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Rifacimento balconi condominio

22 Ottobre 2019
Rifacimento balconi condominio

L’assemblea di condominio non può imporre a chi non ha i balconi di partecipare alle opere di ristrutturazione rifacimento.

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ci offre lo spunto per trattare, ancora una volta, il tema del rifacimento dei balconi in condominio. I giudici della capitale ricordano che i balconi sono di proprietà dei condomini: l’assemblea pertanto non ha alcun potere di imporre a questi ultimi l’esecuzione di ristrutturazioni o manutenzione. Solo le parti dei balconi che costituiscono fregi architettonici e che, quindi, contribuiscono all’estetica dell’edificio possono essere considerati di proprietà comune: in quest’ultimo caso, la spesa viene ripartita secondo millesimi, anche tra chi non ha un balcone o affaccia su un lato dell’edificio non interessato ai lavori. 

Leggi anche Ristrutturazione balcone.

Rifacimento balconi aggettanti 

Gran parte dei balconi sono di tipo “aggettante”: costituiscono cioè un prolungamento dell’appartamento sospeso in aria, oltre la verticale della facciata del palazzo. Il balcone aggettante è di proprietà del titolare dell’unità immobiliare: è solo lui, quindi, a decidere quando e se eseguire la manutenzione ordinaria o straordinaria e, dall’altro lato, a doversi fare carico dell’intera spesa. Egli deve provvedere, ad esempio:

  • al rifacimento integrale o parziale della struttura del balcone;
  • al rifacimento della ringhiera quando non ha alcun pregio decorativo;
  • alla riparazione o all’isolamento della pavimentazione (ossia il piano di calpestio).

L’assemblea non ha voce in capitolo e non può obbligare i condomini a eseguire tali lavori. 

Il condominio interviene solo per gli (eventuali) aspetti ornamentali del balcone aggettante, quelli cioè che contribuiscono a migliorare l’estetica dell’edificio nel suo complesso. Si tratta, ad esempio di:

  • tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni e rivestimenti del balcone;
  • rifacimento dell’intonaco esterno;
  • parapetti, fioriere e ringhiere a meno che queste parti siano assolutamente prive di finalità decorative.

Infine, c’è il sottobalcone, che è la parte che copre il balcone del piano inferiore. Le spese attinenti al rifacimento dell’intonaco di tale area non spettano al proprietario del balcone, ma a quello dell’appartamento sottostante che ne riceve ombra.

Balconi aggettanti senza fregi estetici

I balconi aggettanti senza fregi non costituiscono parti comuni dell’edificio in quanto non influiscono sull’estetica. È, quindi, illegittima la delibera dell’assemblea che ripartisce le spese per la manutenzione straordinaria dei balconi anche a carico degli appartamenti che non ce l’hanno: quando mancano elementi ornamentali (ad esempio, quando i parapetti sono costituiti da balaustre in ferro del tutto anonime) i lavori sono solo a carico dei relativi proprietari.

Le spese relative agli interventi sui balconi devono essere poste a carico dei proprietari degli stessi e non essere attribuite ai condomini secondo le tabelle millesimali. Pertanto, l’assemblea che assume una decisione in quest’ultimo senso dà luogo ad una deliberazione invalida in quanto tale decisione, di fatto, determina un’attrazione alla proprietà comune di beni (i balconi) che, invece, sono di pertinenza individuale.

Come chiarito dalla Cassazione [2], gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Difatti «i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale».

Le spese relative agli interventi sui balconi, pur con riferimento al parapetto e ai rivestimenti, vanno attribuite in ogni caso ai proprietari degli stessi qualora non sia possibile attribuire alcuna funzione incidente, in senso positivo, sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, privo di qualsiasi fregio o decorazione e non omogeneo nell’aspetto [3] (nella specie, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto).

Rifacimento balconi incassati

I balconi incassati sono parte integrante dell’edificio perché sono una rientranza della facciata. Pertanto, le spese di riparazione, compresa ringhiera e parapetto, competono al condominio: è il condominio a decidere per conto dei condomini quando e se avviare i lavori. E la spesa sarà ripartita secondo millesimi tra tutti i partecipanti al condominio. 

Per quanto riguarda, invece, le spese per il sottobalcone e delle solette, il costo dei lavori deve essere sostenuto in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.


note

[1] Trib. Roma sent. n. 19128/19.

[2] Cass. sent. n. 5014/2018.

[3] Trib. Roma, sent. n. 20887/2017. 


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2 Commenti

  1. Non so cosa credere ! Di recente il Tribunale di S. Maria C.V. ha sentenziato, per l’identica fattispecie, in maniera completamente diversa, affermando che alle spese per il rifacimento dei balconi, sia per le parti interne che per quelle esterne, sono a carico di tutti i condomini, in quanto i balconi, anche quelli aggettanti, fanno parte della facciata dell’edificio. A Voi le considerazioni. Cordiali saluti.

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