Diritto e Fisco | Articoli

Quanto tempo passa dal pignoramento alla vendita all’asta?

7 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Quanto tempo passa dal pignoramento alla vendita all’asta?

Pignoramento immobiliare: procedure e tempistiche di questo procedimento, dal decreto ingiuntivo alla vendita dell’immobile.

Hai da poco ricevuto una pessima notizia. Un ufficiale del tribunale si è presentato a casa tua con un decreto ingiuntivo. Sai bene cosa significa: il tuo immobile verrà messo all’asta. Ovviamente, non sei tipo da rassegnarti e vuoi tentare il tutto per tutto per riprenderti ciò che è tuo. C’è una cosa che, però, necessiti di sapere subito per poterti organizzare: quanto tempo passa dal pignoramento alla vendita all’asta? Ti dico subito che le tempistiche dell’asta giudiziaria sono state recentemente oggetto di una riforma. Ciò ha portato ad accorciare i tempi dell’esecuzione. Non andare nel panico, però, perchè la legge ha introdotto anche altre novità che potrebbero andare a tuo vantaggio. Prima di parlare di questo, però, ritengo opportuno allargare il discorso alla procedura che deve essere seguita prima di arrivare all’asta.

Una delle cose che devi sapere è che, fino a quando la tua casa non sarà venduta, tu e la tua famiglia potrete continuare a vivere lì. La legge, infatti, afferma che il debitore non perde il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Questo significa che il giudice non può in alcun modo disporre il tuo allontanamento e quello dei tuoi cari fino a che l’immobile non sarà venduto e saranno espletate tutte le formalità del caso. L’unica cosa che ti è preclusa è quella di effettuare modifiche che potrebbero cambiare la destinazione d’uso o alterare lo stato della casa. Ora che ti ho rassicurato, almeno su questo punto, vediamo di entrare un po’ più nel vivo della questione.

Quali sono le procedure che portano all’asta

Prima di parlare di tempistiche, ritengo opportuno spiegare quali sono le procedure che portano dal pignoramento fino alla vendita all’asta. Si tratta di una serie di operazioni scandite in maniera perfetta e che, se non eseguite correttamente, portano all’annullamento del procedimento.

Il pignoramento inizia con la consegna di un’ingiunzione di pagamento da parte di un ufficiale giudiziario al debitore. Per poter rendere efficace l’operazione, è necessario che il delegato abbia con sé un titolo esecutivo e una lettera di precetto. Una volta effettuata la notifica di questo atto, l’ufficiale giudiziario o il creditore devono procedere alla registrazione del pignoramento entro dieci giorni. E’ necessario, quindi, recarsi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e depositare l’atto di pignoramento portandosi dietro altri importanti documenti: la nota di iscrizione a ruolo, le copie conformi del titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione. Con questa azione si conclude la prima parte del processo di pignoramento.

La seconda parte inizia con la consegna della copia di notifica del creditore presso il tribunale. Questa azione deve essere compiuta non prima di quindici giorni dalla notifica al debitore. In questo lasso di tempo quest’ultimo può chiedere la conversione o la riduzione del debito oppure può pagare. Se lo fa, il procedimento va estinto. Se nulla di questo avviene, il creditore deve procedere, entro quarantacinque giorni dalla notifica dell’atto, a depositare l’istanza presso la cancelleria del tribunale e richiedere quindi che l’immobile venga messo in vendita. Il termine menzionato è improrogabile. Se la suddetta operazione non viene compiuta nei termini previsti, il procedimento decade. A quel punto, se si intende ancora perseguire il debitore, si dovrà iniziare una nuova procedura esecutiva.

Se, invece, tutti gli obblighi sono stati ottemperati, per chiudere la seconda fase, il ricorrente deve compiere un’ultima azione: entro sessanta giorni dal deposito dell’istanza di vendita, deve depositare in cancelleria gli estratti del catasto e i certificati attestanti le iscrizioni e le trascrizioni effettuate sull’immobile negli ultimi 20 anni.

La terza fase vede il giudice protagonista. Egli deve, anzitutto, nominare un perito ed un custode. Il primo è il professionista che dovrà redigere la valutazione sull’immobile. Solo dopo che sarà stabilito un prezzo, il giudice potrà decidere la data e la modalità dell’asta. Il custode, invece, può essere sia un professionista che lo stesso proprietario. Quest’ultimo caso si verifica nel momento in cui il il titolare dell’immobile è anche inquilino dello stesso.

Se il custode è un professionista, riceverà un compenso deciso dal giudice e svolgerà determinati compiti. Anzitutto, dovrà effettuare, entro dieci giorni dalla nomina, il primo accesso all’immobile pignorato, presentandosi con copia del provvedimento di nomina. Se la casa è occupata, magari da un inquilino in affitto, dovrà spiegare agli interessati quali sono le sue funzioni. L’aspetto più importante della sua carica sarà quello di sorvegliare, attraverso visite periodiche, l’operato degli occupanti, segnalando fatti e comportamenti che possano compromettere il bene pignorato. Avrà, quindi, il dovere di prendere nota di ogni atto che, a suo avviso, rappresentasse una violazione dello status quo dell’immobile. Un banale esempio potrebbe essere la volontà del proprietario di cambiare la serratura della sua abitazione. Inoltre, toccherà a lui far visitare l’abitazione ogni qual volta sarà contattato da possibili persone interessate al suo acquisto.

La quarta fase è quella della pubblicazione sui portali di settore e sulle riviste specializzate, della modalità e delle tempistiche della vendita. Questo atto deve essere disposto dal giudice e compiuto almeno quarantacinque giorni prima della presentazione delle offerte. Ti ricordo che una recente riforma [1] ha cambiato la modalità delle aste. E’ stato, infatti, creato il Portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia con lo scopo di svolgere per via telematica le aste. Inoltre, è fatto obbligo di pubblicare sul suddetto sito tutti gli avvisi di vendita.

Come avviene l’asta

Come abbiamo anticipato, la recente riforma ha cambiato la modalità dell’asta. Questa deve avvenire per forma telematica. La nuova struttura nasce dall’esigenza di far partecipare più persone possibili all’evento, coinvolgendo anche chi vive o risiede in luoghi lontani. Esistono tre diversi tipi di asta telematica.

La prima è la vendita sincrona. E’ un’asta che prevede la partecipazione simultanea di un giudice e di tutti gli interessati. In questa modalità, i rilanci sono formulati attraverso il portale in tempo reale.

Vi è poi la vendita sincrona mista. Si tratta di un ibrido tra l’asta senza incanto e quella online. Ad essa possono partecipare anche le persone che presentano offerte in via analogica mediante deposito del cartaceo in cancelleria.

Infine, c’è la vendita asincrona. Questa modalità è identica a quella usata su portali come Ebay. Esiste un timer che scandisce il tempo entro il quale è necessario presentare delle offerte. Il vantaggio è che non prevede la presenza online simultanea dei partecipanti. In questo caso, le comunicazioni del gestore della vendita saranno effettuate a mezzo email o sms. Ad oggi, è, però, usata principalmente per la vendita di beni mobili.

Il giudice dell’esecuzione può, quindi, scegliere come far svolgere l’asta tenendo conto anche di eventuali pregiudizi per i creditori o per la procedura che la vendita online comporterebbe. Può, quindi, decidere di consentire il deposito in cartaceo delle offerte e di effettuare rilanci personalmente, al di fuori della piattaforma telematica.

Quali sono i tempi tecnici della procedura

Una recente riforma [2] ha accorciato i tempi tecnici che vanno dalla presentazione dell’atto di pignoramento alla prima asta. In precedenza, veniva richiesta un’attesa di diciotto mesi. Vediamo ora com’è cambiato il tutto. Sono stati resi più celeri i tempi per la nomina del custode giudiziario e del perito. Originariamente, erano centoventi, ora sono diventati sessanta. Anche il periodo necessario al perito per effettuare la valutazione dell’immobile è diventato di sessanta giorni. Inoltre, il creditore ora ha a disposizione quarantacinque giorni e non più novanta per depositare tutti i documenti e dar via al procedimento di vendita.

Sono stati anche ridotte le ferie dei tribunali, recuperando quindici giorni ad agosto e quindici a gennaio. Prima della riforma, infatti, i tribunali erano chiusi dal 1 agosto al 16 settembre e dal 20 dicembre al 15 gennaio. In questo modo, si è guadagnato un mese di lavoro in più. Le suddette modifiche hanno lo scopo di accorciare il periodo di attesa che, una volta che la riforma sarà entrata in funzione in tutta Italia, permetterà di svolgere tutte le procedure in nove o dieci mesi.

Cosa succede ad asta terminata

Come certamente saprai, un immobile pignorato non viene mai venduto alla prima asta. Solitamente, ne occorrono almeno tre, con conseguente abbassamento del prezzo, per portare a buon fine la vendita. Ma cosa succede nel momento in cui qualcuno si aggiudica il bene? L’acquirente deve provvedere in tempi rapidi a saldare la cifra pattuita. Il lasso di tempo tra la fine dell’asta e il periodo di saldo varia dai sessanta ai novanta giorni. Di solito, sono molti gli acquirenti che chiedono un mutuo per compiere questa operazione. Per poter presentare tale richiesta, è necessario presentare, oltre alla documentazione anagrafica e reddituale, anche il bando di partecipazione all’asta e la perizia del tecnico. A questi va aggiunta la relazione notarile preliminare, se presente nei documenti dell’immobile. Se tutta la documentazione è stata accolta, si procederà alla stipula di una scrittura privata in cui si vincolerà il mutuo all’ottenimento del bene.

Ora, hai tutte le informazioni necessarie riguardo alle tempistiche sulle aste giudiziarie e sui passaggi che bisogna compiere. Permettimi di ricordarti un’ultima cosa. Per poter partecipare ad un’asta, l’acquirente deve comunque presentare a titolo di cauzione e mediante assegno circolare, una caparra pari al 10% del prezzo proposto in fase d’offerta. Se questa si rivelerà vincente, l’assegno sarà trattenuto e bisognerà saldare la differenza. Diversamente, la cifra verrà restituita.


Di Davide Luciani

note

[1] Art. 569 co. 4 cod.proc.civ.

[2] L. n. 119/2016


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA