale. In secondo luogo, bisognerà concludere il contratto di locazione con il conduttore in modo da evidenziare chiaramente che il titolare dell’immobile è il minorenne e che, in sua vece, agiscono i genitori in qualità di rappresentanti legali. Nulla di complicato: non c’è bisogno dell’assistenza né di un avvocato, né di un notaio. Ma è bene conoscere alcune regole che potrebbero altrimenti bloccarti. 

Procediamo, dunque, con ordine e cerchiamo di capire come fare per affittare casa intestata a minorenni.  

Comprare casa e intestarla a un minorenne

Quando si vuole acquistare casa per intestarla a un minorenne – verosimilmente il proprio figlio o nipote – si esegue ciò che tecnicamente viene chiamata «donazione indiretta». A tal fine, bisogna eseguire due fondamentali passaggi. 

Il primo è quello della previa autorizzazione del giudice tutelare che andrà richiesta prima della stipula del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso). L’istanza può essere richiesta presso la cancelleria del tribunale di residenza, sezione “volontaria giurisdizione”. Di solito, sono presenti dei modellini prestampati. Un fac simile con la richiesta di autorizzazione al giudice tutelare lo potrai trovare nel box sottostante al presente articolo.

Al giudice bisognerà dimostrare che l’acquisto del minorenne è “di necessità” o “di utilità” evidente. Ma è ovvio che l’autorizzazione del giudice venga rilasciata perché, nella maggior parte dei casi, il denaro è dei genitori e, quindi, il figlio acquirente non ne ha che un beneficio.

I genitori, una volta ottenuta l’autorizzazione del tribunale, firmeranno il preliminare e il contratto definitivo al posto del figlio, in quanto incapace di concludere contratti fino a 18 anni. Il nome di quest’ultimo, però, in quanto effettivo titolare del bene, dovrà figurare in entrambi i contratti.

Il secondo accorgimento è quello di effettuare pagamenti tracciabili, sempre con assegni non trasferibili o bonifici bancari, indicando in causale che si tratta del prezzo corrisposto a titolo di «donazione indiretta» nei confronti del figlio.

A tal proposito, è bene esplicitare nel contratto d’acquisto che il denaro occorrente per il pagamento del prezzo è stato fornito da uno dei genitori o da entrambi: con questa formula, infatti, il denaro versato dai genitori non viene tassato come donazione.

L’eventuale mutuo deve essere intestato ai genitori e non al figlio (che non ha facoltà di contrarre né disponibilità economiche).

Intestare casa a un minore: la donazione

Un secondo modo per intestare casa a un minorenne è quando l’immobile è già di proprietà del familiare e questi gliela regala. Si tratta, quindi, di una «donazione diretta». Anche in questo caso, bisogna procurarsi prima l’autorizzazione del giudice tutelare e poi recarsi da un notaio anche senza la presenza del minore. I genitori eseguiranno l’atto in favore del proprio figlio. Se quest’ultimo non ha altri beni intestati, potrà usufruire del bonus prima casa con riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 4%.

Effetti dell’intestazione della casa al figlio minore

Dalla donazione (indiretta o diretta) della casa al figlio minorenne seguono una serie di effetti. Il primo di questi è che i genitori vantano l’usufrutto legale sui beni del figlio e, quindi, possono usarlo, viverlo e darlo in affitto finché il figlio non diventa maggiorenne.

Il secondo effetto è l’uscita del bene dal patrimonio del donante. I creditori, però, hanno cinque anni di tempo per revocare la donazione se riescono a dimostrare che essa è stata compiuta al solo scopo di frodarli. Devono, a tal fine, dimostrare che il genitore, a seguito della cessione dell’immobile, è rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili (di pari o superiore valore commerciale). 

A seguito dell’intestazione della casa al figlio minorenne, questi ne assume la nuda proprietà dovendo, come detto, “sopportare” l’usufrutto dei genitori finché non diventa maggiorenne. 

Anche la successiva vendita dell’immobile potrà avvenire – al pari dell’acquisto – solo tramite un’autorizzazione del giudice tutelare del tribunale che vorrà avere contezza dell’utilizzo dei soldi derivanti dal prezzo di vendita e richiederà che gli stessi siano destinati alle esigenze del giovane (ad esempio, investiti e collocati in un fondo patrimoniale oppure stanziati su un conto vincolato).

Come affittare casa a un figlio minorenne

Vediamo, infine, come concludere il contratto di locazione nel caso in cui l’intestatario dell’immobile sia il minore. 

I minorenni – questo è certo – non possono affittare un appartamento anche se loro. I genitori, dall’altro lato, hanno l’usufrutto legale sul bene. Il che significa che possono decidere di destinare l’abitazione a residenza familiare o, al contrario, destinarla a uso investimento. In questo secondo caso, padre e madre possono – senza bisogno dell’autorizzazione del giudice tutelare – firmare contratti di affitto, registrarli e incassare i canoni di locazione destinandoli alle esigenze della famiglia e del minore. 

L’autorizzazione del giudice tutelare è richiesta solo per locazioni di durata superiori a nove anni [1] considerati “atti di straordinaria amministrazione”. Invece, le locazioni di durata inferiore ai nove anni sono considerate atti di ordinaria amministrazione, a meno che non mettano in pericolo l’integrità del patrimonio del figlio.

Il conduttore, quindi, verserà i canoni di locazione mensile sul conto di uno dei genitori o su quello cointestato. Non c’è bisogno di un rendiconto, da parte del padre e della madre, dell’utilizzo di tale denaro che, se anche va rivolto ai bisogni del nucleo familiare, non viene controllato da alcuna autorità. 

Saranno gli stessi genitori a dover dichiarare il reddito percepito nelle proprie dichiarazioni fiscali di fine anno. Si tratta, ovviamente, di reddito tassato con l’Irpef. 

I genitori possono affittare la casa intestata al figlio anche se acquistata con il bonus prima casa. Questo perché la legge sull’agevolazione fiscale stabilisce solo la necessità che il titolare dell’immobile (il figlio) abbia residenza nel Comune ove si trova l’abitazione, ma non necessariamente presso la stessa via. Il che apre la possibilità alla fissazione della residenza presso un’altra dimora, verosimilmente quella ove vivono i genitori.

Restituzione canoni di locazione al figlio maggiorenne

Nel momento in cui il figlio diventa maggiorenne, il genitore deve volturare il contratto di locazione a intestarlo a quest’ultimo, restituendogli tutti i canoni percepiti solo a partire dalla maggiore età.

Istanza dei genitori di autorizzazione atti nell’interesse del minore

Giudice Tutelare del tribunale di ….

Il sottoscritto (Nome e Cognome), C.F. …. , nato/a a …. il …. , residente in …. alla via …. , tel. …. ; fax …. email: …. , nella sua qualità di padre del minore;

La sottoscritta (Nome e Cognome) C.F. …. , nato/a a …. il …. , residente in …. alla via …. , tel. …. ; fax …. email: …. , nella sua qualità di madre del minore;

GENITORI DEL FIGLIO MINORE:

Nome ….

Cognome ….

Nato/a il …. a ….

Residente in …. alla via ….

CHIEDONO

ai sensi dell’art. 320 c.c.,

DI ESSERE AUTORIZZATI, IN NOME, PER CONTO E NELL’INTERESSE DEL FIGLIO,A COMPIERE IL SEGUENTE ATTO/I SEGUENTI ATTI

Acquisto casa [descrizione immobile] alle seguenti condizioni contrattuali [indicare data stipula preliminare e rogito; indicare prezzo e modalità di pagamento]. Il pagamento del prezzo avverrà con denaro di [indicare il conto corrente del genitore da cui partirà il pagamento].

Ragioni della richiesta

[Indicare i motivi per cui si richiede il compimento dell’atto e illustrare i motivi per cui l’atto stesso è necessario o di utilità evidente per il figlio].

Si chiede che il decreto venga munito della clausola della immediata esecutività, attese le ragioni di urgenza.

Allegati:

Certificati anagrafici e di residenza

Provvedimenti giudiziali rilevanti

Documenti utili per la decisione

Luogo e Data ….

Firma

note

[1] Art. 320 cod. civ.   


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