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Mancata manutenzione casa: cosa rischia il proprietario

16 Ottobre 2019
Mancata manutenzione casa: cosa rischia il proprietario

Riparazioni non eseguite nell’appartamento in affitto: cosa può fare e cosa, invece, non può fare l’inquilino? 

È vero: il problema delle locazioni è che molta gente non paga l’affitto. Anche se ciò non dipende sempre dalla volontà dell’inquilino, a conti fatti chi mette in casa propria un estraneo rischia parecchio (leggi Come tutelarsi da inquilini in affitto). 

La realtà però – ben nota agli operatori del diritto – è fatta anche da molti proprietari che non rispettano i propri obblighi, primo tra tutti quello della manutenzione. 

La legge è, tuttavia, chiara nel dire che la manutenzione straordinaria e quella ordinaria di elevato importo spetta al locatore. Alla violazione di tale dovere spesso fa da contraltare una sorta di “autotutela” dell’affittuario che smette di pagare il canone o lo auto-riduce in modo da compensare il proprio credito con i debiti. Anche questo comportamento è però illegittimo. 

Insomma, l’unica cosa certa è che, sul punto, c’è molta incertezza. Ecco perché è necessario ricordare quali sono le regole della materia e cosa rischia il proprietario in caso di mancata manutenzione della casa. 

Manutenzione casa: a chi spetta

L’inquilino è tenuto solo a eseguire la piccola manutenzione, quelle riparazioni cioè di basso importo dovute non a vetustà o al caso fortuito, ma all’usura, ossia al deterioramento derivante dall’utilizzo quotidiano delle cose. 

Tutte le restanti spese ricadono, invece, sul locatore. In particolare, il padrone di casa deve eseguire non solo le opere di straordinaria manutenzione ma anche quelle di ordinaria amministrazione di rilevante entità. Tuttavia, spetta al conduttore avvisarlo della necessità di eseguire tali interventi. L’avviso deve essere dato in tempo per evitare che l’aggravamento delle condizioni possa determinare un maggior costo delle riparazioni. Ricevuto l’avviso, il locatore deve adoperarsi il più presto possibile; se non interviene, è responsabile delle conseguenze patite dall’inquilino. 

Se nel corso della locazione il bene necessita di riparazioni urgenti (ad esempio vi è un pericolo immediato di guasto o di aggravamento dello stato della cosa), il conduttore può eseguire direttamente tali riparazioni, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio, anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti, ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che vi provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso,

Cosa non può fare l’inquilino se il locatore non esegue le spese di riparazione?

Se il locatore non effettua le riparazioni, l’inquilino non può né interrompere il pagamento del canone di locazione né ridurne l’importo. Allo stesso modo, se l’inquilino dovesse provvedere da solo, perché necessario e urgente, alle spese di riparazione ha sì diritto al rimborso da parte del locatore, ma non può per questo solo scomputare tali somme da quanto da lui dovuto mensilmente a titolo di canone.

Le due prestazioni infatti – il pagamento dell’affitto da un lato e, dall’altro, le riparazioni sull’immobile o il rimborso delle spese anticipate dall’inquilino – si pongono su due piani diversi e l’una non condiziona l’altra. In buona sostanza, l’inquilino deve prima versare il canone e poi, eventualmente, agire in tribunale per ottenere la condanna a eseguire la riparazione o a rimborsare le spese sostenute. 

La compensazione tra crediti e debiti non può essere operata autonomamente dal conduttore se prima non ha adito il giudice: solo questi, infatti, ha il potere di quantificare l’esatto importo delle spese necessarie alla riparazione. Diversamente, si potrebbe aprire la porta a numerosi abusi (si pensi all’inquilino che ottiene una fattura lievitata appositamente per pagare meno affitto). 

Solo quando l’immobile è completamente invivibile, sicché il conduttore è totalmente privato del godimento dello stesso (ad esempio, manca il riscaldamento o l’acqua, sicché è costretto ad andare a vivere altrove), questi può interrompere il pagamento del canone di locazione finché il proprietario non effettua le modifiche sperate.

Cosa rischia il locatore che non esegue le riparazioni?

Abbiamo appena detto che il conduttore non può interrompere il pagamento dell’affitto se il locatore non esegue la manutenzione dell’appartamento. Quando, invece, il conduttore è totalmente privato del godimento, può chiedere che venga sospeso o ridotto l’obbligo di pagamento del canone o, in alternativa, può chiedere la risoluzione del contratto.

Ma cosa rischia il proprietario che non adempie a tali obblighi? Secondo la Cassazione [1], il conduttore può chiedere il risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione. Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.


note

[1] Cass. sent. n. 16136/2010.


3 Commenti

    1. Puoi trovare tutte le informazioni nei nostri articoli:
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      -Affitto e condominio https://www.laleggepertutti.it/292498_affitto-e-condominio

  1. Buongiorno, se il locatore non esegue dei lavori riconosciuti come vizi nel verbale di consegna dell’appartamento, si può chiedere la riduzione del canone? Nella fattispecie a distanza di tre anni e nonostante i solleciti, non è stato fatto un muretto divisorio senza il quale l’accesso al terrazzo (di pertinenza esclusiva dell’appartamento) è libero a chiunque e non solo non posso usufruire di quella pertinenza, ma se apro la porta balcone si ha libero accesso all’abitazione da parte di chiunque.

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