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Abuso edilizio: cosa rischiano gli eredi

20 Ottobre 2019
Abuso edilizio: cosa rischiano gli eredi

Costruzione abusiva senza permesso o in difformità dalla licenza e non sanata: conseguenze per chi accetta l’eredità anche se non è l’autore del reato.

Tuo padre è morto di recente. Si è aperta la successione nella quale vi rientra la vecchia casa di famiglia, un tempo di proprietà dei tuoi genitori. Ora, tu e i tuoi fratelli siete chiamati a dividerla. Ma c’è un grosso problema: l’immobile presenta un abuso edilizio che non è mai stato condonato. Così, prima di accettare l’eredità, vuoi sapere cosa rischiano gli eredi per l’abuso edilizio. Non vorresti, infatti, che un giorno i vigili del Comune (o meglio la polizia locale) arrivi a casa e, a seguito di un controllo, ti contesti qualche reato. 

Ci sono una serie di questioni che devi considerare nel momento in cui diventi erede di un immobile con abuso edilizio e che qui di seguito voglio spiegarti. Su ognuno di questi punti si è già espressa tante volte la Cassazione per cui non corri il rischio di trovare interpretazioni difformi da quelle che ora ti indicherò.

Prima di spiegarti cosa rischiano gli eredi per l’abuso edilizio, voglio farti una premessa importante: le conseguenze che a breve descriveremo toccano sia chi è consapevole dell’illecito urbanistico che chi non ha la competenza tecnica per accorgersene. Quindi, fare il “finto tonto” non ti servirà a nulla e non potrà evitare le sanzioni che a breve indicheremo.

Immobile con abuso edilizio: non si può dividere

La prima importante conseguenza che deriva da un immobile con un abuso non condonato è l’impossibilità di chiedere al giudice una divisione del bene. Se gli eredi non dovessero trovare un accordo tra loro, infatti, nessun tribunale potrà accogliere la domanda diretta alla spartizione dell’immobile. Lo dice la legge, lo ribadiscono anche le Sezioni Unite della Cassazione [1]. Per superare il problema o chiedi la sanatoria oppure demolisci l’irregolarità urbanistica. Se vuoi approfondire questo tema ti consiglio di leggere la nostra guida Divisione immobile con abuso edilizio non condonato.

Abuso edilizio: gli eredi rischiano il penale?

Il secondo aspetto che potrebbe preoccupare l’erede di un immobile con un abuso edilizio è l’eventuale contestazione del reato. Già, perché l’abuso non è solo una violazione della normativa locale, ma anche un illecito penale. Su questo fronte, però, posso darti una buona notizia: nel nostro ordinamento, vige il principio della responsabilità penale personale. In pratica, solo l’autore del reato ne risponde e non anche i suoi eredi o eventuali acquirenti. A prescindere anche dall’eventuale prescrizione che potrebbe essere ormai intervenuta (prescrizione che si compie dopo solo 4 anni dall’ultimazione dell’abuso), nessuno, se non l’autore, risponde del crimine.

Abuso edilizio: gli eredi rischiano le sanzioni amministrative?

Spesso, al reato di abuso edilizio si innestano anche delle sanzioni amministrative di tipo pecuniario. Sul punto, registriamo due diverse interpretazioni. Secondo il Tar Roma [2], le sanzioni amministrative di tipo pecuniario con finalità ripristinatorie si trasmettono agli eredi. Più logica, invece, ci appare la conclusione del Tar Catania [3] secondo cui anche le sanzioni amministrative urbanistiche non si trasmettono agli eredi in virtù di quanto avviene per qualsiasi altra sanzione amministrativa (come le multe stradali) [4]. 

Abuso edilizio: gli eredi devono demolire?

L’abuso edilizio va sempre demolito, a meno che non intervenga prima la sanatoria o questa, al momento del provvedimento di demolizione, stia per essere concessa o ci sono buone probabilità che venga rilasciata. Tuttavia, la Cassazione [5] è costante nel dire che la demolizione si esegue sempre nei confronti dell’attuale proprietario, anche se non è l’autore dell’illecito. 

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ben evidenziato che l’ordine di demolizione ha una funzione ripristinatoria dell’ordine edilizio urbano [6]. La stessa qualificazione di ‘sanzione’ della misura ripristinatoria è impropria, perché non si tratta di sanzionare, cioè di punire, un comportamento, ma solo di adottare una misura di ricomposizione dell’ordine urbanistico quale si presentava, e che ha di mira solo l’eliminazione degli effetti materiali dell’avvenuta sua ingiustificata alterazione. 

Le conseguenze sono due:

  • l’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere impartito anche a distanza di molto tempo dall’illecito;
  • la demolizione può essere imposta a chiunque, in quel determinato momento, è il proprietario dell’immobile, anche se non è l’autore dell’abuso.   

Pertanto, gli eredi saranno tenuti, a proprie spese, a rimuovere o a sanare (qualora possibile) l’immobile abusivo [7]. 


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 25021/19 del 7.10.2019.

[2] Tar Roma sent. n. 3188/2017

[3] Tar Catania, sent. n. 1883/2008.

[4] Ai sensi dell’art. 7, l. n. 689 del 1981.

[5] Cass. sent. n. 9949/2016.

[6] Cass. pen., Sez. Un., 20 novembre 1996.

[7] Cons. Stato, VI, 7 aprile 2014 n. 3392; 10 febbraio 2015 n. 708. Per costante, consolidata e risalente giurisprudenza è prevista la trasmissibilità agli eredi dell’obbligazione ripristinatoria insita nell’ordine di demolizione dell’opera  abusiva.

In materia di abusi edilizi: distinzione tra misure amministrative ripristinatorie e misure sanzionatorie e afflittive.

Mentre le misure ripristinatorie costituiscono rimedi che, a fronte di una situazione di difformità nell’assetto del territorio rispetto a quello delineato dagli strumenti edilizi e dalla disciplina di settore discendente dall’abuso edilizio, mirano ad eliminare o riequilibrare detta situazione tramite la soddisfazione di specifici interessi pubblici attinenti all’ordinato assetto del territorio, così giustificandosi il loro concorso con le sanzioni penali e la loro sottrazione alla disciplina generale recata dalla l. n. 689 del 1981, le sanzioni conseguenti all’illecito edilizio che non rivestono natura riparatoria dell’interesse violato, in quanto aventi carattere punitivo, sono correlate alla responsabilità personale dell’autore della violazione, dovendo tuttavia ulteriormente distinguersi, al loro interno, tra sanzioni meramente punitive e sanzioni pecuniarie aventi anche finalità ripristinatorie, di carattere meramente patrimoniale, trasmissibili agli eredi e non reiterabili nei confronti di altri soggetti. Dalla distinzione tra finalità ripristinatorie e finalità afflittiva della sanzione amministrativa in materia edilizia, discende dunque l’applicabilità o meno della disciplina generale di cui alla l. n. 689 del 1981.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 07/03/2017, n.3188

Violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali: sanzione amministrativa

In tema di concessione edilizia in sanatoria, l’indennità per il profitto conseguito con la realizzazione di un fabbricato, in assenza della preventiva autorizzazione della competente Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali, ai sensi dell’art. 167, d.lg. n. 42 del 2004 ha pacificamente natura amministrativa e come tale soggiace alla disciplina generale di cui alla l. 689 del 1981, con la conseguenza che si estingue per decesso dell’autore dell’abuso edilizio, non estendendosi agli eredi (art. 7, l. n. 689 del 1981).

Tar Catania, (Sicilia) sez. I, 29/10/2008, n.1883

Natura di sanzione amministrativa della demolizione del manufatto abusivo.

La demolizione del manufatto abusivo, anche se disposta dal giudice penale ai sensi dell’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, qualora non sia stata altrimenti eseguita, ha natura di sanzione amministrativa, che assolve ad un’autonoma funzione ripristinatoria del bene giuridico leso, configura un obbligo di fare, imposto per ragioni di tutela del territorio, non ha finalità punitive e ha carattere reale, producendo effetti sul soggetto che è in rapporto con il bene, indipendentemente dall’essere stato o meno quest’ultimo l’autore dell’abuso. Per tali sue caratteristiche la demolizione non può ritenersi una “pena” nel senso individuato dalla giurisprudenza della Cedu e non è soggetta alla prescrizione stabilita dall’art. 173 c.p.

Cassazione penale sez. III, 20/01/2016, n.9949

L’ordinanza di demolizione di un manufatto abusivo può essere disposta in qualsiasi momento.

L’ordinanza di demolizione di un manufatto abusivo può essere disposta in qualsiasi momento sia perché si tratta di una misura a carattere reale piuttosto che di una vera e propria sanzione, sia perché si tratta comunque di illeciti permanenti cui si associano misure oggettive in rapporto alle quali non può nemmeno essere utilmente invocato il principio di estraneità degli attuali proprietari alla relativa effettuazione, fatta salva l’inopponibilità dell’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime.

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. II, 24/07/2017, n.733

La repressione degli abusi edilizi con misure ripristinatorie può essere disposta nei confronti del proprietario attuale anche se non responsabile dell’abuso.

La repressione degli abusi edilizi attraverso misure ripristinatorie può essere disposta nei confronti del proprietario attuale dell’immobile interessato dall’intervento abusivo anche se non responsabile dell’abuso, perché questo costituisce illecito permanente, senza che sia necessario l’accertamento del dolo o della colpa del destinatario della sanzione, trattandosi di sanzione di carattere reale. Le sanzioni afflittive mirano, invece, essenzialmente a produrre un effetto dannoso per il responsabile ed esulano dalla soddisfazione dell’interesse violato dall’abuso, non mirando a stabilire una situazione di legalità materiale violata. Mentre le sanzioni ripristinatorie costituiscono rimedi che, a fronte di una situazione di difformità nell’assetto del territorio rispetto a quello delineato dagli strumenti edilizi e dalla disciplina di settore discendente dall’abuso edilizio, mirano ad eliminare o a riequilibrare detta situazione tramite la soddisfazione di specifici interessi pubblici attinenti all’ordinato assetto del territorio, così giustificandosi il loro concorso con le sanzioni penali e la loro sottrazione alla disciplina generale recata dalla l. n. 689 del 1981, le sanzioni conseguenti all’illecito edilizio che non rivestono natura riparatoria dell’interesse violato, in quanto aventi carattere punitivo, sono correlate alla responsabilità personale dell’autore della violazione, dovendo tuttavia ulteriormente distinguersi, al loro interno, tra sanzioni meramente punitive e sanzioni pecuniarie aventi anche finalità ripristinatorie, di carattere meramente patrimoniale, trasmissibili agli eredi e non reiterabili nei confronti di altri soggetti. Dalla distinzione tra finalità ripristinatorie e finalità afflittiva della sanzione amministrativa in materia edilizia, discende dunque l’applicabilità o meno della disciplina generale di cui alla l. n. 689 del 1981.

T.A.R. Bologna, (Emilia-Romagna) sez. I, 10/07/2013, n.522


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