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Rogito senza preliminare: quali rischi

20 Ottobre 2019
Rogito senza preliminare: quali rischi

Pro e contro del compromesso: conviene sempre firmarlo e registrarlo?

Avrai sentito parlare del cosiddetto preliminare; si tratta di ciò che comunemente viene chiamato compromesso. È un contratto associato, nella maggior parte dei casi, alle vendite immobiliari (case, terreni, appartamenti, ecc.). La sua funzione è quella di “prenotare” la vendita dell’immobile rinviandola solo a un successivo momento. In questo modo, le parti, senza timore di vedersi sfumare l’affare, hanno tutto il tempo per preparare la documentazione occorrente e le pratiche necessarie al passaggio di proprietà. 

Il compromesso, insomma, serve solo ad obbligare il futuro venditore a vendere e il successivo acquirente a comprare in una data prefissata nel compromesso stesso. Il preliminare, dunque, non trasferisce ancora la proprietà della casa. Tale effetto è riservato al successivo rogito notarile, meglio detto “contratto definitivo di compravendita”. Un compromesso, quindi, presuppone sempre un contratto definitivo di cui non anticipa gli effetti, ma impedisce ai contraenti di ripensarci. Una volta firmato il compromesso, infatti, è impossibile fare marcia indietro e le parti sono obbligate a sottoscrivere il definitivo (salvo sopraggiungano impedimenti come la scoperta di abusi edilizi o l’impossibilità economica della controparte). 

Se, però, il compromesso può essere stipulato con una semplice scrittura privata, ossia con un documento stilato dalle parti senza l’assistenza di un pubblico ufficiale, il contratto definitivo necessita per forza del notaio.

Non solo: il compromesso non è giuridicamente necessario e le parti potrebbero firmare subito la compravendita. Di qui, la ricorrente domanda: quali rischi si corrono in caso di rogito senza preliminare? Se è vero che il compromesso non è obbligatorio, chi ha già “le carte pronte” per il passaggio di proprietà o si fida dell’altra parte e non teme ripensamenti potrebbe stipulare solo il contratto definitivo? 

In questo articolo, ti parleremo dei pro e dei contro del contratto preliminare in modo che anche tu possa fare le opportune valutazioni e stabilire cos’è più conveniente per il tuo caso. 

Pro e contro del compromesso

Il compromesso ha un grosso vantaggio: quello di impedire che il venditore trovi un offerente disposto a pagare un prezzo superiore e lo ceda a questi; o che l’acquirente rinunci all’affare o magari si faccia sedurre da un’offerta più vantaggiosa. In pratica, il compromesso serve a “bloccare la vendita” e ad impedire che le parti ci ripensino. Tant’è vero che se il venditore o l’acquirente dovesse tirarsi indietro, l’altro potrebbe agire contro di lui in tribunale.

Ad esempio:

  • se ad essere inadempiente dovesse essere il venditore, l’acquirente potrebbe ottenere una sentenza che trasferisca ugualmente la proprietà, dietro pagamento del prezzo o, al contrario, chiedere un risarcimento del danno per l’affare sfumato;
  • se ad essere inadempiente dovesse essere l’acquirente, il venditore potrebbe ottenere una sentenza che trasferisca ugualmente la proprietà condannando il primo a pagare il prezzo oppure chiedere il risarcimento del danno.

Un altro vantaggio del compromesso è che non necessita del notaio e può essere redatto con semplice scrittura privata. Una recente modifica legislativa impone il notaio solo nel caso di compromesso di casa acquistata sulla carta dalla ditta di costruzioni (leggi Il compromesso si fa dal notaio?). Ciò non toglie, chiaramente, che il compromesso possa essere anche autenticato dal notaio o redatto con atto pubblico.

Dall’altro lato, però, il compromesso deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma o entro 30 giorni se stipulato con il notaio. In tal caso, bisognerà pagare l’imposta fissa di registro di 200 euro più una marca da bollo ogni 4 facciate. Se poi il compromesso prevede il pagamento di un anticipo, c’è da versare anche l’imposta di registro proporzionale. Per questi dettagli, ti rinvio all’articolo Il compromesso va registrato?.

La trascrizione del compromesso

Immagina che, dopo aver firmato il compromesso, il venditore ceda l’immobile a un’altra persona, incassando da questa una caparra. Chi prevarrebbe tra te e lui? Se stai pensando chi ha firmato prima il preliminare, ti sbagli di grosso. Infatti, la legge prevede che a prevalere è chi di voi ha trascritto per primo il contratto all’ufficio del territorio. E qui veniamo a un ultimo step connesso al compromesso: la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Tale adempimento non è obbligatorio, ma serve solo per stabilire, in caso di più vendite dello stesso bene, chi prevale.

Domenico firma un compromesso per la vendita della propria casa con Mariano e incassa da questi una caparra di 5000 euro. Dopodiché, fa la stessa cosa con Alfonso, ricevendo un’ulteriore somma di 2000 euro. Senonché, Alfonso si reca subito ai registri immobiliari per trascrivere il compromesso, mentre Mariano non lo fa, fidandosi di Domenico. La casa finisce ad Alfonso perché la sua trascrizione è anteriore.

La trascrizione serve anche a garantire il futuro acquirente da eventuali pignoramenti immobiliari che il venditore dovesse subìre.

Luigi firma un preliminare con Giulio per l’acquisto di una casa che, al momento della stipula del compromesso, è libera da ipoteche e pignoramenti. Pochi giorni dopo la stipula, però, l’immobile di Giulio viene pignorato e un mese dopo viene avviato il pignoramento immobiliare. Se Luigi ha trascritto prima il proprio contratto preliminare prevale sui creditori di Giulio, altrimenti soccomberà.

Rogito senza preliminare: quali rischi?

Firmare direttamente il rogito senza prima aver sottoscritto il preliminare non pone di questi rischi: se, infatti, il notaio ha eseguito correttamente le visure che il suo ruolo professionale gli impone, l’acquirente potrà essere sicuro di acquisire la proprietà libera da pesi di ipoteche e pignoramenti. 

Né c’è il rischio che il venditore possa cedere l’immobile in un successivo momento a un altro offerente visto che l’effetto del contratto definitivo è proprio quello di trasferire la proprietà e togliere ogni diritto sul bene al precedente titolare.

È chiaro che chi si impegna solo a voce a firmare il contratto definitivo di compravendita entro un certo termine, senza però assicurarsi l’affare con un preliminare, rischia che, in tale lasso di tempo, il venditore possa ripensarci, alzare il prezzo o cedere a qualcun altro l’immobile, senza perciò dover risarcire nulla al precedente offerente. Insomma, il rischio principale è che anche il giorno successivo il venditore potrebbe tirarsi indietro. 

Il secondo rischio è quello di perdere ogni garanzia immobiliare su eventuali somme anticipate. 

Il terzo – e più ricorrente – rischio è quello che il venditore possa subìre un pignoramento o un’ipoteca.

Insomma, avrai ben compreso che è sicuramente possibile e lecito firmare un contratto definitivo senza prima passare dal compromesso. È, tuttavia, vero che, se dal momento in cui trovi l’accordo verbale con l’altra parte e il rogito dovesse passare molto tempo, nessuno ti potrà garantire da eventuali imprevisti che dovessero sorgere in questo frangente. Se non ti fidi ciecamente di lui, ti conviene firmare un compromesso.



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