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Rateizzazione lavori straordinari condominiali

11 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Rateizzazione lavori straordinari condominiali

Rateizzazione lavori straordinari: dalla delibera assembleare alla creazione del fondo, tutti i passi da compiere in merito a tale questione.

Dopo un anno di discussioni e litigi, l’assemblea del tuo condominio ha finalmente deciso di dare via libera ai lavori di manutenzione straordinaria che porteranno a rifare le facciate dell’edificio. A questo punto, non rimane altro che decidere quale ditta appaltatrice si aggiudicherà la realizzazione dell’opera. Il secondo passo sarà iniziare a raccogliere i soldi. Proprio sulla questione economica, sono nate ulteriori discussioni. Il problema è sempre lo stesso: ci sono alcuni condomini che si rifiutano di pagare perché contrari alla delibera o perché non hanno la possibilità di spendere alte cifre. Viene chiesta, dunque, una rateizzazione dei lavori straordinari condominiali tale da poter permettere a tutti di pagare. Viene anche deciso che la scelta della ditta appaltatrice sarà fatta in base a due criteri. Per prima cosa si guarderà al rapporto qualità-prezzo. In secondo luogo, si premierà l’azienda che concederà la più lunga dilazione per il pagamento. In questa guida, vedremo di fare chiarezza su quest’ultimo aspetto.

La questione relativa ai lavori straordinari è da sempre una delle più oscure per chi abita in un condominio. Prima di addentrarci nel merito della questione, è bene ricordarti un fatto importante. La riforma del condominio prevede già l’obbligo della creazione di un fondo di accantonamento speciale [1], pari all’importo dei lavori stessi, per questioni di questo tipo. Se non ne eri a conoscenza, ti conviene continuare a leggere.

Quale maggioranza serve per deliberare i lavori

Per prima cosa, ritengo opportuno fare un piccolo passo indietro per capire quale maggioranza serve per poter deliberare i lavori di straordinaria manutenzione [2]. Solitamente, per questo tipo di opere, viene richiesta in prima e seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. Se, però, si tratta di lavori destinati al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, servirà in prima e seconda convocazione una maggioranza di metà degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno due terzi del valore del condominio.

Cos’è il fondo di accantonamento speciale

Il fondo di accantonamento speciale può essere definito come un fondo vincolato. L’assemblea, infatti, non può deliberare per la sua creazione senza uno specifico e attuale scopo. Inoltre, l’amministrazione non può disporre delle somme confluite al suo interno per motivi che non riguardino la ragione per cui è stato creato. Ad esempio, i soldi per il pagamento dei lavori per rifare le facciate del palazzo non possono essere usati per pagare la pulizia delle scale. Come abbiamo anticipato, la sua creazione è obbligatoria nel momento in cui si deliberano opere di questo tipo. Inoltre, l’amministratore è tenuto a raccogliere i soldi prima che i lavori partano. Tale obbligo risiede in due ragioni principali: da una parte, la ditta appaltatrice può lavorare in tranquillità, sapendo che quanto le spetta è stato raccolto; dall’altra, i condomini sono tranquilli perché viene evitato di dover pagare per conto di morosi.

Cosa succede se l’amministratore non riesce a raccogliere la somma prima dell’inizio dei lavori? In questo caso, non si può partire con l’opera di straordinaria manutenzione, a meno che non sopravvengano gravi motivi di urgenza. Se, ad esempio, dal palazzo cadono calcinacci pericolosi per la salute non solo dei condomini, ma anche di altri passanti, la ditta è autorizzata ad iniziare la ristrutturazione. In quel caso, l’amministratore deve avviare le azioni di recupero crediti contro i morosi. Questi ultimi hanno tempo trenta giorni dalla delibera condominiale per opporsi.

Secondo quanto stabilisce la legge, la somma sarà divisa tra tutti i condomini mediante tabelle millesimali. Questa norma è stata creata per venire incontro alle esigenze dei vari abitanti dello stabile e permettere di trovare accordi differenti con le imprese.

Poniamo, ad esempio, che il condominio abbia firmato un contratto con una ditta appaltatrice che prevede un pagamento graduale ad ogni facciata terminata del palazzo. Ciò significa che potranno essere calcolati esborsi mensili minori rispetto a quelli previsti nel caso in cui il pagamento fosse stato in un’unica soluzione, a facciate concluse.

A fine anno, ovviamente, l’amministratore dovrà inserire nel bilancio consuntivo le voci delle spese sostenute per la manutenzione straordinarie allo scopo di permettere la verifica da parte dei condomini.

Cos’è il fondo morosi

Una delle questioni più dibattute riguardo i lavori di manutenzione straordinaria è quella relativa ad eventuali morosità da parte dei condomini. Va detto che la legge non prevede la costituzione di un fondo cassa morosi che compensi le quote non corrisposte dagli insolventi. Tuttavia, la Cassazione [3] ha giudicato legittima l’idea di costituirne uno, se tale decisione viene assunta all’unanimità dall’assemblea. I giudici hanno, inoltre, specificato che, con il termine «unanimità», si può intendere anche la totalità dei condomini solventi, escludendo dunque i morosi.

Ma cosa succede se la suddetta decisione viene presa con una semplice maggioranza? In questo caso, la delibera sarebbe valida solo in caso di grave e dimostrabile urgenza. Un esempio potrebbe essere una ditta che è pronta ad intentare una causa a tutto il condominio nel caso in cui questo non saldi il proprio debito. In questo caso, dunque, prevale la questione dell’urgenza.

Nel verbale che ha deciso la suddetta creazione, andrà comunque specificato che il fondo è istituito in maniera provvisoria ed è connesso alla vertenza in essere contro il condomino moroso per il recupero del credito. Diversamente, la delibera sarebbe da considerarsi nulla.

Va, inoltre, ricordato che, trattandosi di una sorta di prestito da parte dei condomini virtuosi, le somme versate saranno restituite nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore.

Come rateizzare la quota spettante

E’ possibile chiedere una dilazione sulla dilazione? Ovvero, un condomino può chiedere la rateizzazione della somma versata mensilmente nel fondo speciale? La risposta è sì. Una volta ricevuto l’avviso di pagamento, è possibile comunicare, entro sessanta giorni, la richiesta di rateizzazione all’amministratore. Questa deve essere fatta in forma scritta attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno. Ovviamente, la decisione della concessione di questo privilegio spetta all’assemblea. L’amministratore può semplicemente mettere la richiesta all’ordine del giorno della prossima riunione.

A quel punto, i condomini avranno tre scelte davanti a loro: accettare la proposta; proporre una quota maggiore di quella indicata o rifiutarla. Sulla decisione peserà anche il comportamento tenuto fino a quel momento in materia di pagamenti. Se il condomino è stato sempre puntuale, è probabile che la richiesta venga accolta. Una volta deliberato, l’amministratore mette a verbale la decisione. A quel punto, prima dell’accettazione definitiva, bisogna far trascorrere trenta giorni. Il termine serve per dare la possibilità ai condomini che non erano presenti di persona o per delega, di opporsi alla decisione. Se ciò accadesse, la delibera sarebbe nulla. Trascorso tale periodo, si partirà con il pagamento delle rate.

Fai attenzione: se non ci si attiene al programma di dilazione concordato, l’amministratore ha facoltà di richiedere il recupero crediti, prima con un invito scritto e, poi, con l’eventuale messa in mora.

Cosa dice la Cassazione in merito

Chiudiamo questa nostra guida citando una sentenza della Corte di Cassazione [4] che ha fatto chiarezza su due punti fondamentali relativi alla delibera assembleare in materia di lavori straordinari e alla rateizzazione delle spese. Nello specifico, i giudici hanno respinto il ricorso di un condomino che aveva impugnato una delibera relativa ai lavori straordinari su due basi. La prima era il fatto che l’assemblea aveva deliberato su una questione non presente nell’ordine del giorno. La seconda è che aveva accettato di far svolgere il lavoro (nello specifico, la sostituzione di una caldaia) ad una ditta che aveva proposto la rateizzazione del pagamento in più anni. Questo, secondo il ricorrente, non era possibile, perché avrebbe significato addebitare il costo anche ai successivi bilanci non ancora approvati.

Partiamo dal primo punto. Secondo i giudici, il ricorso su tale base era infondato perché, per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea, basta che gli argomenti all’ordine del giorno siano indicati nei termini essenziali. Per tale motivo, la delibera era valida.

Anche sulla seconda questione si è fatta chiarezza. Se vi è il consenso del creditore, nulla vieta al condominio di spalmare il debito in più annualità. Infatti, anche se il bilancio condominiale viene approvato sulla base delle uscite di cassa sostenute nel corso dell’anno, ciò non toglie che possano essere ripartite in più annualità. Cosa succederebbe, però, se un condomino che sta pagando i lavori vendesse il suo appartamento? Per la Suprema Corte, ciò non può impedire l’approvazione della rateizzazione. Infatti, l’acquirente di un appartamento risponde in solido con il venditore dei debiti lasciati da quest’ultimo, relativi all’anno in cui il trasferimento del bene è stato comunicato all’amministratore e a quello anteriore.

Inoltre, per la legge, la responsabilità del debito ricade su chi era proprietario nel momento in cui i suddetti lavori sono stati approvati dall’assemblea. Per questo motivo, non può esserci alcun tipo di pregiudizio in merito alla delibera.

Ora, hai un quadro chiaro della rateizzazione delle spese in materia di lavori straordinari. Il consiglio che posso darti è di informarti sempre su ciò che viene deciso in assemblea se non hai la possibilità di partecipare. Una volta messo di fronte al fatto compiuto, infatti, sarà più difficile far valere le tue esigenze.



Di Davide Luciani

note

[1] Art 1135 punto 4 cod. civ.

[2] Art. 1136 com. 2 cod.civ.

[3] Cass. sent. n. 13631/2001.

[4] Cass. sent. n. 15587/2018.


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