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Veranda su terrazzo privato condominio

17 Ottobre 2019
Veranda su terrazzo privato condominio

Come chiudere il balcone con vetri: le autorizzazioni del condominio e del Comune. Le pratiche burocratiche da seguire. 

Quando lo spazio in casa non basta, per ricavare ulteriori angoli in cui vivere si può ricorrere ai soppalchi o alla chiusura dei balconi. La veranda consiste proprio in questo: nell’installazione di tre lastre di vetro, di solito sorrette da barre laterali in alluminio, che trasformano il balcone in una vera e propria stanza indipendente. Chiuso dall’esterno, lo spazio finisce per essere isolato dagli agenti atmosferici e dai rumori. Una veranda può essere utile per realizzare la stanza degli ospiti, un lavatoio, un ripostiglio, un piccolo salotto, uno studiolo.

Il problema, però, per chi vive in condominio, è innanzitutto costituito dall’alterazione della facciata dell’edificio: la veranda spezza l’armonia e la simmetrica dei piani, modificando il cosiddetto “decoro architettonico”. Cosa succede in questi casi? Quali sono le autorizzazioni e le licenze che bisogna acquisire per realizzare una veranda sul terrazzo privato in condominio? Ecco alcuni chiarimenti che faranno al caso tuo e ti consentiranno di comprendere quali passi fare per “chiudere il balcone” di casa.

Veranda sul terrazzo: autorizzazioni del condominio

Partiamo proprio dai problemi condominiali che poi sono quasi sempre quelli più rognosi e di difficile soluzione. Questo perché non poche volte si inseriscono “veti incrociati”, dispetti reciproci che trovano ragione in antiche discordie. Ed ecco che, il più delle volte, le antipatie finiscono per imbrigliare i lavori straordinari all’edificio come quelli privati alle singole abitazioni. 

Nel caso però della veranda, le cose vanno diversamente. Difatti, il balcone reta una sezione dell’appartamento di proprietà esclusiva del condomino, il quale è l’unico titolare del potere di scelta di cosa fare e di cosa non fare. Con due soli limiti [1]:

  • non alterare l’estetica della facciata;
  • non compromettere la stabilità e la sicurezza del fabbricato.

In questo, però, l’assemblea non ha voce in capitolo, potendo solo agire in un momento successivo dinanzi al giudice per chiedere la demolizione dell’opera. 

Detto in parole ancora più semplici e dirette, per realizzare una veranda sul terrazzo privato in condominio non bisogna ottenere alcuna autorizzazione né dell’assemblea né dell’amministratore. A quest’ultimo bisognerà solo dare notizia dell’avvio dei lavori, ma non può certo impedirli. 

Il fatto di non dover autorizzare l’installazione della veranda non significa, però, che il condominio non possa fare un controllo successivo, controllo che si giustificherebbe solo se l’opera viola il decoro architettonico, mina alla stabilità del palazzo o comporta qualsiasi altro danno [2]. Se così dovesse risultare, l’amministratore potrebbe avviare un giudizio contro il proprietario per ottenerne la condanna alla demolizione.

Questa “incertezza” sulle sorti dell’opera potrebbe ostacolare l’avvio dei lavori. Per risolvere il problema, l’interessato può sottoporre il progetto all’assemblea, nella riunione di condominio (avendo cura di chiedere all’amministratore di inserire la questione all’ordine del giorno), per ottenere una preventiva – seppur non dovuta – autorizzazione. Autorizzazione che impedirà ogni successivo ripensamento (salvo ovviamente che il manufatto sia diverso rispetto al progetto presentato ai condomini). 

L’eventuale realizzazione della veranda altererà comunque i millesimi di proprietà dell’edificio con necessità di revisione a carico del proprietario. Il quale, inevitabilmente, pagherà di più di spese condominiali. Leggi anche Trasformazione del balcone in veranda in condominio. 

Veranda sul terrazzo e distanze dal vicino

Per appoggiare la veranda alla parte inferiore del balcone del piano superiore è necessario il consenso del proprietario di quest’ultimo.

Un ulteriore problema, sempre di carattere condominiale, che incontra chi vuol realizzare una veranda sul terrazzo privato in condominio è quello del rispetto delle distanze regolamentari con i balconi soprastanti. Per legge, la distanza tra costruzioni limitrofe deve essere di tre metri, un limite però non facilmente rispettabile negli edifici moderni in cui i piani sono spesso molto “stretti”. Il giudice, quindi, potrebbe giustificare una deroga proprio per via della conformazione dell’edificio che non consente di ottemperare a tale norma.

Discorso diverso riguarda la possibilità, per il proprietario del balcone superiore, di impedire l’opera in quanto d’ostacolo al proprio diritto d’affaccio e, quindi, limitazione alla vista. Il Codice civile, a riguardo, dispone che «Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia». Questo comma non è applicabile al balcone superiore (che fungerà da tetto della veranda) perché tale balcone (superiore) non ha nessuna veduta esercitabile sul balcone (sottostante), posto nella stessa verticale, (almeno fin quando la veranda rimane nei limiti del balcone inferiore). Infatti, in questo caso, la veranda, non limita la veduta in avanti e in “appiombo” del proprietario del balcone sovrastante.

Veranda sul terrazzo: autorizzazioni del Comune

Ultimo aspetto da non sottovalutare è quello delle autorizzazioni comunali. La veranda costituisce una “nuova costruzione” e, come tale, necessita del permesso di costruire. L’eventuale violazione della norma implica il reato di abuso edilizio con conseguente procedimento penale e demolizione dell’opera.

Il Comune, però, non può subordinare il rilascio della licenza edilizia all’ottenimento del nulla osta da parte dell’assemblea di condominio: innanzitutto, perché le due questioni si pongono su due piani diversi e autonomi tra loro (diritto urbanistico l’uno, diritto civile l’altro), in secondo luogo perché, come anticipato, l’assemblea non è tenuta a rilasciare alcuna autorizzazione. 

Il Consiglio di Stato ha stabilito che qualora questa la veranda costituisca un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili è necessario il rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente una semplice Dichiarazione di Inizio Attività (Dia) [3]. 

A tale conclusione, l’unanime giurisprudenza è giunta in quanto tale intervento edilizio determina una variazione planovolumentrica e architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzati, stabilendo altresì che “deve qualificarsi veranda la tenda collegata al muro con intelaiatura in acciaio e con tamponamenti in materiale plastico, così come la tenda collegata al muro e con tamponamenti di vetro” con conseguente necessità di rilascio del permesso di costruire [4]. 

Se non si riesce a eliminare la veranda sul balcone, si è soggetti al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera. Valore che si determina avendo come riferimento la data di ultimazione dei lavori. Oltre alle sanzioni amministrative, in sede penale si rischia:

  • l’ammenda fino a 10.329 euro per non avere osservato norme, prescrizioni e modalità esecutive previste, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire;
  • arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione dei lavori nonostante l’ordine di sospensione.

La Suprema Corte ha osservato che le dimensioni non rilevano: se la veranda sul balcone è costruita con un telaio che sorregge una vetrata, si ha un aumento di volumetria con scopi abitative, creando un nuovo locale autonomo. Non si può quindi qualificare come manutenzione straordinaria [5].

A volte alcuni Comuni chiedono la sola SCIA in sostituzione del permesso; a conclusione dei lavori occorre la presentazione della modifica catastale all’Agenzia delle Entrate. E’ quindi importante verificare il Regolamento comunale prima di iniziare qualsivoglia intervento.
La veranda può anche essere posizionata in giardino. La sua diversa struttura fa dipendere la necessità del permesso o meno. La giurisprudenza rileva che non c’è bisogno di autorizzazioni quando è temporanea e rimovibile.


note

[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Sul punto la giurisprudenza ha ritenuto che il concetto di danno, in cui si identifica il limite alla facoltà di ogni condomino di eseguire opere all’interno della porzione di sua proprietà, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (C. Cass., Sent. n. 1947/1989). Conseguentemente qualora si arrechi un danno, in tal caso il giudice può inibire la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, qualora sia stata ritualmente proposta la domanda in tal senso (cfr. Cass. civ. Sez. II, 17/04/2001, n. 5612). 

[3] Cons. Stato Sez. IV, 08.07.2019, n. 4693. 

[4] Cass. pen. Sez. III, 08.10.2009, n. 42318.

[5] Cass. n. 28927/2011


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3 Commenti

  1. Grazie mille per le vostre precisazioni in uesto articolo… Mi chiedo: quali sono le conseguenze giuridiche per chi decide di costruire una veranda senza le autorizzazioni richieste dalla legge di cui avete parlato in questo articolo?

    1. La trasformazione di un balcone o di una terrazza, anche di modesta superficie, in veranda, con aumento di piano volumetrico, in assenza di concessione edilizia, ovvero di permesso di costruire, integra il reato di abuso edilizio. Ciò significa che, se la notizia arriva all’orecchio della procura, o delle forze dell’ordine, sarà inevitabile un procedimento penale nei propri confronti. In termini sanzionatori, questa condotta comporta la sanzione dell’ammenda fino a 20.658 euro. Inoltre, se nonostante l’ordine di sospensione, l’esecuzione dei lavori dovesse proseguire, le sanzioni aumenterebbero fino ad arrivare all’arresto di due anni e all’ammenda da 10.328 a 103.290 euro. Per di più, se la realizzazione della veranda abusiva dovesse avvenire in zona sismica, con ciò rendendosi necessario il controllo preventivo da parte della pubblica amministrazione, si configurerebbe l’ulteriore reato edilizio di costruzione abusiva in zona sismica, a nulla rilevando l’impiego di materiali diversi rispetto alla muratura e al cemento armato ovvero la natura precaria dell’intervento.
      Conseguenze civili e amministrative
      Come se non bastasse la preoccupazione di un procedimento penale, ci saranno le conseguenze economiche ad ulteriormente aggravare gli effetti della realizzazione abusiva. Sarà, infatti, immediato il ricevimento da parte della Pubblica Amministrazione interessata dell’ordinanza di demolizione e, quindi, della remissione in pristino della situazione iniziale. E se non si dovesse provvedere alla rimozione dell’opera abusiva entro il termine fissato dall’ufficio competente, sarà la Pubblica Amministrazione d’ufficio e a tue spese a procedere alla demolizione. Nei casi, invece, in cui il ripristino non sia possibile, è prevista l’irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’opera, da determinarsi con riguardo alla data di ultimazione dei lavori.

  2. Salve,volevo chiedere se a livello normativo sono considerate verande anche le tende con telaio in alluminio e telo avvolgibile parasole o trasparente,installate a tamponamento di una loggia (non balcone aggettante) .
    Inoltre volevo sapere se sussistono differenze tra edificio condominiale e abitazione isolata. Grazie

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