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Cessione immobile ristrutturato: si ha diritto al bonus?

17 Ottobre 2019 | Autore:
Cessione immobile ristrutturato: si ha diritto al bonus?

Che succede se si affitta o si vende una casa su cui si devono avere ancora le quote della detrazione fiscale? E se il bene è stato ricevuto in successione?

Quando si tratta di agevolazioni fiscali, mai fare i conti senza l’oste. Se hai ristrutturato la casa in cui abiti regolarmente ed hai fatto tutte le pratiche previste dalla legge, compresi i pagamenti tracciabili per dimostrare le spese effettuate, hai sicuramente diritto al bonus ristrutturazione. Tale diritto non è scontato, però, in caso di cessione dell’immobile ristrutturato. Si parla, dunque, dell’ipotesi in cui tu l’abbia venduto o affittato o l’abbia ricevuto in donazione dopo che è stato sistemato.

In altre parole, il diritto al bonus dopo la cessione di un immobile ristrutturato cambia a seconda che tale cessione sia stata fatta a titolo oneroso (quindi, nel caso della compravendita) oppure a titolo gratuito (se c’è stata successione o donazione della casa).

Vediamo le varie ipotesi.

Diritto al bonus in caso di compravendita

Se la cessione di un immobile ristrutturato avviene mediante una compravendita, quindi a titolo oneroso, la legge [1] prevede che il diritto al bonus venga trasferito dal compratore all’acquirente. Che cosa significa?

Vuol dire che se hai fatto dei lavori per i quali ti spettano le agevolazioni fiscali e vendi la casa quando ancora devi recuperare una parte dei soldi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte passa nei rimanenti periodi di imposta nelle mani (meglio sarebbe dire nelle tasche) di chi ti compra la casa. A meno che entrambi decidiate diversamente. Come venditore, infatti, puoi optare per mantenere il diritto alla detrazione, purché tale decisione venga riportata espressamente:

  • nell’atto notarile di compravendita, senza bisogno di comunicarlo all’Agenzia delle Entrate;
  • in una scrittura privata successiva alla compravendita, autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale autorizzato, firmata da te e dal compratore. Occorrerà indicare che tale opzione era stata accordata al momento del rogito.

Diritto al bonus in caso di donazione, permuta e usufrutto

Quanto appena detto vale anche nel caso in cui ci sia una cessione di un immobile ristrutturato tramite donazione o in caso di permuta.

Diverso il discorso quando c’è di mezzo un usufrutto. Se la cessione avviene quando il vecchio proprietario sta ancora beneficiando del bonus, le detrazioni restanti non passano nelle tasche dell’usufruttuario. Il perché è molto semplice: quest’ultimo non gode della piena titolarità dell’immobile, cioè non ne diventa proprietario al 100%. In questo caso, quindi, il diritto al bonus non è automatico nel momento in cui la casa viene ceduta solo in parte. Tutto ciò vuol dire che, quando si trasferisce solo una parte del diritto di proprietà su un immobile, il bonus ristrutturazione resta nelle mani del vecchio proprietario.

Diritto al bonus in caso di successione

Merita un capitolo a parte la cessione di un immobile ristrutturato tramite successione. Il concetto di base da tenere in considerazione è la detenzione dell’immobile. Se tu ricevi da un tuo parente una casa ristrutturata su cui il familiare stava beneficiando del bonus e ci sono delle quote residue ancora da incassare, quelle quote passano a te in quanto erede. A patto, però, che tu detenga direttamente e materialmente l’immobile, cioè ci abiti oppure lo utilizzi come seconda casa. Può succedere, ad esempio, quando il parente defunto aveva ristrutturato una casa al mare ed è venuto a mancare mentre ancora mancavano cinque anni per recuperare i soldi spettanti dalle detrazioni. Se hai ereditato quella casa e te la vuoi tenere per le vacanze, erediti anche i cinque anni restanti di bonus.

Se non sei il solo ad ereditare la casa, ma ci sono altri eredi e l’immobile viene abitato da uno solo di loro, le quote di detrazione spettano solo a lui. Se, invece, decidete di utilizzarla a turno, cioè se tutti gli eredi hanno la detenzione materiale e diretta del bene, allora la detrazione spetta a tutti in parti uguali.

Il discorso, dunque, si centra sulla detenzione materiale del bene per ogni anno in cui si deve ricevere la quota di detrazione. Ed è qui che bisogna stare attenti. Se tu ricevi in successione una casa ristrutturata e devi ancora prendere qualche quota di detrazione, ma metti l’immobile in affitto o la dai in comodato d’uso, puoi dire addio al bonus in quanto non sei più tu ad avere la disponibilità diretta della casa.

Che cosa può succedere?

  • che il contratto di affitto scada quando ancora resta qualche anno di agevolazione: in questo caso, nel momento in cui l’inquilino se ne va e la casa torna nella tua disponibilità diretta e materiale, puoi tornare ad incassare le quote mancanti;
  • che siano stati l’inquilino o il comodatario a sostenere direttamente le spese di ristrutturazione del tuo immobile e ad avere le fatture ed i bonifici a loro intestati: in questo caso, anche se il contratto dovesse finire, l’inquilino o il comodatario continuerebbero ad avere diritto al bonus fino al completo pagamento delle dieci quote in cui la detrazione è suddivisa.

Ad ogni modo, fruisce della detrazione chi possedeva la casa al 31 dicembre dell’anno in cui si ha avuto diritto al bonus.

Se, anziché metterlo in affitto, l’immobile ristrutturato e ricevuto in successione viene venduto o donato da parte tua, lo Stato ringrazierà sia te sia l’acquirente o donatario, in quanto entrambi perderete il diritto al bonus residuo.


note

[1] Art. 16-bis co. 8 DPR n. 917/1986.


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