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Il condominio risponde per le infiltrazioni?

17 Ottobre 2019
Il condominio risponde per le infiltrazioni?

Umidità e perdite d’acqua: anche quando il danno dipende da un difetto di costruzione dell’edificio, il condominio è ugualmente responsabile.

Chi rompe paga. Un principio sacrosanto che vale anche per il diritto. Il Codice civile [1] stabilisce, peraltro, che se i danni sono procurati da una “cosa” – qualsiasi essa sia – il proprietario ne è responsabile e deve risarcire il danno.

Questa norma si inserisce a perfezione nelle problematiche condominiali, specie quelle derivanti da infiltrazioni per tubature o acqua piovana. La questione sul risarcimento si risolve, quindi, nel definire a monte in capo a chi è la proprietà dell’immobile da cui proviene la perdita d’acqua: se del condominio (ed in tal caso ne rispondono tutti i proprietari in relazione ai propri millesimi, escluso solo il danneggiato) o del condomino (ed in tal caso sarà questi a pagare i danni).

Il principio base è, dunque, il seguente: il condominio risponde per le infiltrazioni solo quando queste sono determinate da beni di proprietà comune. Il che succede, di solito, con le tubature verticali (prima cioè del punto di snodo alla diramazione orizzontale che va nei singoli appartamenti), con l’umidità proveniente dalla facciata perimetrale dello stabile o con l’acqua piovana stagnante sul tetto/terrazzo non correttamente isolato e non sottoposto a manutenzione.

In tutti questi casi, prima di agire nei confronti del condominio, sarà bene procurarsi una perizia per accertare, senza margini di dubbio, la provenienza del danno e la titolarità del bene da cui esso dipende.

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha precisato che il condominio risponde per le infiltrazioni anche se dipendenti da “vizi edificatori”. Tanto nell’ipotesi in cui la garanzia decennale del costruttore sia scaduta, tanto nell’ipotesi contraria, il diretto responsabile per eventuali danni da perdite di acqua o umidità nei confronti del proprietario è il condominio. Resta salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti del costruttore responsabile per non aver realizzato a regola d’arte l’edificio (salvo appunto il rispetto del termine decennale della garanzia). 

La Suprema Corte ha ricordato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, anche se detti danni siano imputabili a difetti di costruzione dello stabile. In tal caso, certo, ci sarà la concorrente responsabilità del costruttore.

Il condominio non risponde solo nel caso di danno determinato da «caso fortuito», un evento cioè imprevedibile e inevitabile che, tuttavia, non può essere quello dipendente dal costruttore [2]. 

Sempre sulla stessa scia, il tribunale di Milano [3] secondo cui la circostanza che il distacco dell’intonaco derivi anche da vizi di costruzione dell’immobile, e non solo dalle infiltrazioni, non esonera il condominio dalla responsabilità per custodia. Infatti, avendo la responsabilità oggettiva su tutte le parti comuni dello stabile, una volta accertato che il danno dipende proprio da una sezione dell’immobile condominiale, la presenza di altra concausa come quella eventualmente ascrivibile al costruttore che ha realizzato l’intonaco, non esclude la responsabilità del condominio stesso nei confronti del danneggiato.

Il danneggiato può anche agire con un ricorso in via d’urgenza per far eliminare, al più presto, al condominio la causa delle infiltrazioni [4]. Il rimedio è decisivo in tutti quei casi in cui l’assemblea non si riesce a riunire o a mettere d’accordo sull’avvio dei lavori.

Chiaramente, il condominio risponde dei soli danni da infiltrazioni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private, nel qual caso bisogna agire contro il titolare dell’appartamento da cui dipende la perdita d’acqua (dovuta, ad esempio, alla coibentazione del piano di calpestio del balcone, allo scarico del bagno, a una tubatura lesionata, ecc.).

Nell’ipotesi, infine, di lastrico solare (il comune terrazzo), qualora l’uso sia comune non v’è dubbio che la responsabilità per le infiltrazioni sia del condominio. Ma anche quando tale area è di proprietà di un solo condomino o in uso esclusivo a questi, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario (o l’usuario esclusivo) sia il condominio. Ciò in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), anche se di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni [5] e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria [6]. Con la conseguenza che le spese di riparazione o di ricostruzione sono, per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.


note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cfr. Anche Tribunale , Bari , sez. III , 28/07/2015 , n. 3525: «Le spese di manutenzione devono essere ripartite tra i condominii ed utilizzatori del cortile adibito a parcheggio e i proprietari dei box auto siti nei locali interrati sottostanti in base al criterio di cui all’art. 1125 c.c. Inoltre, in applicazione del paradigma della responsabilità ex art. 2051 c.c., i vizi edificatori originari imputabili al costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c. non integrano in ogni caso gli estremi del caso fortuito idoneo ad esonerare il custode.

Quanto al criterio di ripartizione, nel caso di danno da infiltrazioni, trattandosi di responsabilità di natura extracontrattuale, la ripartizione deve essere regolata in base ai criteri dettati dal codice in tema di fatti illeciti e, segnatamente, dagli artt. 2055 e 2056 s.s. c.c. senza che sul punto possano invece trovare applicazione le norme in tema di ripartizione tra i condomini delle spese e che, pertanto, tutti gli obbligati sono tenuti in solido ai sensi degli artt. 2055 e 1294 c.c. Ne deriva, altresì, che nella ripartizione delle spese con i proprietari dei box auto danneggiati, in astratto potrebbe applicarsi l’art. 1227 c.c. nel caso di fatto colposo del creditore per effetto del richiamo operato dall’art. 2056 c.c.»

[3] Trib. Milano, sent. n. 5002/2009.

[4] Trib. Salerno, sent. Del 4.12.2006. E’ fondata la richiesta di provvedimento d’urgenza con la quale i condomini proprietari di un appartamento a seguito di infiltrazioni di acqua provenienti dalle mura perimetrali chiedano al condominio che provveda alla immediata realizzazione degli interventi necessari alla messa in sicurezza dei locali di loro proprietà. Rilevato a seguito di consulenza tecnica che l’umidità deriva da inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio, sorge a carico del condominio, quale custode l’eliminazione delle caratteristiche lesive insite nella cosa propria atteso che il condominio, essendo obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde pure dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Se i danni derivano da vizi edificatori dello stabile, la responsabilità del condominio concorre con quella del costruttore-venditore.

[5] Art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.

[6] Art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.


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