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Come aprire un bar in condominio

8 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Come aprire un bar in condominio

Aprire un bar in un condominio: dal regolamento condominiale alle normative sulle attività commerciali, tutto quello che si deve sapere per intraprendere questa attività. 

Hai deciso di aprire un’attività commerciale, più precisamente un bar. Era da tempo che ci pensavi. Finalmente, ti sei fatto coraggio e hai preso questa iniziativa. Ti sei quindi messo alla ricerca del locale giusto per le tue esigenze. Alla fine, lo hai trovato. Il problema è che è situato al piano terra di un condominio che non ne vuole proprio sapere di avere un’attività commerciale nello stabile. Di più: l’amministratore ti ha informato che è impossibile aprire un bar nel condominio perchè il regolamento lo vieta. A questo punto, fortemente irritato, hai messo tutto in mano al tuo avvocato. La domanda che ti poni è una sola: come aprire un bar in condominio? Sai che la cosa è possibile perchè ne hai visti tanti nella tua vita, però è chiaro che c’è qualcosa che ti sfugge. Può veramente l’assemblea vietare l’apertura di attività commerciali e di caffetterie, pub e affini nello specifico? Servono delle autorizzazioni speciali per sbloccare la situazione? A tutte queste domande cercherò di dare una risposta esaustiva.

Purtroppo, la materia in questione è difficile da sbrogliare perchè tocca non solo questioni di natura condominiale, ma il diritto di proprietà. Questo afferma che chiunque può disporre del proprio bene a suo piacimento, purchè rispetti le regole del quieto vivere e della tolleranza pacifica. Dunque, per poter spiegare meglio la materia in questione, è necessario partire dal regolamento condominiale.

Può il condominio vietare attività commerciali?

Per rispondere alla domanda che ci siamo posti dobbiamo partire da un presupposto. La legge stabilisce che, in caso di apertura di un bar in condominio, il regolamento condominiale ha la priorità sulle eventuali ordinanze comunali in relazione a rumori e orari. Questo assunto ci porta alla nostra domanda. Una norma del regolamento di natura contrattuale può vietare espressamente un’attività di questo tipo o impedire l’apertura di bar con caratteristiche tali da compromettere la serenità condominiale? La risposta è positiva. Non è infrequente che nel regolamento siano presenti clausole che vanno lette come divieti riguardo la destinazione d’uso di alcune unità immobiliari. Questi possono essere formulati anche stilando un elenco delle attività vietate.

In questo contesto, bisogna rifarsi ad una sentenza della Corte di Cassazione che ha accolto il ricorso di una condomina [1]. La ricorrente lamentava il deprezzamento del suo palazzo in seguito all’apertura di un bar al piano terra e aveva citato in giudizio il suo condominio (che ne aveva permesso l’apertura) e il proprietario del locale. La Suprema Corte le ha dato ragione. Per loro la norma del regolamento non andava vista come restrittiva, ma come forma di decoro e tutela dell’edificio. Per questo motivo, poiché tutti i condomini all’unanimità si erano presi l’onere di perseguire la sicurezza e il decoro della struttura, la norma risultava obbligatoria per tutti loro, compresi quelli che non avevano provveduto ad accettarla formalmente. I giudici avevano quindi accettato il ricorso perché si era di fronte ad un effettivo deprezzamento del palazzo a seguito dell’apertura del bar, la cui attività comportava delle immissioni rumorose superiori alla soglia della normale tollerabilità.

Cosa succede se non è presente alcun divieto 

Diverso è il caso in cui non sia presente alcuna norma regolamentare in merito. Cosa succede in questi casi? Per spiegarlo, dobbiamo rifarci ancora alla sentenza già citata. I giudici, infatti, in quella causa hanno anche affermato che risulta in errore il condominio che cerca di limitare la destinazione d’uso di attività commerciali le cui immissioni sonore rientrino nella soglia di tolleranza consentita dalla legge. Il divieto può valere solo se il rumore è talmente forte da non essere sopportabile. Ma qual è il limite di emissioni sonore consentite? Per rispondere bisogna rifarsi ad una norma del Codice civile [2]. Questa stabilisce i limiti del rumore immesso nelle abitazioni come differenza massima tra quello ambientale e quello senza disturbo residuo, in base alle fasce orarie. Quindi, dalle 6 alle 22 non è possibile superare i cinque decibel, mentre, dopo le 22, il limite massimo di tollerabilità è di tre decibel.

Se, dunque, un bar rientra dentro tali limiti, il condominio non può agire in nessun modo. Diversamente, nel caso i suddetti valori non siano rispettati, il proprietario dell’attività può essere sanzionato a livello pecuniario sia in ambito civile, sia in ambito condominiale. In quest’ultimo caso, sarà l’amministratore che dovrà riscuotere la multa.

Il condominio, infatti, va inteso come una comunità e uno dei principi fondamentali cui bisogna attenersi in queste circostanze è che il diritto di una persona non può ledere quello di un altro individuo. Di conseguenza, le attività aperte all’interno di queste strutture hanno l’obbligo di seguire le disposizioni che l’assemblea ha deliberato e inserito nel regolamento circa gli orari di svolgimento delle attività lavorative al suo interno.

Come stabilire le regole di convivenza

Se decidi di aprire un bar in un condominio devi seguire prima determinate procedure. Anzitutto, devi leggere attentamente il regolamento in merito a orari e limiti sonori richiesti alle attività commerciali. Il secondo passo sarà capire se il tuo bar rispetterà tali standard. È ovvio che questa previsione dipenderà sempre dal tipo di attività che intendi aprire. Se, infatti, vuoi gestire una caffetteria è difficile che tu possa incorrere in problemi di alcun tipo. Diverso è il caso in cui la tua intenzione è quella di aprire un pub o un locale notturno. In queste circostanze, ti sarà più difficile rispettare tali standard. Infatti il regolamento condominiale potrebbe impedirti, ad esempio, di effettuare attività di intrattenimento musicale.

Un altro rischio che corri è che i tuoi avventori causino schiamazzi e rumori al di fuori del tuo locale. In tal caso è consigliabile chiamare subito la sicurezza o la polizia per allontanarli subito. Diversamente, saresti soggetto a sanzioni, anche se materialmente gli schiamazzi sono avvenuti fuori dalla tua attività.

Quali sanzioni si rischia

Come hai avuto modo di vedere è, dunque, possibile aprire un bar in un condominio solo rispettando alcune regole di quieto vivere. Diversamente, si va incontro a multe e anche ad una possibile chiusura. Ti ricordo inoltre che, in caso di schiamazzi o comunque rumori non tollerabili al di là della soglia di legge, rischi anche il reato di disturbo della quiete pubblica che prevede una sanzione penale che va da una multa di 309 euro fino alla reclusione pari a tre mesi. Perché ciò si realizzi è necessario che il rumore raggiunga più persone, come nel caso di un condominio, appunto. La legge ritiene legittimo anche chiedere il risarcimento danni. Questo può avere diverse motivazioni: perdita di valore dell’immobile e danno alla salute o esistenziale.

In alcuni casi, è ammesso anche il danno morale. Questo può manifestarsi nel caso in cui risultasse che le immissioni rumorose siano frutto di un’attività illecita sanzionata penalmente.

Quali documenti servono per aprire un bar

Da quando è entrata in vigore la liberalizzazione non è più necessario ottenere la vecchia licenza bar per aprire un’attività di questo tipo. Occorre però munirsi di altri documenti. Possiamo dividere quelli personali, ovvero necessari alla persona fisica, e quelli commerciali, ovvero obbligatori per l’attività.

Partiamo dai primi. È, ovviamente, necessario avere una partita Iva ed essere isctitto al Registro delle Imprese. Se è la prima volta che lavori come imprenditore ti conviene rivolgerti al tuo commercialista per capire come agire in tal senso. Il professionista dovrà anche inviare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) tramite Posta elettronica certificata al Suap (Sportello unico per le attività produttive) del Comune dove sarà collocato il locale. Su questo punto, è bene fare una riflessione: alcuni Comuni impongono un determinato numero di attività sul territorio o ne subordinano l’apertura al rispetto di alcuni criteri. È fondamentale, quindi, che ti informi se la zona dove vuoi aprire è sottoposta o meno a restrizioni. Se non lo è, ti basterà inviare la Scia.

Se, invece, vi sono dei vincoli, dovrai inoltrare una richiesta di autorizzazione sempre tramite il Suap, allegando tutta la documentazione richiesta. Tale domanda è sottoposta a silenzio-assenso entro sessanta giorni. Ciò significa che, se non riceverai alcun tipo di comunicazione entro il termine indicato, potrai ritenerti libero di agire nel tuo interesse. Infine, dovrai assicurarti che i tuoi dipendenti frequentino un corso per addetti che manipolano alimenti.

Veniamo ora alla documentazione di cui necessità la tua attività. La prima cosa che ti devi procurare è il documento che attesta la destinazione d’uso commerciale del locale che intendi affittare o comprare. Tale certificazione deve essere redatta da un tecnico qualificato che deve anche constatare che il bar rispetti le norme edilizie, urbanistiche, di tutela dall’inquinamento acustico, delle acque e di sorvegliabilità, anche per quanto riguarda l’impianto elettrico e antincendio.

Dovrai, inoltre, richiedere alla Usl (Unità sanitaria locale) l’autorizzazione sanitaria necessaria. Fatti questi passi ti dovrai rivolgere ad un’azienda qualificata che ti attesti un certificato Haccp ed effettui monitoraggi completi a cadenze stabilite. Infine, avrai necessità di un Documento di valutazione dei rischi e di un attestato che provi la tua frequentazione al corso antincendio. Inoltre, se nel tuo locale hai intenzione di vendere superalcolici dovrai richiedere la licenza per la vendita di tali prodotti.

Ora, sai esattamente cosa fare per aprire un bar in un condominio. Permettimi di darti un ultimo consiglio. Cerca di instaurare un buon rapporto con i condomini. In tal modo, se insorgessero dei problemi, potresti prima di tutto provare una mediazione. Le carte bollate non sono esattamente il modo migliore per costruire rapporti durevoli. Anche se vincessi la causa, dunque, potresti essere costretto ad andartene per altre questioni. Per questo è sempre meglio cercare la strada del dialogo piuttosto che quella dello scontro.

Quando devo liberare il tavolino del bar? GUARDA IL VIDEO



Di Davide Luciani

note

[1] Cass. sent. n. 22892/2013.

[2] Art. 4 DPCM 1997.


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