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Tassazione clausola penale nel contratto di locazione

21 Ottobre 2019
Tassazione clausola penale nel contratto di locazione

Affitto: le tassa da corrispondere in caso di penale: rischio contenzioso con l’Agenzia delle Entrate. Alcuni uffici liquidano il tributo di 200 euro sugli interessi maggiorati, ma i giudici danno ragione ai contribuenti.

Quando in un contratto di affitto è inserita una clausola penale, oltre all’imposta di registro ordinaria è dovuto un supplemento fisso di 200 euro, cui si aggiunge un supplemento variabile di un ulteriore 3% nel momento in cui la clausola penale esplica i suoi effetti. La tassazione non è, invece, dovuta nel caso in cui le parti si accordino per un deposito cauzionale. Bisogna, quindi, distinguere la natura dell’accordo e stabilire se esso vada inquadrato nella prima o nella seconda fattispecie.

Non sono rare, a riguardo, le controversie tra gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate e i contraenti in merito alla tassazione della clausola penale nel contratto di locazione. Ecco perché è bene fornire una piccola guida di comportamento per evitare inutili contestazioni da parte del Fisco. 

Qui di seguito, ti spiegheremo, dunque, quali tasse pagare in caso di penale nell’affitto e quando, invece, nulla è dovuto all’Erario. Ma procediamo con ordine.

Cos’è una clausola penale?

Chissà quante volte ti sei trovato dinanzi a una clausola penale senza sapere che ha questo nome. La “penale” è la previsione di una somma, dovuta a titolo di risarcimento, già quantificata nell’ammontare, da corrispondere nel caso in cui una parte dovesse violare uno o più specifici accordi contenuti nel contratto.

Marco firma un abbonamento telefonico a fronte del quale gli viene regalato un modem. Tuttavia, il contratto prevede una penale di 200 euro qualora Marco receda dal contratto, passando a un’altra compagnia, prima di due anni.

Luciana firma un contratto con una scuola di formazione professionale, impegnandosi a pagare in tutto 3mila euro. Il contratto prevede la possibilità per Luciana di interrompere il corso, previo pagamento di una penale di 500 euro.

Domenico deve vendere casa e si avvale di un agente di commercio. Questi richiede l’esclusiva. Il contratto stabilisce che se Domenico dovesse recedere prima del tempo o avvalersi di altri agenti dovrà corrispondere una penale di 5mila euro.

La clausola penale è, quindi, la predeterminazione di un risarcimento che evita di dover quantificare tale importo attraverso il ricorso al giudice. 

Anche un contratto di affitto può contenere una penale.

A detta della Cassazione, si può mettere una penale in un contratto di affitto. Nonostante la locazione sia uno dei contratti maggiormente regolati da disposizioni di legge inderogabili, su questo fronte, l’autonomia negoziale è ampia.

La clausola penale non costituisce, quindi, un contratto a parte, ma è una clausola inserita nel contratto di affitto regolarmente registrato.

Angelo dà in locazione un appartamento a Mattia che si impegna a rispettare, tra le altre cose, il regolamento di condominio. Angelo ci tiene a mantenere buoni rapporti coi suoi ex vicini di casa. Così, costringe Mattia a firmare una penale in base alla quale il contratto di affitto si scioglierà automaticamente se questi dovesse ricevere una diffida da parte dell’amministratore.

Roberto firma un contratto di affitto in cui è prevista una maggiorazione del 10% a titolo di interessi qualora il canone non venga corrisposto alla data precisa della scadenza. 

In un contratto di affitto, è contenuta la seguente clausola da classificare come penale: «Il conduttore ha l’obbligo di custodire la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirla, al termine della locazione, al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta. In caso di ritardo nella riconsegna del bene al locatore, il conduttore dovrà corrispondere il canone per tutto l’ulteriore periodo della sua detenzione salva l’applicazione di una penale nella misura pari ad euro …. per ogni giorno di ritardo».

Penale nel contratto di locazione e tassazione

Se la clausola che prevede un deposito cauzionale non è tassata, la penale, invece, lo è. La tassazione è autonoma e ulteriore rispetto all’ordinaria imposta di registro. In particolare, è prevista una doppia imposizione:

  • 200 euro in misura fissa al momento della registrazione del contratto di locazione;
  • imposta proporzionale nella misura del 3% al netto dei 200 euro già versati al momento in cui la penale esplica i propri effetti (ossia nella sola eventualità che si verifichi l’inadempimento previsto nel contratto).

Penali nel contratto di locazione e tassazione: le contestazioni dell’Agenzia Entrate

Secondo una recente sentenza della Commissione tributaria di Milano [1], la clausola apposta in un contratto di affitto che autorizza il locatore a trattenere, in via provvisoria, il deposito cauzionale fino al risarcimento dei danni arrecati all’immobile affittato non è una penale. Non rileva che le parti l’abbiano chiamata “penale”: l’utilizzo di una nomenclatura tecnicamente non corretta non ne cambia la natura. Leggi Imposta di registro per penale nell’affitto.

Silvio firma un contratto di locazione al cui interno è prevista questa clausola: «In caso di non puntuale riconsegna dell’immobile nelle medesime condizioni in cui si trovava all’inizio della locazione, il locatore è autorizzato a trattenere il deposito cauzionale a titolo di penale per i danni arrecati». L’Agenzia delle Entrate gli chiede il pagamento dell’imposta di registro per la penale. Silvio non è tenuto a pagare perché, stando alla predetta sentenza, la clausola non si considera “penale”.

Clausole penali con interessi maggiorati nell’affitto

Diversi locatori e conduttori si sono visti recapitare dall’Agenzia delle Entrate avvisi di liquidazione dell’imposta di registro in relazione a una pattuizione da classificare come “penale”. Si tratta della clausola che stabilisce, in caso di mancato o tardivo pagamento del canone di affitto, degli interessi di mora maggiorati rispetto a quelli derivanti dall’applicazione del tasso legale (pari dallo scorso 1° gennaio allo 0,8%). Con tali atti di liquidazione, l’Agenzia impone, sia all’inquilino che al locatore, il versamento dell’imposta di registro di 200 euro, oltre a interessi, sanzioni nella misura del 30% (dunque 60 euro) e spese di notifica (pari di solito a 17,50 euro).

In casi come questo, di solito, si versa la sola imposta del 2%, senza tassazione di pattuizioni autonome. Da qui, lo stupore di chi si è visto recapitare un avviso di liquidazione.

Le sentenze non sposano tutte lo stesso orientamento. Secondo una prima tesi, la richiesta dell’Agenzia delle Entrate sarebbe legittima [2]. 

Si è, tuttavia, affermato un filone a favore del contribuente [3] secondo cui la clausola che prevede un interesse di mora maggiorato rispetto a quello legale non costituisce un patto autonomo (come tutte le clausole penali), ma una semplice quantificazione degli interessi applicabili in caso di ritardato pagamento del canone. In quanto tale, la clausola non sarebbe identificabile come penale e non andrebbe tassata.

La clausola risolutiva espressa

Spesso, il contratto di affitto contiene la cosiddetta «clausola risolutiva espressa», una clausola che consente al locatore di ritenere automaticamente sciolto il contratto di affitto in caso di omesso pagamento di una o più mensilità, senza così dover ricorrere alla sentenza del giudice. 

La clausola risolutiva espressa non sconta alcuna imposta di registro “autonoma”, in quanto viene tassata solo la disposizione che dà luogo al prelievo più oneroso (si paga cioè il 2% sul contratto).

Solo la risoluzione sconta l’imposta nella misura fissa di 200 euro, così come sull’eventuale somma corrisposta è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,5% o del 3% ove il pagamento sia differito nel tempo.

Garanzie di terzi

Il contratto di locazione può contenere garanzie prestate da terzi o da parti del contratto. In tal caso, l’imposta di registro è dovuta nella misura dello 0,5% sulle garanzie prestate da terzi, mentre se la garanzia è prestata dalle parti non è dovuta alcuna imposta.


note

[1] Ctp Milano, sent.n. 3042/19/2019.

[2] Ctp Milano, sentenza 618/1/2019, e Ctp Pavia, 66/1/2018.

[3] Ctp Milano, sentenza 894/10/2019, e 2769/3/2019; Ctp Pavia 224/3/2018.


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