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Lavori straordinari condominiali: pagamento

15 Novembre 2019 | Autore:
Lavori straordinari condominiali: pagamento

Lavori di manutenzione straordinaria di un condominio e costituzione di fondo speciale obbligatorio.

Qual è la procedura prevista per deliberare sugli interventi di manutenzione straordinaria in un condominio? Come avviene il pagamento della ditta incaricata delle opere? Cosa succede se un condòmino non paga la propria quota? L’argomento relativo ai lavori da effettuare all’interno di un fabbricato è forse quello che più accende i dibattiti nelle assemblee condominiali. Non sempre, infatti, vi è l’accordo dei partecipanti alla loro effettiva realizzazione. E’ risaputo che ogni condominio ciclicamente deve essere sottoposto a piccoli o grandi interventi, necessari ad assicurare la conservazione dell’edificio e la riparazione delle parti comuni, tuttavia, quello che più spaventa sono i costi ai quali bisogna far fronte.

In particolare, se si tratta di lavori straordinari condominiali, il pagamento delle relative somme non è sempre facile da sostenere da parte dei singoli condòmini. Non tutti sanno, però, che proprio per consentire la realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria negli edifici, il legislatore italiano ha previsto la creazione di un fondo speciale di pari importo all’ammontare dei lavori. Vediamo insieme di cosa si tratta, facendo prima una premessa di carattere generale sui lavori condominiali, sulla procedura prevista per la loro deliberazione da parte dell’assemblea e per l’esecuzione degli stessi.

Quali sono le tipologie dei lavori condominiali

I lavori condominiali possono essere ricompresi in due categorie:

  • lavori di manutenzione ordinaria, che sono quelli che vengono svolti periodicamente e sono deliberati durante le assemblee ordinarie mediante l’approvazione del preventivo di gestione. Si tratta di interventi che, per la naturale deteriorabilità dell’edificio e delle parti comuni, si rendono necessari per il perfetto uso e godimento del condominio stesso (si pensi alla riparazione del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non funzionano più o alla sostituzione delle plafoniere, che fanno poca luce nelle scale, ecc.). La manutenzione ordinaria delle parti comuni rientra tra gli obblighi specifici dell’amministratore, il quale per potervi provvedere, deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti [1]. Per la realizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria, l’amministratore non ha alcun bisogno di un preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea;
  • lavori di straordinaria amministrazione, che sono quegli interventi non ricompresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Tali opere, anche se sono relative alla conservazione dei beni comuni al pari dei lavori di manutenzione ordinaria, li superano per valore o importanza (ad esempio il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore, ecc.). Pertanto, per la loro realizzazione è richiesta l’approvazione dell’assemblea condominiale. Tuttavia, la legge consente all’amministratore di ordinare i lavori di straordinaria amministrazione che rivestono il carattere di urgenza, senza che vi sia una preventiva autorizzazione dell’assemblea [2]. E’ questo il caso, ad esempio, della sostituzione di un componente dell’impianto di autoclave, utile a consentire l’immediata fruizione del servizio idrico ai condòmini. Successivamente, l’amministratore dovrà riferirne alla prima assemblea e la spesa sarà oggetto di ratifica da parte dei condòmini.

Come si articola la procedura per l’esecuzione dei lavori straordinari

La procedura per l’esecuzione di lavori straordinari all’interno di un condominio, si articola in diverse fasi.

La convocazione dell’assemblea

Innanzitutto è necessario che i condòmini deliberino in ordine alla concreta volontà di realizzare gli interventi straordinari. A tal fine l’amministratore deve convocare l’assemblea, inserendo nell’ordine del giorno la voce relativa alla loro discussione e approvazione.

L’approvazione della delibera e il quorum richiesto

Una volta riunitasi, l’assemblea deve dare il proprio consenso alla realizzazione dei lavori con le maggioranze specifiche previste all’uopo dalla legge. In particolare le deliberazioni che attengono alla manutenzione straordinaria per essere approvate richiedono, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000). In seconda convocazione, la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (334/1000) [3].

Per le opere straordinarie di notevole entità è, invece, richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima sia in seconda convocazione [4].

E’ opportuno che nella delibera con la quale viene approvata l’esecuzione delle opere straordinarie, siano inserite specifiche indicazioni circa i modi e i tempi della realizzazione dei lavori, di cui l’amministratore deve tenere conto nella successiva predisposizione del capitolato.

La costituzione di un fondo speciale

Ogni volta che l’assemblea delibera l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale nel quale vanno raccolte le somme necessarie per il pagamento della ditta incaricata degli interventi. Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori stessi [5].

La predisposizione del capitolato

La predisposizione del capitolato consiste nella redazione di un documento in cui è contenuta la descrizione delle opere da farsi, singolarmente considerate, con la specificazione delle loro quantità e senza alcuna indicazione dei prezzi. Se l’amministratore non è in grado di redigerlo personalmente, è necessario incaricare un tecnico abilitato (un geometra, un ingegnere, un architetto). Di solito la nomina del tecnico avviene in contemporanea alla delibera di approvazione dei lavori straordinari.

La scelta della ditta

Dopo che il tecnico ha provveduto a predisporre il capitolato, l’amministratore lo fornisce alle varie ditte disposte ad eseguire i lavori nel condominio, le quali lo restituiscono con l’indicazione dei prezzi richiesti per le singole opere. Anche i singoli condòmini possono presentare ulteriori preventivi.

I preventivi vengono discussi in una successiva assemblea durante la quale i condòmini ne scelgono uno. In merito va precisato che l’assemblea non è tenuta a scegliere la ditta che ha fornito il preventivo più basso rispetto agli altri. L’assemblea infatti, deve tenere conto anche dell’affidabilità dell’impresa, delle condizioni che offre per i pagamenti, della sua conoscenza diretta da parte di alcuni condòmini, ecc.

L’assemblea deve anche nominare un direttore dei lavori, un direttore per la sicurezza e un responsabile di cantiere.

La sottoscrizione del contratto di appalto

Successivamente l’amministratore sottoscrive un contratto di appalto con la ditta prescelta. Nello stesso vanno specificati i lavori che dovranno essere realizzati nel condominio, i tempi e i modi del pagamento, le responsabilità per i ritardi nella consegna delle opere o per errori o vizi nell’esecuzione delle stesse, secondo quanto deliberato dall’assemblea.

In cosa consiste il fondo speciale per la manutenzione straordinaria

Si è già detto in precedenza che per fare fronte alle spese relative all’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione, l’assemblea dei condòmini deve deliberare la costituzione di un fondo speciale. Nello specifico si tratta di un fondo vincolato in quanto la sua istituzione ha una destinazione determinata tanto che le somme che vi confluiscono non possono essere utilizzate per scopi differenti. Il fondo infatti, serve solo per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, ossia per quelle opere che esulano dalla normalità o dall’abitualità o comunque per quelle di notevole entità, le quali vanno eseguite sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura.

Le ragioni per le quali il legislatore italiano ha previsto l’obbligatorietà della costituzione di detto fondo sono diverse:

  1. la necessità di accantonare una somma sufficiente per sostenere le spese relative ai lavori da eseguire, rispettando le scadenze temporali deliberate. Il condominio quindi, sarà tutelato nell’eventualità che qualche condòmino non paghi la quota dovuta, risultando così moroso;
  2. garantire la ditta incaricata di realizzare gli interventi con un’apposita somma vincolata, destinata a soddisfarne le eventuali pretese creditorie. L’impresa pertanto, inizia i lavori già sapendo che il denaro ad essa spettante è stato accantonato;
  3. tutelare i singoli condòmini, i quali non dovranno pagare per conto di quelli morosi.

Come avviene il pagamento dei lavori mediante il fondo speciale

Per poter pagare i lavori mediante il fondo speciale, l’amministratore deve riscuotere le quote dai singoli condòmini, in anticipo rispetto all’esecuzione degli interventi. Non è tenuto comunque a corrisponderle subito all’impresa bensì le somme rimangono depositate nel fondo. Verranno, infatti, pagate alla ditta alla fine dei lavori e dopo il collaudo.

Se il contratto di appalto prevede un pagamento rateizzato dei lavori in funzione al loro progressivo stato di avanzamento, il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti. L’amministratore, pertanto, provvede a riscuotere le quote per trance, una alla volta, ripartendole in base ai millesimi. Questa particolare forma di accantonamento rappresenta un’aggiunta proporzionale alle quote condominiali versate da ogni condòmino, salvo diversa convenzione.

Nel rendiconto annuale, l’amministratore deve indicare i fondi disponibili e le eventuali riserve in modo da consentire l’immediata verifica da parte dei condòmini, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio [6]. Terminati i lavori, l’amministratore rilascia ad ogni condòmino la certificazione delle spese sostenute e fiscalmente detraibili.

Cosa succede se un condòmino non paga

Qualora un condòmino non dovesse provvedere al pagamento delle quote deliberate per i lavori straordinari, l’amministratore potrà avviare nei suoi confronti, l’azione per il recupero delle somme dovute. Tuttavia, il condomìno moroso potrà opporsi al decreto ingiuntivo solo se ha provveduto ad impugnare la delibera condominiale nei 30 giorni previsti dalla legge. Va ricordato che se si tratta di una delibera nulla, non è prescritto alcun termine di decadenza.

In presenza di una specifica autorizzazione dell’assemblea, l’amministratore potrà concordare un piano di rientro con il condòmino moroso, al fine di consentirgli un pagamento rateizzato.

E’ possibile non pagare la quota dovuta per i lavori straordinari?

Una prima ipotesi al verificarsi della quale il condòmino può rifiutarsi di pagare la quota dovuta per i lavori straordinari, si ha quando l’assemblea condominiale approva la realizzazione di un’innovazione (non di una ristrutturazione). Per tale, deve intendersi quell’opera che ha come fine il miglioramento ovvero un uso più comodo o un rendimento maggiore delle parti comuni (si pensi alla costruzione di una piscina sul terrazzo condominiale o la creazione di un’apposita area attrezzata per giochi nel parco condominiale).

L’innovazione, però, deve presentare determinati requisiti. Più precisamente, deve essere:

  • gravosa, cioè comportare un notevole esborso economico;
  • voluttaria e non necessaria, ovvero non indispensabile per la conservazione delle parti comuni;
  • utilizzabile separatamente, cioè fruibile solo da parte di alcuni condòmini.

Inoltre, il condòmino che non intende pagare, deve avere votato contro l’innovazione durante l’assemblea nella quale è stata approvata la relativa delibera; oppure se era assente, deve avere comunicato il proprio dissenso in tempo opportuno. Se successivamente dovesse decidere di utilizzare l’innovazione, potrà comunque farlo, pagando la quota che avrebbe dovuto versare inizialmente.

L’altro caso in cui il condòmino può sottrarsi al pagamento dei lavori straordinari, si ha quando l’assemblea non provvede a costituire il fondo speciale obbligatorio contestualmente all’approvazione dei lavori. La delibera, quindi, è annullabile e il condòmino dissenziente potrà impugnarla nei modi e nei tempi consentiti dalla legge (30 giorni dalla data della delibera ovvero se era assente, nel termine di 30 giorni da quando l’amministratore gli ha inviato il relativo verbale).

Per un maggiore approfondimento in merito, è consigliata la lettura dei seguenti articoli: “Lavori condominiali inutili: sono costretto a pagare?” e “Come bloccare i lavori condominiali“.


note

[1] Art. 1130 n. 3 cod. civ.

[2] Art. 1135 co. c2 od. civ.

[3] Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.

[4] Art. 1136, 4° co. cod. civ.

[5] Art. 1135 co. 1 punto 4, cod. civ.

[6] Art. 1130 – bis cod. civ.


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