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Divisione parti comuni condominiali e scioglimento condominio

22 Ottobre 2019
Divisione parti comuni condominiali e scioglimento condominio

Come dividere il cortile o il giardino condominiale o le altre parti comuni dell’edificio: la differenza con lo scioglimento del condominio. 

Si può dividere una parte comune condominiale come il cortile o il giardino? In teoria sì, ma non è facile. La legge, infatti, stabilisce alcune condizioni per realizzare lo scioglimento del condomino di non facile attuazione. La regola, quindi, resta sempre l’indivisibilità di tali aree. Così, ad esempio, se sei solo tu a usare una stradina che porta al tuo giardino di casa, ma questa è in comune coi vicini, non ti sarà facile ricorrere al giudice per chiederne l’attribuzione in proprietà. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] affronta per la prima volta il problema dello scioglimento del condominio e divisione delle parti comuni. Ecco alcuni chiarimenti offerti con la pronuncia che risulteranno particolarmente utili sul versante pratico.

È possibile la divisione delle parti comuni del condominio?

Il Codice civile elenca quali sono le parti comuni dell’edificio, appartenenti cioè a tutti i condomini in relazione ai rispettivi millesimi. L’elenco è solo esemplificativo e lascia spazio alla possibilità che, nel caso concreto, vi rientrino anche altre aree o, al contrario, alcune di queste non siano in comune. Esse sono, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

Sempre il Codice civile stabilisce che le parti comuni dell’edificio non sono divisibili a meno che non ci sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Tale consenso, ovviamente, deve essere raggiunto non in assemblea, ma all’interno di un atto pubblico o di una scrittura privata; esso consentirà di “sciogliere” la comunione su uno o più beni condominiali, dividendoli tra i proprietari. In tal modo, il bene o l’area diventerà di proprietà esclusiva.

Che succede se non si raggiunge l’unanimità in assemblea?

La divisione potrebbe risultare difficile da realizzare: raggiungere l’unanimità, infatti, non è cosa agevole, specie nei condomini più numerosi. Così la stessa norma del Codice apre la possibilità alla cosiddetta divisione giudiziale, ossia mediante ricorso al giudice. Se manca il consenso di tutti i condomini, il singolo interessato alla divisione può chiedere al tribunale di dividere un bene in comune a condizione che ciò possa farsi «senza rendere più scomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino». 

Per i giudici della Cassazione, quindi, sono solo due le modalità per giungere alla divisione di un’area condominiale comune:

  • divisione giudiziale, fatta in tribunale; si può realizzare solo a condizione che essa non renda più scomodo l’uso della cosa a ciascun condomino;
  • divisione volontaria, sottratta all’assemblea condominiale, ma da realizzare con scrittura privata o con atto notarile; essa è in grado di determinare la divisione delle parti comuni, anche se il loro uso risultasse poi scomodo [2].

L’attribuzione della proprietà mediante usucapione

Esiste un altro modo per decretare lo scioglimento della comunione su un’area condominiale ed è l’usucapione. In caso di utilizzo esclusivo di un bene comune da parte di uno dei condomini, utilizzo che deve protrarsi per 20 anni di seguito e in modo indisturbato, questi ne può rivendicare la proprietà con un giudizio in tribunale. Affinché operi l’usucapione in condominio, è necessario che il possessore abbia compiuto un atto con il quale abbia inibito ai vicini di casa l’accesso all’area (ad esempio, l’apposizione di una serratura e un lucchetto alla porta che congiunge le scale al lastrico solare comune).

È possibile lo scioglimento del condominio?

Cosa ben diversa dallo scioglimento della comunione su un’area condominiale è lo scioglimento del condominio. La prima attiene a un singolo bene, ferma restando la presenza del condominio su tutti gli altri beni. Invece, lo scioglimento del condominio fa sì che uno o più proprietari non siano più soggetti alle norme condominiali, alle delibere dell’assemblea e ai poteri dell’amministratore. Leggi Distacco dal condominio: è possibile?

Quindi, ben si può avere che un condomino diventi proprietario di un’area comune, restando soggetto al condominio.

Nei casi in cui un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi permetta la divisione in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, può essere deciso di sciogliere il condominio, e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in un condominio separato [3].

Lo scioglimento può essere deciso anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune parti o servizi comuni: in tal caso, la gestione di tali beni o servizi può essere disciplinata da un’apposita convenzione.

Un caso frequente può essere quello relativo ai sotterranei di un edificio adibiti ad autorimessa o a spazio commerciale, provvisti di ingressi autonomi e slegati, di fatto, con il resto dell’edificio.

Lo scioglimento del condominio deve essere deliberato con voto dell’assemblea condominiale a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio; tuttavia, se per realizzare la divisione, occorrono lavori di modifica come detto al paragrafo precedente, lo scioglimento deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi.

Lo scioglimento del condominio può essere anche pronunciato dal tribunale su domanda di almeno un terzo dei comproprietari (a prescindere dal valore millesimale che rappresentano) di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione. 


note

[1] Cass. sent. n. 26041/2019.

[2] Concludono i giudici, «Non resta dunque, sul piano letterale, che ammettere che – al di là dell’improprio uso della congiunzione “e”, in una funzione essenzialmente disgiuntiva – il legislatore abbia inteso lasciare aperta la possibilità di una divisione giudiziaria, quando “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condòmino”, aggiungendo il requisito del “consenso” di tutti i partecipanti per sola la divisione volontaria».

[3] Art. 61 c. 1 disp.att. cod. civ.


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