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Delega assemblea di condominio

15 Novembre 2019 | Autore:
Delega assemblea di condominio

Quali sono i requisiti e i limiti della delega condominiale? Esame dei problemi più frequenti; il conflitto di interessi dell’amministratore.

Spesso capita di non poter partecipare all’assemblea di condominio o semplicemente di non essere interessati agli argomenti in discussione. In tutti questi casi in cui non puoi o non vuoi andarci, la legge ti viene incontro e consente di farti rappresentare da una persona a tua scelta, che prenderà il tuo posto in assemblea e voterà le deliberazioni da adottare. Lo strumento che rende possibile questo è la delega che rilascerai per iscritto a colui che ritieni meritevole della tua fiducia.

Il delegato esibirà il documento in assemblea; a quel punto, sarai considerato validamente presente. La facoltà di presenziare per interposta persona serve prima di tutto per raggiungere la maggioranza necessaria a dichiarare costituita l’assemblea, e poi per poter deliberare sui vari argomenti posti all’ordine del giorno esprimendo il voto attraverso i delegati in nome e per conto di coloro che con la delega gli hanno conferito questo potere.

Però, nel concreto possono sorgere parecchi dubbi: ad esempio, se siamo più comproprietari di un’immobile possiamo rilasciare deleghe a persone diverse? Oppure, si può conferire la delega all’amministratore? Ed ancora, siccome non riesco a incontrare di persona il mio delegato, posso inviargli la delega via e-mail o a mezzo fax oppure delegarlo a voce, in modo che sia lui poi in assemblea a dichiarare di essere stato delegato da me?

La delega può essere anche fonte di contestazioni immediate: se partecipi personalmente all’assemblea e ti accorgi di essere circondato da pochi delegati che, però, assommano molte deleghe dei condomini – cosicché potrebbero metterti in minoranza al momento del voto – vorresti protestare subito per far valere l’invalidità di queste deleghe eccessive, ma devi sapere prima se c’è un limite oppure no al numero di deleghe che un delegato può raccogliere.

Altri problemi possono verificarsi anche dopo lo svolgimento dell’assemblea, se emerge che qualcuno ha votato con una delega invalida che è stata determinante per approvare un determinato argomento e così vorresti impugnare la delibera. Ora, vedremo tutto questo nell’articolo esaminando anche un interessante caso specifico deciso dalla Cassazione a proposito di un amministratore munito di delega. Ma procediamo con ordine esaminando ciascun aspetto.

La delega: cos’è e quali poteri attribuisce

La delega è un mezzo attraverso cui un condomino, che per qualsiasi motivo ritenga di non partecipare personalmente all’assemblea, può trasferire ad un’altra persona da lui scelta il potere di rappresentarlo e di esercitare tutti i diritti e le funzioni che gli spettano.

Così il condomino che viene rappresentato in assemblea dal suo delegato non viene considerato assente, ma conta come presente a tutti gli effetti, a partire dal conteggio del numero dei presenti e dei millesimi necessari a dichiarare validamente costituita la seduta per arrivare all’esercizio del voto sulle deliberazioni da assumere e poste all’ordine del giorno.

Mediante la delega, una persona trasferisce ad un altra il potere di esercitare determinate funzioni, nel nostro caso quelle per lo svolgimento dell’assemblea condominiale. Ogni condomino può, infatti, intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Da quel momento, il condomino rappresentato dal suo delegato conta come presente in assemblea sia per il conteggio delle teste che dei millesimi e concorre al raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea.

La legge [1] consente ad ogni condòmino di intervenire all’assemblea a mezzo di un rappresentante anziché personalmente. La condizione di base è che la delega sia scritta: non è più valida, dunque, in nessun caso la delega orale (lo era in passato, fino alla riforma del 2012).

Il delegato agisce in nome e per conto del condòmino che gli ha attribuito questo potere: quest’ultimo in assemblea presenzierà e voterà come se fosse egli stesso personalmente presente.

La delega: come funziona e a chi può essere data

La delega non richiede formule o particolari: può essere rilasciata su carta semplice e gli unici elementi essenziali sono il nominativo del condomino proprietario, l’indicazione del condominio di appartenenza, l’indicazione esplicita della procura conferita per agire (che può essere validamente riassunta nella formula “delega il Sig… a rappresentarlo” o in espressioni equipollenti), la data di svolgimento dell’assemblea e, ovviamente, il nominativo del delegato in modo che sia possibile identificarlo senza dubbi. Puoi trovare qui un modello di delega in assemblea di condominio.

Una volta sottoscritto dal delegante, il documento potrà essere consegnato a mano, ma anche trasmesso al delegato con altri strumenti, tra cui anche l’inoltro a mezzo fax oppure attraverso un allegato (scansionato e salvato in formato pdf) ad un’email, che il delegato si preoccuperà di scaricare e stampare per poterlo esibire in assemblea.

Meglio evitare, invece, foto su WhatsApp, che non potrebbero essere raccolte tra i documenti da allegare al verbale di assemblea e ancor più gli sms, che non contengono la firma del mittente.

La delega può essere data a chiunque purché sia una persona capace di intendere e di volere; è indifferente che sia un altro condomino oppure un soggetto estraneo al condominio. L’unico limite è quello della delega all’amministratore: questa possibilità, dal 2012 in poi, è vietata per legge [2] per l’evidente motivo di un possibile conflitto di interessi nel caso in cui l’assemblea fosse chiamata a deliberare su argomenti inerenti alla carica dell’amministratore stesso o al suo operato. Parleremo in maniera più approfondita di questo aspetto nel paragrafo successivo.

Quando ci sono più comproprietari della medesima unità condominiale è possibile delegare un solo ed unico rappresentante in assemblea; nei casi di contrasto, si voterà per quote in base alle regole della comunione dei beni [3] e vincerà il designato dalla maggioranza, che in assemblea rappresenterà anche la minoranza dissenziente.

Ci sono poi dei precisi limiti numerici al numero di deleghe che ciascuna persona può assommare: se i condomini sono più di 20, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto, riferito sia al numero complessivo dei condomini sia al valore proporzionale delle quote.

Se ci sono 30 condomini, il quinto dei partecipanti è 6, per cui nessuno potrà avere più di 6 deleghe o di un quinto dei millesimi totali che i deleganti rappresentano. Ove ciò accadesse, il delegato dovrà rinunciare, prima di iniziare l’assemblea, alle deleghe eccessive per non superare il limite, ma i condomini scartati saranno considerati assenti.

Tutto questo è previsto per evitare di concentrare in capo a pochi, o addirittura ad un unico soggetto, il potere di pilotare o condizionare le scelte operate dall’assemblea.

I regolamenti di condominio non possono superare i limiti stabiliti dalla legge e che abbiamo esposto [4]: si tratta infatti di disposizioni inderogabili e perciò se un regolamento prevedesse diversamente (ad esempio con una clausola che limitasse il potere di rappresentanza solo ad altri condomini escludendo gli estranei) queste previsioni sarebbero invalide.

Le conseguenze delle violazioni delle norme in materia di delega sono severe: comportano la nullità o l’annullabilità della delibera assunta dall’assemblea, che potrà essere impugnata nei modi di legge [5]; leggi questo articolo per sapere come impugnare la delibera condominiale.

Ora, vediamo meglio cosa succede proprio nei casi concreti di impugnazione di una delibera assembleare assunta con deleghe viziate.

Il conflitto di interessi dell’amministratore di condominio

Una recente sentenza della Cassazione [6] ha deciso una vicenda di impugnazione di alcune delibere condominiali che si trascinava da circa dieci anni.

Le violazioni denunciate riguardavano il vizio di costituzione dell’assemblea, perché era emerso che l’amministratore – che era stato delegato da alcuni condomini – aveva votato anche su alcuni punti dell’ordine del giorno che lo riguardavano e, dunque, si trovava in una situazione di conflitto di interessi. I voti espressi, quindi, ad avviso dei ricorrenti erano stati illegittimamente computati e l’intera delibera condominiale doveva considerarsi nulla.

La Cassazione ha, però, deciso diversamente. Innanzitutto, ha stabilito che la violazione delle norme sulla validità della costituzione dell’assemblea (che avviene conteggiando anche il numero di presenze e di quote millesimali espresso dai delegati presenti) comporta l’annullabilità delle delibere e non la loro nullità (leggi la differenza tra nullità ed annullabilità); perciò, le delibere avrebbero dovuto essere impugnate entro il termine perentorio di 30 giorni dalla loro emanazione. Precisamente, il termine decorre per i presenti dalla data della deliberazione e per gli assenti dal momento in cui è avvenuta la comunicazione nei loro confronti della delibera.

Ma soprattutto, scendendo nel merito della questione del conflitto di interessi dell’amministratore, che era stato delegato ed aveva espresso il voto anche su aspetti relativi alla sua posizione, i giudici hanno stabilito che la situazione di incompatibilità non si verifica automaticamente ma solo quando in concreto risulta che «il soggetto curi l’interesse proprio invece di quello del suo mandante».

Qui, arriva il punto decisivo, perché nella specie non era stato accertato che l’amministratore, votando, si fosse discostato dalla volontà del mandante (cioè dei condomini assenti che lo avevano delegato a rappresentarli) e pertanto non poteva affermarsi che egli avesse «curato l’interesse proprio» anziché il loro.

Chi aveva impugnato la delibera, infatti, non si era preoccupato di indicare con precisione quali fossero i motivi concreti e specifici del conflitto di interesse, ma si era limitato a sollevare il profilo di illegittimità derivante dal fatto che l’amministratore condominiale non poteva utilizzare la delega ricevuta dai condomini assenti; un profilo procedurale ed astratto che gli Ermellini, come abbiamo visto poc’anzi, avevano superato.

Difatti, afferma la Cassazione, «o viene dedotto e comprovato dal denunziante che l’amministratore ha espletato in assemblea,quale delegato, attività di convincimento di altri condomini presenti ovvero espresso voto in difformità rispetto alla volontà lui affidata dal delegante, oppure il conflitto d’interesse con l’ente condominiale deve essere individuato in capo al condomino rappresentato, ma in entrambe le situazioni concrete si realizza mero vizio procedimentale nella formazione della volontà assembleare e lo stesso dà origine a mera annullabilità non attingendo i diritti dominicali del singolo condomino».

Una violazione solo formale, dunque, e non sostanziale e tale da travolgere la validità dell’intera delibera; quindi, il ricorso di impugnazione è stato rigettato. Per concludere, bisogna osservare che la causa decisa era iniziata nel 2009, quando era ancora possibile conferire le deleghe all’amministratore; dopo la riforma del condominio intervenuta nel 2012 l’amministratore non può avere deleghe in nessun caso.

Perciò, adesso, la delega eventualmente rilasciata all’amministratore, in quanto vietata, sarà nulla in partenza: il presidente dell’assemblea non potrà tenerne conto nel conteggio della maggioranza necessaria per dichiarare validamente costituita l’assemblea e l’amministratore non potrà votare.


note

[1] Art. 67 disp. att. del cod. civ. come modificato dalla L. n. 220/2012.

[2] Art. 67, comma 5, disp. att. del cod. civ.: «All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».

[3] Art. 1105 e 1106 cod. civ.

[4] Art. 72 disp. att. del cod. civ.

[5] Art. 1137 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 1662/2019 del 22.01.2019.


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