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Liberatoria spese condominiali rogito

14 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Liberatoria spese condominiali rogito

Liberatoria spese condominiali: breve excursus sulla legislazione che tratta tale materia, con un occhio di riguardo alle recenti sentenze.

Hai deciso di vendere la casa che hai ereditato da tua nonna. Non è stato facile ma, finalmente, hai trovato l’acquirente giusto. Tutto è andato come speravi. I documenti dell’immobile sono in ordine, dunque, da quel punto di vista, non corri alcun rischio. Inoltre, non vi sono problemi per quel che riguarda l’erogazione del mutuo da parte del compratore. Proprio quando tutto sembrava a posto, l’acquirente ti ha fatto una strana richiesta: il notaio gli ha comunicato che, per effettuare il rogito, deve entrare in possesso della liberatoria delle spese condominiali. Per questo devi richiedere il suddetto documento all’amministratore. E’ la prima volta che senti una cosa simile. Mai nessuno te ne aveva parlato. Vai nel panico. Come devi fare per ottenere la liberatoria? Cosa succederebbe se risultassero problemi da quel punto di vista? Salterebbe la vendita? Cercherò di rispondere ai tuoi dubbi in questa guida.

La questione inerente la liberatoria condominiale è poco trattata in materia di compravendita immobiliare. In realtà, però, ha un suo peso non solo in quella circostanza, ma anche nella normale vita condominiale. Prima di immergerci nella questione principale, vediamo però di capire cosa sia una liberatoria dal punto di vista giuridico. Con questo termine si intende un documento scritto con il quale un primo soggetto dichiara di volerne liberare un secondo da un vincolo contrattuale ben determinato. E’ importante fare chiarezza su questo concetto perché, in realtà, l’amministratore non è in grado di rilasciare un documento di questo tipo. Se ora sei ancora più confuso di prima, tranquillizzati. Vedrò di spiegarti approfonditamente la questione nei successivi paragrafi.

Cos’è la liberatoria condominiale

Quella che viene comunemente chiamata «liberatoria condominiale» è, in realtà, un documento scritto dall’amministratore, con il quale si attestano debiti e crediti del condomino richiedente per l’anno in corso e per i dodici mesi precedenti. Esso contiene, a volte, indicazioni di eventuali liti pendenti o in corso di giudizio. Del resto, la stessa legge non parla di «liberatoria», ma di un’«attestazione» che deve essere riferita ai pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso.

Chiarire la questione è importante perché, una liberatoria in senso stretto, escluderebbe il condomino dal pagare eventuali debiti residui o quelli che potrebbero manifestarsi in seguito. La realtà, invece, è diversa: il suddetto documento non libera da pagamenti passati e futuri riferiti al periodo in cui il venditore era ancora proprietario dell’immobile. Del resto, nel momento in cui rilascia il suddetto documento, l’amministratore non conosce ancora il bilancio consuntivo dell’anno in questione, dunque, tecnicamente è impossibilitato a liberare l’attuale condomino da ogni onere. Può, infatti, accadere che, al momento del passaggio di proprietà, il venditore non risulti debitore nei confronti del condominio, ma che, in seguito, debba ancora pagare qualcosa.

Facciamo un esempio.

L’amministratore di un condominio firma quella che per convenzione viene chiamata liberatoria condominiale con data del 7 settembre 2019. Successivamente, arriva un conguaglio dell’acqua che si riferisce al periodo giugno-agosto 2019. Queste spese toccheranno a chi possedeva l’immobile all’epoca, non a chi è subentrato successivamente.

C’è, però, una cosa che è necessario sapere: in una compravendita, acquirente e venditore risultano solidamente responsabili per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Ciò significa che è anche possibile che il nuovo proprietario paghi per conto del vecchio e poi gli chieda il rimborso.

Per quel che riguarda la forma e il contenuto, la legge li lascia a discrezione dell’amministratore. Prima di scrivere tale documento il professionista è tenuto ai controlli contabili del caso sulla posizione del condomino. Quest’ultimo, infatti, non deve avere nessun debito pregresso con il condominio, né liti in corso con altri condomini.

Il rilascio della liberatoria è un obbligo dell’amministratore stabilito per legge a cui egli non può opporsi in alcun modo [1]. Non può neanche ritardarne il rilascio. Se dovesse contravvenire ai suoi doveri, il suo incarico sarebbe soggetto a revoca. Per quel che riguarda eventuali pagamenti per tale incombenza, anche qui la legge non dice nulla in merito. E’ possibile che l’amministratore richieda un piccolo compenso, di norma sui 50 euro, per la ricerca svolta, ma è anche possibile che svolga gratuitamente tale compito. Molto dipende anche dal tipo di rapporto che si ha con lui.

Manutenzione straordinaria già deliberata: chi paga?

Uno dei casi più dibattuti in sede di compravendita immobiliare è chi debba pagare i lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea prima del passaggio di proprietà, ma non ancora iniziati. Molti venditori, infatti, obiettano sul fatto che, al momento della stipula del contratto, non si era ancora arrivati alla ripartizione delle spese. Di conseguenza, una volta che l’appartamento passa di mano, la suddetta ripartizione deve cadere sul nuovo padrone.

A riguardo c’è una sentenza del 2017 della Corte di Cassazione cui fare riferimento [2]. Per la Suprema Corte, infatti, salvo diverso accordo tra le parti, responsabile del pagamento delle spese condominiali per i lavori straordinari, è la persona che risulta essere proprietaria del bene al momento dell’approvazione degli stessi. E’ del tutto irrilevante che egli abbia venduto l’appartamento prima che le spese fossero ripartite. A obbligare il vecchio proprietario al pagamento è la seguente circostanza: lui faceva parte dell’assemblea nel momento in cui questa ha deciso di iniziare i lavori. E’ qui che è nato l’obbligo di pagamento. La ripartizione delle spese è solo una conseguenza di un atto compiuto in precedenza. I giudici hanno anche chiarito come, nel momento in cui fosse il nuovo proprietario a farsi carico di tale onere, potrebbe poi rifarsi sull’ex padrone.

La sentenza in questione chiude un cerchio ed è a suo modo storico. In precedenza, infatti, si era affermato il principio contrario. Sempre la Cassazione, nel 2003 [3], aveva sentenziato che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio, nasceva nel momento in cui questi iniziavano e non da quando erano approvati. Quattordici anni dopo, dunque, è arrivato un deciso cambio di rotta.

Come comportarsi in questi casi in sede di compravendita

Molto spesso una lite sui pagamenti del condominio può far saltare una trattativa di compravendita. Vediamo dunque come comportarsi in questi casi. Il venditore è tenuto a comunicare eventuali spese condominiali rimaste in sospeso. Nulla vieta, però, che possa esserci un accordo in tal senso.

Ad esempio, è possibile prevedere che le suddette spese siano poste a carico esclusivo dell’acquirente, ovvero di colui che beneficerà dei suoi frutti in futuro. Si può anche fare in modo che il prezzo di vendita dell’immobile sia comprensivo delle spese che il venditore dovrà pagare per i lavori straordinari già deliberati. Ma cosa succede se un venditore tace sui lavori? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto luce sulla questione [4]. I giudici, infatti, hanno condannato un venditore che aveva taciuto sui lavori straordinari che sarebbero stati deliberati da lì a poco, pur essendone a conoscenza. Anche in questo caso, la sentenza è storica, perché l’assemblea non aveva ancora deliberato in merito, ma lo avrebbe fatto quando sarebbe subentrato il nuovo padrone dell’immobile. Ciononostante, i giudici hanno riconosciuto il dolo del venditore. Era chiaro, infatti, che quest’ultimo aveva omesso tale circostanza per evitare un ulteriore esborso a suo carico. Ciò significa che non sempre essere proprietario di un immobile al momento della delibera condominiale costituisce il discrimine per stabilire a chi spetta il pagamento delle future spese straordinarie.

Può l’acquirente richiedere la liberatoria condominiale?

Un’altra questione che spesso crea disagio in una compravendita è a chi spetti richiedere la liberatoria. Qui, subentra la privacy del condominio che non permette all’amministratore di rilasciare nessun documento riguardante i condomini, ad un soggetto che non faccia parte dello stabile.

Dunque, tale compito spetta solo al venditore. Né il notaio, né l’acquirente possono agire in tal senso. E’, però, possibile che il proprietario deleghi un intermediario per portare a termine l’incombenza.

Se la vendita è avvenuta mediante un’agenzia immobiliare, molto spesso è l’agente che ha curato la pratica a richiedere la necessaria documentazione all’amministratore. Ovviamente, in questo caso serve la delega da parte del venditore.

Cosa succede se il venditore è in credito?

Poniamo il caso che il venditore non abbia debiti, ma crediti da esigere per il suo appartamento. Cosa succede nel caso in cui l’immobile sia venduto prima che arrivi il via libera al pagamento? La questione sembrerebbe banale, ma è meglio fare chiarezza anche su questo punto.

A porre fine ad ogni discussione è intervenuta una sentenza della Cassazione del 2014 [5]. I giudici, in quel caso, furono chiamati a dirimere la questione in cui la costruzione di un muro aveva causato un danno a una proprietà confinante. Tra le cause, vi era il mancato rispetto della distanza minima consentita dalle norme in tema di urbanistica. La vertenza aveva portato alla condanna di risarcimento del danno a favore del soggetto ricorrente. Era però, nato un problema nel frattempo: l’immobile era stato venduto. La Cassazione decretò, però, che il risarcimento spettava al proprietario che aveva subìto il danno. Per la Suprema Corte, infatti, il risarcimento è di natura personale e non una voce accessoria della proprietà ceduta.

Abbiamo chiarito tutti gli aspetti relativi alla cosiddetta liberatoria condominiale al momento del rogito. Come hai visto, la questione è molto lineare. La cosa importante è che ci sia trasparenza sulle spese in questione al momento di stipulare il contratto.



Di Davide Luciani

note

[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Cass. civ., sent. n. 15547/2017.

[3] Cass. sent. n. 6323/2003.

[4] Cass. sent. n. 16640/2017.

[5] Cass. civ. sent. n. 24146/2014.


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5 Commenti

  1. buongiorno,
    gentilmente potreste dirmi chi dovrebbe sostenere le spese di tale incombenza? (acquirente o venditore?)
    “Per quel che riguarda eventuali pagamenti per tale incombenza, anche qui la legge non dice nulla in merito. E’ possibile che l’amministratore richieda un piccolo compenso, di norma sui 50 euro, per la ricerca svolta, ma è anche possibile che svolga gratuitamente tale compito. Molto dipende anche dal tipo di rapporto che si ha con lui.”
    Grazie mille.

    1. Leggi i seguenti articoli:
      -Spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito https://www.laleggepertutti.it/410752_spese-condominiali-straordinarie-deliberate-prima-del-rogito
      -Spese condominiali straordinarie: paga il venditore o l’acquirente? https://www.laleggepertutti.it/442517_spese-condominiali-straordinarie-paga-il-venditore-o-lacquirente
      -Fac simile richiesta liberatoria spese condominiali https://www.laleggepertutti.it/401943_fac-simile-richiesta-liberatoria-spese-condominiali
      -Spese condominiali arretrate: rischi per chi vende e chi compra https://www.laleggepertutti.it/298622_spese-condominiali-arretrate-rischi-per-chi-vende-e-chi-compra

  2. Buonasera,
    non mi è chiaro chi paga il costo della “liberatoria” (attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali). E’ l’acquirente, il venditore o entrambi?
    Grazie.
    Distinti saluti

    1. Bisogna considerare che tra venditore e acquirente sussiste un vincolo di solidarietà, cioè entrambi sono responsabili per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. Pertanto, il nuovo proprietario potrebbe pagare al posto del vecchio chiedendogli il rimborso in seguito. Per maggiori informazioni, leggi il nostro articolo: Fac simile richiesta liberatoria spese condominiali

  3. Buonasera,
    il notaio ha l’obbligo di valutare la liberatoria?
    Nel caso in cui la liberatoria non fosse presente nel rogito, lo stesso è nullo?

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