Diritto e Fisco | Articoli

Locazione simulata da comodato

22 Ottobre 2019
Locazione simulata da comodato

Come dimostrare un affitto in nero, mascherato da contratto di comodato: la casa in prestito resta all’inquilino.

Chi non vuole far figurare un affitto, troverà gioco facile nel mascherarlo con un comodato: entrambi i contratti, difatti, garantiscono il godimento di un immobile, ma mentre l’affitto prevede il pagamento di un canone (ossia “a titolo oneroso”), il comodato invece è gratuito. Ma perché mai simulare una locazione? Non ci vuole molta fantasia per immaginare i guadagni che derivano dall’evasione fiscale: l’affitto in nero non viene registrato e i canoni non sono soggetti a tassazione. 

I problemi sorgono quando una delle parti contravviene agli accordi verbali: l’altra, per ricorrere al tribunale, dovrà rinnegare sé stessa e la parola data. Così, se il padrone di casa dovesse chiedere all’inquilino di andare via prima del tempo, questi potrebbe rivendicare l’esistenza di un affitto in nero e chiedere al giudice, una volta accertata la reale natura del contratto, di far rispettare il temine legale di 3+2 anni (affitti a canone concordato). 

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] si è occupata della locazione simulata da comodato spiegando come fare a dimostrare il reale scopo perseguito dalle parti. Per comprendere meglio la questione, dobbiamo fare un passo indietro e calarci nei panni dell’inquilino o del fisco.

Affitto simulato: quando dietro il comodato si nasconde una locazione

Per capire come dimostrare la locazione simulata da comodato ricorreremo al consueto esempio pratico.

Matteo affitta un appartamento all’amico Domenico. Tra i due corre buon sangue e, quindi, decidono di non firmare alcun contratto. A voce, Domenico si impegna a lasciare l’immobile non appena Matteo ne avrà bisogno. Dopo tre anni, Matteo trova un inquilino disposto a pagare un prezzo di oltre un terzo superiore a quello che gli versa Domenico. Così chiede a quest’ultimo di andare via. Domenico si sente tradito e decide di barricarsi in casa. Matteo, non potendo ricorrere all’azione di sfratto – poiché non ha registrato un contratto di locazione, come la legge gli imporrebbe – agisce in via ordinaria e chiede al giudice la liberazione dell’immobile per “occupazione senza titolo”. Domenico, invece, sostiene che si tratta di una locazione e rivendica il rispetto del termine minimo di 5 anni (3+2); chiede, peraltro, la restituzione di tutti gli importi corrisposti in eccesso rispetto al canone calmierato dall’equo canone. Chi tra i due vincerà?

Riccardo dà in affitto il proprio appartamento a Mario senza registrare il contratto. Tra i due nascono litigi e Mario decide un giorno di denunciare l’affitto in nero all’Agenzia delle Entrate. Riccardo si difende sostenendo che non si tratta di affitto, ma di un prestito a titolo gratuito per qualche settimana. Mario non ha prova dei pagamenti effettuati, essendo avvenuti in contanti. L’unica prova a fondamento dell’esistenza del contratto di affitto è, quindi, la dichiarazione dell’inquilino. È sufficiente?  

Abbiamo fatto esempi in cui la parte interessata ad accertare la simulazione della locazione è sempre l’inquilino. Non avrebbe senso, infatti, un contrario interesse del locatore il quale ben può, in qualsiasi momento, registrare il contratto di locazione in ritardo (ossia oltre i 60 giorni concessi dalla legge) con effetto retroattivo e sanante: in pratica, l’affitto diverrà regolare anche per il passato.

Come dimostrare l’affitto in nero?

In presenza di una locazione simulata da comodato, sorge il problema per l’inquilino di dimostrare l’effettiva volontà delle parti, ossia l’affitto in nero. Ma come?

Come avevamo già spiegato nell’articolo Affitto in nero, come dimostrarlo, se a lamentarsi della natura simulata di un contratto di locazione è l’inquilino, al fisco basta la sua testimonianza per avviare un accertamento fiscale.

Ma se la causa si svolge tra locatore e conduttore, quest’ultimo non può essere testimone per via dei divieti alle parti in causa stabiliti dal Codice di procedura civile. Servirà allora la testimonianza di terzi. 

Invece, precisa la sentenza in commento, se a lamentarsi della simulazione è un soggetto terzo (ad esempio, un erede), il giudice può affidarsi anche a elementi presuntivi, ossia ad indizi.

Laddove l’azione di simulazione sia stata esperita da un soggetto terzo rispetto al contratto simulato, che affermi di essere stato danneggiato, la prova della simulazione può essere data in qualsiasi modo, senza limiti. 

Questo vuol dire che il giudice potrà fondare la propria decisione sulle cosiddette “presunzioni”. A suffragarlo è la Corte di Cassazione [2] la quale ha osservato che «in tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi».

In altre parole, il giudice potrà avvalersi anche solo di presunzioni che lo convincano – secondo il ragionamento per cui “ciò che accade più spesso è ciò che accade di solito” (traduzione dell’espressione latina id quod plerumque accidit) – della natura simulata di un contratto. 


note

[1] Trib. Toma, sent. n. 14392/2019.

[2] Cass. sent. n. 22801/2014.


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