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Contratto preliminare compravendita recesso: ultime sentenze

2 Novembre 2019
Contratto preliminare compravendita recesso: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: contratto preliminare di compravendita immobiliare; diritto di recesso; risoluzione del contratto; recesso del promissario acquirente; comunicazione di recesso da parte del promittente venditore; risarcimento del danno; illegittima occupazione dell’immobile promesso in vendita.

E’ legittimo il recesso del promissario acquirente in caso di danneggiamento dell’immobile nel periodo che intercorre tra la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare e la data del definitivo. Il promissario acquirente può subordinare la stipula del contratto definitivo alla cancellazione delle ipoteche sull’immobile oggetto della compravendita? Per conoscere la risposta a questa e a tante altre domande, leggi le ultime sentenze.

Preliminare di compravendita: poteri e diritti della parte adempiente

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere, può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso. In tale caso ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso. Nel caso – infine – in cui sia inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può esercitare il recesso per ricevere la restituzione e il pagamento del doppio della caparra.

Cassazione civile sez. II, 03/11/2017, n.26206

Promissario acquirente: rifiuto della stipula del contratto definitivo

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l’obbligo, ex art. 1482, comma 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest’ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo; ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest’ultimo non può, per effetto dell’art. 1453, comma 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

Cassazione civile sez. II, 08/09/2017, n.20961

Risarcimento del danno da anticipata consegna

Ritenuto legittimo il recesso dal preliminare di compravendita immobiliare, sussistendo i presupposti dell’inadempimento e della gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.), oltre a conseguire il diritto di ritenzione della caparra confirmatoria, il promissario acquirente inadempiente va condannato al risarcimento del danno a causa dell’illegittima occupazione dell’immobile promesso in vendita, da liquidarsi in via equitativa, nonché, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 c.c., l’obbligo per il promissario venditore di restituire il prezzo da quest’ultimo versato, dedotta la caparra, previa eventuale compensazione con quanto dovuto dal convenuto a titolo di risarcimento del danno.

Tribunale Prato, 10/01/2017, n.55

Scioglimento del contratto preliminare di compravendita

Per lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita di immobile occorre la forma scritta. Invero nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli art. 1350 e 1351 c.c.) le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l’accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare.

Tribunale Roma sez. X, 01/04/2016, n.6608

Risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento

Per stabilire a quale delle due parti sia imputabile l’inadempimento, da entrambe invocato per legittimare il proprio recesso da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, contenente una clausola relativa ai tempi di ultimazione delle opere, automaticamente prorogabile per il periodo corrispondente nel caso di ritardo nella scelta delle finiture da parte della promissaria acquirente e, pertanto, rilevanti ai fini dell’inadempimento, non essendo contestata la circostanza per cui la promittente venditrice successivamente si sottrasse a successivi sopralluoghi, deve rilevarsi l’inadempimento della medesima parte convenuta.

Tanto più rilevando che non essendovi prova dell’avvenuta convocazione per la stipula del rogito da parte della promittente venditrice, il recesso della medesima non può ritenersi giustificato dall’inadempimento della promissaria.

Tribunale Reggio Emilia sez. I, 24/09/2015, n.1247

Danneggiamento dell’immobile

In materia di compravendita immobiliare, il danneggiamento dell’immobile nell’arco temporale tra la stipula del preliminare e la data prevista per il definitivo rappresenta una condotta del promissario alienante violativa delle regole di correttezza e buona fede, ex articoli 1175, 1176 e 1375 del Cc, tale da legittimare il recesso del promissario acquirente.

La clausola generale di buona fede e correttezza è, infatti, operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell’ambito del singolo rapporto obbligatorio, quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all’esecuzione di un contratto, concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte.

Ciò posto, nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto legittimo il recesso del promissario acquirente avendo il promissario alienante causato al bene promesso in vendita danni di non scarsa importanza attraverso l’asportazione del camino, della cucina, di parte degli impianti sanitari e dell’impianto di videosorveglianza.

Tribunale Pavia sez. III, 07/02/2019, n.225

Comunicazione di recesso da parte del promittente venditore

In tema di preliminare di compravendita e quindi di responsabilità contrattuale, entrambe le parti sono tenute a rispettare l’impegno formalmente assunto: così, il promittente acquirente non può convocare il promittente alienante davanti al notaio soltanto per sottoscrivere una procura a vendere ed a favore di un terzo e non per stipulare l’atto definitivo.

E’, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertati l’assenza di impedimenti all’acquisto da parte del promittente acquirente, la scadenza del termine per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita e la formale comunicazione di recesso da parte del promittente venditore, venga ritenuto lecito il rifiuto di quest’ultimo a presentarsi davanti al notaio per sottoscrivere un atto differente da quello oggetto d’impegno bilaterale nel preliminare e, quindi, il successivo recesso.

Cassazione civile sez. II, 14/05/2015, n.9883

Contratto preliminare di compravendita: legittimità del recesso

Nel giudizio volto ad accertare la legittimità del recesso di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e della ritenzione da parte dell’attore venditore della somma versata a titolo di acconto e di caparra confirmatoria, va rigettata l’eccezione di incompetenza del tribunale (in favore del giudice di pace) sollevata dalla convenuta, in quanto il valore della causa (oggetto principale della quale è la legittimità del recesso) va determinato sulla base del prezzo pattuito per l’immobile.

Tribunale Parma, 08/08/2013, n.1066

Risarcimento del danno e recesso

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454, c.c.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, secondo comma, c.c.) e, in quest’ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Tribunale Modena sez. I, 04/07/2013, n.1060

Intenzione di non procedere alla stipula del contratto definitivo

In tema di compravendita di terreno, non merita accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento avanzata da chi produce in giudizio una dichiarazione di recesso del venditore (così formalmente definita) ma di fatto concordata tra le parti (tanto che inizia con “i sottoscritti”) con cui veniva manifestata l’intenzione di non procedere alla stipula del contratto definitivo; né è meritevole di accoglimento la doglianza relativa alla difformità del bene, poiché, in primis, di modeste dimensioni (la venditrice avrebbe dovuto acquistare, con certezza, dai confinanti, altri due metri di terreno, a fronte dei 700-800 complessivi della compravendita) e, secondariamente, poiché già nel contratto preliminare, le parti, pienamente consapevoli della questione, avevano descritto il bene, “salvo miglior identificazione catastale”, precisando che l’omissione o inesattezza dei confini non avrebbe invalidato il compromesso di vendita.

Tribunale Savona, 19/04/2013


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