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Chi sceglie il notaio?

13 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Chi sceglie il notaio?

La scelta del notaio è essenziale per la conclusione di una compravendita immobiliare: ecco quali sono le responsabilità di questa figura e a chi tocca l’onere della sua nomina.

Sei arrivato all’atto conclusivo per l’acquisto di una casa. L’hai visionata diverse volte, anche in compagnia di tecnici specializzati, per essere sicuro che fosse quella giusta. Hai presentato una proposta che il venditore ha accettato. Ora non ti rimane altro da fare che mettere nero su bianco le vostre reciproche volontà. Proprio in questa fase il venditore ti ha fatto una richiesta: «Perché non usiamo il mio notaio? Lo conosco da anni, è affidabile e ha già svolto diverse compravendite per me». Cadi dalle nuvole. Tu hai sempre saputo che è l’acquirente che sceglie il notaio. Di conseguenza, sei convinto che sia un obbligo di legge. Ciò che ti ha detto la controparte ti fa sorgere un dubbio: chi sceglie il notaio? Esiste effettivamente una legge che regola tale questione? Cosa succede se non lo si vuole coinvolgere nella ratifica della compravendita? Per rispondere a queste domande dovremo analizzare anzitutto la suddetta figura professionale e il ruolo che egli ha nella compravendita immobiliare.

Sono molti a lamentarsi del notaio in sede di stipula del contratto di compravendita. Quante volte hai sentito dire: «mette solo due firme e si prende tantissimo»? In realtà, questa figura professionale fa molto più di questo. È obbligata a svolgere un ruolo di controllo nella trattativa perché, se si scoprissero mancanze dopo il rogito, rischierebbe delle sanzioni civili e penali. Vediamo dunque di analizzare meglio quali compiti ha nell’ambito di una compravendita.

Quali sono i compiti del notaio

Sbaglia chi crede che, nella compravendita, il notaio abbia solo l’onere di redigere l’atto. In realtà deve fare molto più di questo. Il suo è un compito di vigilanza. Non basta che il compratore e il venditore siano d’accordo su tutto e che vi sia la certezza che il mutuo verrà erogato per stipulare un atto di vendita. Tutto deve comunque passare prima per il controllo del pubblico ufficiale. Nello specifico, il notaio deve esaminare l’atto di provenienza, le visure ipocatastali, il certificato di agibilità e l’Ape (Attestato di prestazione energetica) dell’immobile. Vediamo più nello specifico di che documenti si tratta.

L’atto di provenienza ha un duplice scopo. Da una parte, certifica la titolarità del venditore in quanto proprietario dell’immobile, dall’altra indica da chi ha ottenuto il bene. Può avere tre diverse tipologie: atto notarile, dichiarazione di successione o sentenza giudiziale. Nel primo caso, è il notaio a stipulare il contratto di trasferimento di un immobile. Questa eventualità non si verifica solo nella compravendita, ma anche in casi di donazione o divisione. La dichiarazione di successione, invece, si deve compilare in seguito alla morte di un famigliare che vi lascia proprietari di un immobile. Infine l’atto di provenienza può essere costituito anche da una sentenza del tribunale. Un esempio in merito può essere un caso di usucapione in cui un giudice emette una sentenza che assegna una proprietà.

Il certificato di agibilità è, invece, un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Solitamente viene consegnato nel momento in cui la casa è stata acquistata la prima volta. Non è inusuale però che il venditore ne sia privo. In quel caso deve provvedere a procurarselo, recandosi presso gli uffici municipali del Comune di residenza. Qui dovrà rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia portando con sé alcuni documenti. Per sapere quali sono, ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico specializzato o allo stesso impiegato dello Sportello.

L’Ape, infine, è l’Attestato di prestazione energetica. Si tratta del documento che attesta l’effettivo consumo della casa. Deve essere redatto da un tecnico qualificato, chiamato certificatore energetico. Lui valuterà determinate caratteristiche dell’immobile e stilerà un documento dove, tramite una scala che va da «A» a «G» dirà effettivamente quanto «consuma la casa». Gli ultimi documenti che il notaio dovrà controllare sono quelli ipocatastali di cui parleremo a breve.

Cosa sono i documenti ipocatastali

Il termine «ipocatastale» è una parola composta che indica due diversi adempimenti da parte del notaio. Egli, infatti, deve controllare le visure ipotecarie e catastali dell’immobile oggetto di compravendita.

Le visure ipotecarie hanno lo scopo di far conoscere l’effettiva titolarità del bene e la sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Non è raro, ad esempio, che vengano messe in vendita case su cui gravano ipoteche o sono soggette a usufrutto. Si tratta di un documento essenziale che si trova presso la Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo ove è sito l’immobile.

La visura catastale serve ad identificare correttamente il proprietario dell’immobile. Poniamo, ad esempio, che la casa che si sta comprando dal venditore non sia di sua esclusiva proprietà, ma che, per un terzo, appartenga alla madre. In questo caso, senza il suo consenso risulterà impossibile venderla. Inoltre, la visura permette di capire se l’immobile è conforme o meno alla sua planimetria. Se così non fosse, l’atto non può essere trascritto.

Se il notaio redige un contratto di compravendita senza aver preso visione dei documenti ipocatastali, l’atto è nullo. Inoltre, egli verrà riconosciuto colpevole di inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale [1]. In questo caso, a meno che non dimostri che la colpa non è imputabile a lui, ma ad una causa esterna, sarà costretto al risarcimento degli eventuali danni sopportati dal suo cliente. Anche se le due parti lo esonerano dal controllo delle visure, risulta comunque responsabile del reato di cui sopra. Vediamo quali sono gli altri casi in cui il professionista è a rischio di inadempienza.

Cosa rischia il notaio inadempiente

Il notaio che si dimostra inadempiente nel redigere il rogito è soggetto a diverse sanzioni a seconda della sua colpa. Oltre che come «organo di controllo», uno dei suoi compiti è quello di informare e consigliare le due parti su quale sia il regime fiscale più favorevole da adottare nella circostanza. Se non lo fa, causa un danno economico di cui dovrà rispondere in sede civile.

Un altro esempio classico di responsabilità notarile è quello in cui il professionista non controlli l’effettiva libertà e disponibilità dell’immobile oggetto del contratto. Anche in questo caso, è soggetto alla violazione che il suo ruolo comporta. In tale circostanza, se il prezzo dell’immobile è già stato versato in sede di preliminare, dovrà risarcire solo delle spese del rogito. Inoltre, se viene dichiarato libero un immobile che risulta, invece, gravato da ipoteca, il notaio può essere condannato a risarcire il danno provvedendo egli stesso a cancellare l’ipoteca. In questo caso, servirà il consenso del creditore e che il debito non sia eccessivamente gravoso rispetto al danno procurato.

Va, infine, ricordato che il professionista è sanzionato se decide consapevolmente di rogare un atto di compravendita immobiliare omettendo sia la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali, sia la dichiarazione di conformità a firma del tecnico abilitato. Senza tali atti, infatti, il contratto è da considerarsi nullo.

La responsabilità notarile in tutti i casi sopracitati viene meno solo se entrambe le parti, concordemente ed espressamente, esonerano il professionista dagli obblighi descritti. Se, però, una sola dà l’assenso all’esonero, egli è riconosciuto comunque inadempiente a livello professionale, poiché è suo dovere fare gli interessi di entrambe le parti.

Chi sceglie il notaio

Veniamo ora all’argomento che ti interessa maggiormente. Chi sceglie il notaio per il rogito? Non vi è nessuna norma in merito. Il Codice civile però è chiaro su un’altra questione: il rogito è a spese dell’acquirente [2]. Questo convenzionalmente ha portato a far sì che tale figura sia sempre scelta da chi paga. È una causa logica: chi tira fuori i soldi per redigere l’atto decide a chi corrispondere tale somma, basandosi sui criteri di fiducia e convenienza economica. Del resto, abbiamo visto tutti i compiti che questa figura deve svolgere prima di redigere il documento di compravendita. Non avrebbe senso, dunque, affidarsi a qualcuno di cui non si nutra fiducia. Può anche accadere, però, che si stipuli un patto privato tra acquirente e venditore per far pagare a quest’ultimo le spese notarili. In questo caso, si tratta di un accordo interno che nulla ha a che vedere con il rapporto contrattuale.

Ciò che conta, però, è che il professionista venga pagato. Infatti, acquirente e venditore sono responsabili in solido nei suoi confronti [3]. Ciò significa che il notaio può rivolgersi indifferentemente a uno dei due per avere quanto gli spetta. Toccherà poi a chi ha pagato rifarsi sull’altro.

Quali spese comporta il rogito

Chiudiamo questa nostra guida vedendo quali spese comporta il rogito. Ovviamente, c’è la parcella del notaio. A questo riguardo va detto che, nel 2006, sono state abolite le tariffe minime e massime per queste figure, equiparandole ai professionisti che operano in regime di concorrenza. Esistono, però, delle tabelle dei compensi professionali che offrono un riferimento per le spese notarili in caso di acquisto casa. Il notaio però può utilizzare a propria discrezione questi parametri. Più in generale, le tariffe variano in funzione del valore della casa e del numero di proprietari oltre che in base alla fama ed alla città in cui opera il pubblico ufficiale.

Oltre alla parcella, sarà necessario pagare altre spese. La più importante è l‘imposta di registro. Questa è pari al 9% del valore catastale dell’immobile o del 2% in caso di prima casa. Il valore catastale si ottiene moltiplicando il coefficiente di 120 (o di 110 in caso di prima casa) per la rendita catastale rivalutata del 5%. Infine si dovrà pagare l’imposta ipotecaria pari a 50 euro.

Ora sai tutto ciò che serve riguardo la scelta del notaio e i compiti che deve svolgere. Come hai visto, non esistono vincoli giuridici in merito. Data l’importanza della figura, è sempre meglio rivolgersi a qualcuno in cui nutri assoluta fiducia e che sappia consigliarti al meglio nella fase finale dell’acquisto.



Di Davide Luciani

note

[1] Art. 1228 cod. civ.

[2] Art. 1475 cod. civ.

[3] L. 89/1913, art. 78


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