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Affittuario non paga il condominio: risponde il proprietario?

20 Ottobre 2019
Affittuario non paga il condominio: risponde il proprietario?

Spese condominiali: il locatore è garante del conduttore moroso? E che succede se il padrone di casa, pur avendo ricevuto il pagamento dall’inquilino, non versa i soldi all’amministratore?

Hai dato la casa in affitto a una persona che si è impegnata a pagarti, oltre al canone, anche le spese ordinarie del condominio. Hai così chiesto all’amministratore di rivolgersi direttamente a lui per la riscossione mensile, evitando inutili passaggi di denaro. Qualche giorno fa, però, l’amministratore ti ha fatto sapere che, nonostante i solleciti, il conduttore non sta più pagando. Ti ha, pertanto, chiesto di sollecitarlo; diversamente, dovrà rivolgersi a te e sarai tenuto a fargli da garante. È davvero così? Se l’affittuario non paga il condominio, risponde il proprietario? 

Se ti stai facendo questa domanda è, probabilmente, perché non conosci come funzionano i rapporti tra locatore e conduttore. Per questo te li spiegherò qui di seguito, in modo semplice e chiaro, affinché tu sappia a cosa vai incontro se l’inquilino non paga le quote condominiali. Ma procediamo con ordine. 

Chi deve pagare le spese condominiali? 

Il soggetto tenuto per legge a pagare le quote ordinarie e straordinarie al condominio è il condomino, cioè il proprietario dell’immobile. È solo lui che ha la cosiddetta “legittimazione passiva”, ossia è il responsabile dell’eventuale inadempimento e rischia, in tale ipotesi, il decreto ingiuntivo e il pignoramento dei beni. 

Nel caso di appartamento in affitto, la proprietà e la detenzione dell’immobile si sdoppiano in capo a due soggetti diversi. Ciò non toglie, tuttavia, che la qualità di condomino resta sempre in capo al titolare dell’appartamento. 

Il contratto di affitto può prevedere, in capo al conduttore, l’obbligo di corrispondere le spese condominiali ordinarie, quelle relative ai servizi comuni (non quelle straordinarie che sono, invece, a carico del padrone di casa). Leggi sul punto Ripartizione spese condominiali tra proprietario e inquilino.

Questi accordi hanno solo valore legale tra le parti, ma non possono essere opposti al condominio. È solo per comodità che spesso all’amministratore viene chiesto di rivolgersi direttamente all’affittuario per la riscossione. Di regola, infatti, il condominio dovrebbe esigere i pagamenti dal padrone di casa e questi farsi poi rimborsare dal conduttore. Si tratta, insomma, di un passaggio di denaro “a tre parti”.

Che succede se l’inquilino non paga il condominio

La conseguenza di quanto appena detto esplica i suoi effetti anche in caso di morosità. Il conduttore inadempiente nel versamento degli oneri condominiali commette un illecito contrattuale nei confronti del locatore e non del condominio che, con questi, non ha alcun legame. È solo il locatore, quindi, che può agire contro di lui e sfrattarlo. A tal riguardo, la legge stabilisce che il mancato pagamento dei cosiddetti «oneri accessori» (appunto, le spese condominiali) consente lo sfratto solo a condizione che la morosità persista da almeno due mesi e che l’importo da corrispondere sia pari o superiore a due canoni di locazione.

Dall’altro lato c’è, invece, il rapporto condominio-proprietario inadempiente: se quest’ultimo non corrisponde le quote mensili o straordinarie (a prescindere dal contenuto di eventuali accordi con l’affittuario), l’amministratore potrà notificargli gli atti giudiziari, ossia il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Resta, chiaramente, salva la possibilità di rivalersi, in un momento successivo, sull’inquilino che ha contravvenuto agli accordi iniziali.

Quindi, a ben vedere, le cose stanno in modo parzialmente diverso da quanto affermato dall’amministratore nell’esempio di poc’anzi: il padrone di casa non è un garante dell’inquilino, ossia non subentra solo se quest’ultimo non paga. Egli, al contrario, è l’obbligato principale, il primo soggetto a rispondere dell’inadempimento. È a lui che l’amministratore dovrebbe sempre rivolgersi per ottenere il versamento delle quote condominiali, anche se ha firmato un contratto di locazione riversando le relative spese sull’affittuario. 

Che succede se il padrone di casa non paga il condominio?

Ciò comporta, dall’altro lato, che nessun rischio corre l’inquilino nel caso inverso, in cui cioè, pur avendo versato le spese condominiali al padrone di casa, questi non le corrisponda a sua volta all’amministratore. Il condominio non potrebbe agire contro l’affittuario, né questi – sapendo che il locatore non paga – potrebbe pretendere la restituzione dei soldi che ha già versato in ottemperanza al contratto di locazione a titolo di quote condominiali: egli ha, infatti, agito per come doveva.

Le tasse a carico dell’inquilino

Il discorso è identico per quanto attiene alle tasse sulla casa. Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione [1] ha stabilito che il locatore può ben addebitare, sul conduttore, gli oneri fiscali dell’immobile, ossia l’Imu. Ma si tratta di un semplice “rimborso spese”, non di una traslazione dell’obbligazione tributaria che resta sempre a carico del titolare dell’immobile. Il Comune, insomma, continua ad avere, come unico ed esclusivo obbligato, il padrone di casa. Leggi Imu pagata dall’inquilino.


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 6882 dell’8.03.2019.


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1 Commento

  1. Credo che la legge sia sbagliata in quanto il proprietario dell’immobile non è responsabile delle spese del conduttore perchè non è lui che fornisce il servizio ma l’amministratore del condominio. Per evitare questa ingiustizia l’amministratore dovrebbe chiedere un deposito cauzionale agli inquilini o includere queste evenienze passive nell’assicurazione dell’immobile.

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