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Casa intestata a minore: per affittarla ci vuole il giudice tutelare?

16 Ottobre 2019
Casa intestata a minore: per affittarla ci vuole il giudice tutelare?

Per dare in locazione un immobile intestato al figlio, i genitori devono chiedere l’autorizzazione del giudice tutelare del tribunale o possono agire direttamente?

Andando a spulciare tra numerose pagine web presenti in rete, ci siamo accorti che, in tema di locazione immobiliare, esiste un dubbio non sempre risolto nel modo corretto: nell’ipotesi di casa intestata a minore, per affittarla ci vuole il giudice tutelare?

Immaginiamo che un ragazzo di appena sedici anni erediti la casa del nonno o che la riceva in donazione. L’intestazione del bene è lecita, ma va autorizzata dal giudice tutelare del tribunale del luogo di residenza. A presentare l’istanza, senza necessità dell’assistenza dell’avvocato, devono essere i genitori. Padre e madre, quindi, chiederanno al giudice di essere autorizzati ad accettare l’eredità con beneficio di inventario per conto del minore oppure ad accettare la donazione. Stesso discorso nel caso in cui i genitori vogliano acquistare una casa da intestare al proprio figlio: anche qui è necessaria l’autorizzazione del tribunale.

Successivamente, i genitori decidono di concludere un contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile del figlio. Il dubbio è se, anche in tale ipotesi, sia necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare. La risposta è abbastanza intuibile e passa dalla previa distinzione tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione.

Quando ci vuole l’autorizzazione del giudice tutelare?

L’autorizzazione del giudice tutelare va richiesta in presenza di atti di straordinaria amministrazione, cioè che possano recare pregiudizio e diminuzione del patrimonio del minore, ovvero incidere su di esso con modificazioni o trasferimenti idonei a mutarne la struttura e la consistenza [1].  

La norma di riferimento è l’articolo 320 del Codice civile a norma del quale i genitori amministrano i beni del minore su cui hanno, per legge, l’usufrutto sino al compimento della maggiore età. Gli atti di ordinaria amministrazione, esclusi i contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento, possono essere compiuti disgiuntamente da ciascun genitore. Invece, per gli atti di straordinaria amministrazione (come ad esempio la vendita, la concessione di ipoteca o di pegno, l’accettazione o la rinuncia dell’eredità, l’accettazione di donazione, ecc.) c’è bisogno dell’autorizzazione del tribunale.

Affitto casa intestata a minore: ci vuole l’autorizzazione del tribunale?

Tra gli atti di straordinaria amministrazione, il Codice prevede anche la locazione ultranovennale, quella cioè che dura più di nove anni. I normali contratti di locazione, invece, prevedono una durata minima di 5 anni (locazione a canone concordato di 3+2 anni) o di 8 anni (locazione a canone libero di 4+4 anni). In tali casi, quindi, non ci vuole l’autorizzazione del giudice tutelare.

I genitori possono stipulare il contratto in nome e per conto del proprio figlio, citandolo all’interno della scrittura privata, ma senza richiedere prima l’autorizzazione del tribunale. Certo, chi si premura di presentare ugualmente l’istanza non cade in una causa di nullità del contratto, ma si tratta di una cautela non richiesta dalla legge e, quindi, inutile.

Allo stesso modo, non c’è bisogno dell’autorizzazione del giudice per confermare il rinnovo dell’affitto che, come noto, avviene in modo tacito, ossia in assenza di comunicazione di disdetta.

Del resto, se è vero che i genitori hanno l’usufrutto sui beni dei figli è anche vero che possono concludere liberamente contratti di locazione a condizione che i proventi siano destinati agli interessi dei figli stessi, alla loro crescita e istruzione.

A nostro avviso, anche la disdetta dell’affitto rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione e, pertanto, può essere operata anche in assenza del giudice tutelare. 

Sfratto: ci vuole l’autorizzazione del giudice tutelare?

In base al Codice Civile [2], il tutore (e, quindi, i genitori del minore) non può, senza l’autorizzazione del giudice tutelare, promuovere giudizi in nome e per conto di questi, salvo che si tratti di azioni possessorie o di sfratto. L’indicazione degli atti che il tutore può compiere senza l’autorizzazione del giudice tutelare ha carattere tassativo e si estrinseca in azioni tipiche o di gestione e/o conservazione del patrimonio dell’incapace. Questo significa che, se l’inquilino non paga l’affitto, i genitori firmatari del contratto potranno adire le vie legali senza bisogno di chiedere prima l’autorizzazione del tribunale ad agire in nome e per conto del minorenne. La procura conferita all’avvocato dal padre e dal madre dovrà, tuttavia, menzionare espressamente che i due agiscono in sostituzione del figlio.


note

[1] Cass. sent. n. 599/1982.

[2] Art. 374 cod. civ.


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