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Come tutelarsi da inquilini morosi

24 Ottobre 2019
Come tutelarsi da inquilini morosi

Se l’affittuario non paga il canone di locazione si è costretti allo sfratto, ma questo rischio può essere ridotto adottando una serie di accorgimenti preventivi.

Se il peso delle tasse sulla tua seconda casa ti affligge e, nello stesso tempo, non vuoi avere a che fare con chi non paga l’affitto, ti starai chiedendo se esiste un modo per evitare di imbattersi in inquilini morosi. Un certo margine di rischio è, purtroppo, connaturato allo stesso contratto: un contratto che dura diversi anni, durante i quali sono molte le variabili che possono influire sul reddito di una famiglia. Anche chi parte con i migliori propositi può, nel tempo, subire un peggioramento delle proprie condizioni economiche (un licenziamento, un calo del fatturato, una grave malattia, un divorzio, ecc.). Ecco perché, non potendosi prevedere il futuro, è quantomeno consigliabile prendere delle precauzioni. 

Se anche tu ti stai chiedendo come tutelarsi da inquilini morosi, sappi che esiste più di un modo per realizzare questo obiettivo. Chiaramente, più accorgimenti adotterai, più potrai dormire su sette cuscini. In questo modo, non vedrai sfumare il tuo investimento immobiliare in spese legali, per avvocati, lunghe procedure di sfratto, ritardi, rinvii e intervento delle forze dell’ordine. Già, perché se sei particolarmente sfortunato, ti toccherà attendere molto tempo per mandare via il conduttore che non paga il canone e che, nonostante la diffida legale, decide di barricarsi dentro casa tua. 

Ecco che allora ti servirà un tribunale per costringerlo a fare le valigie. Non potrai farlo tu con mezzi di forza come staccare la luce, l’acqua o il riscaldamento oppure cambiare le chiavi dell’appartamento: si tratterebbe di un “esercizio abusivo delle proprie ragioni” che, come già ti sarà noto, costituisce un reato.

Prevenire è meglio che curare, dice un adagio popolare. Quindi, piuttosto che pensare sin d’ora allo sfratto, perché non prendi in anticipo qualche misura per evitare di dover fare causa? Bene, sei venuto alla nostra stessa conclusione: tutto ciò che ti serve sapere è come tutelarsi da inquini morosi. A questa tua necessità abbiamo dedicato il seguente articolo. Sul punto, però, ti consiglio anche un altro importante articolo: Come tutelarsi da inquilini?.

Assumi informazioni sull’inquilino

Per evitare un inquilino moroso devi, innanzitutto, essere disposto a non dare il tuo appartamento a chiunque te lo chieda in affitto. Dovrai filtrare le offerte e selezionare solo chi presenta una situazione patrimoniale solida. Non è una questione di classismo, né la legge ti vieta di fare discriminazioni sulla base della busta paga. Il punto è che chi ha uno stipendio di 1.500 euro, difficilmente potrà pagare puntualmente un affitto di oltre 500 euro. Tieni conto, infatti, che una famiglia ha sempre delle spese fisse e altre variabili che, tuttavia, si presentano ciclicamente. Ecco perché, in una logica di equa distribuzione delle spese, il canone di affitto non può superare più di un terzo del reddito percepito. 

Non violerai peraltro alcuna privacy se chiederai al potenziale conduttore una copia del suo 730 o delle ultime dichiarazioni dei redditi. È tuo diritto farlo e rifiutare di concludere il contratto se questi non dovesse accettare il tuo invito. 

Anche una condizione economica granitica non ti garantisce dalle persone irrispettose degli accordi economici, del regolamento di condominio e della manutenzione del tuo immobile. Perciò potrai destinare la tua proposta di affitto solo ai cosiddetti «referenziati», coloro cioè che possono vantare una lettera di presentazione da parte di un precedente padrone di casa presso cui erano in affitto o del datore di lavoro. Servirà a garantirti sulla moralità della persona che hai davanti e sulla sua capacità di rispettare gli impegni presi. 

Fai firmare il contratto di affitto anche a un’altra persona

Spesso, quando non c’è certezza sulle condizioni economiche dell’inquilino si fa firmare il contratto a una seconda persona che, quindi, insieme alla prima, si obbliga al pagamento dei canoni, indipendente dall’utilizzo dell’immobile da parte di quest’ultima (ad esempio il padre non convivente del conduttore). In tal modo il locatore che non riceva il versamento dei canoni dall’affittuario potrà agire nei confronti del terzo firmatario del contratto.

Richiedi una fideiussione

Molto simile alla soluzione precedente è quella della fideiussione. In pratica, con un contratto aggiuntivo, un terzo soggetto – di solito legato da rapporti di parentela con l’inquilino – si impegna a pagare qualora questi non lo faccia spontaneamente. In questo caso bisogna redigere una seconda scrittura privata, il contratto di fideiussione, con un soggetto terzo detto “garante”.

Non tirare sul prezzo

Se vuoi tutelarti da inquilini morosi, gioca sul prezzo del canone. Puoi concludere un contratto di locazione con l’equo canone (ossia di quelli di durata 3+2, a canone concordato) il prezzo dell’affitto viene prestabilito da accordi territoriali: è particolarmente basso, ma pagherai sui compensi percepiti un’imposta piatta vantaggiosa (la famosa flat tax). Viceversa, negli affitti a canone libero puoi stabilire liberamente il prezzo da chiedere mensilmente al conduttore. Ricorda, però, che un canone troppo alto di affitto rende più probabile la morosità. Non ti conviene spingerti troppo in alto, anche perché l’inquilino potrebbe sentirsi “strozzato” e non pagare più, con il dovuto senso del dovere, ciò che ti deve. 

Assumi le opportune garanzie preventive

Prima di concludere un contratto di affitto puoi esigere delle garanzie legali. Ce ne sono di diversi tipi. Anche se esistono delle polizze assicurative, non tutte le assicurazioni le prevedono e il costo è tanto alto da erodere il tuo guadagno. È più consigliabile far firmare il contratto di affitto a più di una persona (ad esempio, sia all’effettivo conduttore che al padre), in modo che, se l’una delle due non dovesse pagare, tu potresti rivolgerti all’altra. Naturalmente, si deve trattare di due soggetti titolari di reddito sufficiente a coprire il canone. 

C’è una terza forma di garanzia, molto simile alla precedente, che è la fideiussione. Qui siamo in presenza di un autonomo contratto rispetto a quello di affitto. Il conduttore si fa garantire da un terzo il quale interverrà a versare il dovuto, al suo posto, solo se questi non sarà in grado. Di solito, la fideiussione prevede il cosiddetto “beneficio di previa escussione”: in pratica, dovresti agire prima contro l’inquilino e, solo in caso di mancato pagamento, rivolgerti al garante.

Il difetto di tali misure è che, se anche riducono il rischio di morosità, non evitano il problema dell’immediato rilascio dell’appartamento. Il danno più grosso, in caso di un inquilino che non paga, non è tanto la perdita dei canoni quanto piuttosto l’impossibilità di locare l’immobile ad altre persone più solvibili. 

Fatti pagare qualche mensilità anticipata

Nel contratto di affitto, puoi prevedere il pagamento di una o più mensilità di anticipo, che tratterrai sino alla fine della locazione e che potrai compensare in caso di morosità. Di solito, si stabilisce che i canoni versati in anticipo vadano a coprire gli ultimi, quelli prima della scadenza del contratto, e non i primi; in tal modo, il locatore può contare sempre sulla disponibilità di tali somme per coprire eventuali periodi di morosità.

Fatti rilasciare un deposito cauzionale

Si ricorre spesso al deposito cauzionale per coprire eventuali danni derivanti all’immobile. La giurisprudenza ha, però, detto che il locatore può trattenere tali somme, in caso di contestazioni sui lavori da eseguire, solo se intenta una causa al conduttore per la quantificazione dell’esatto importo del risarcimento (la cui determinazione, nel contrasto tra le parti, può essere effettuata solo dal giudice). 

Alla fine dei conti, però, il deposito cauzionale finisce per garantire il padrone di casa anche dalla morosità. 

Clausola risolutiva espressa

Fino a qualche tempo fa, il padrone di casa che non percepiva i canoni di affitto dall’inquilino moroso era, tuttavia, tenuto a dichiarare tali somme (evidentemente solo virtuali) sino a quando non otteneva l’ordinanza di sfratto da parte del giudice. Ora, le cose sono cambiate e i canoni non percepiti non sono tassabili a partire da quando il locatore invia la lettera di diffida all’inquilino. Quindi, se vuoi evitare di versare le imposte, non appena si presenta la morosità, devi inviare la raccomandata a.r. al conduttore intimandogli il pagamento e preannunciandogli, in caso contrario, lo sfratto.

Per anticipare ulteriormente questo momento ed evitare spese legali, si inserisce spesso nel contratto di locazione la cosiddetta clausola risolutiva espressa. Con tale previsione, si stabilisce l’automatico scioglimento dell’affitto in caso di mancato versamento di un numero predeterminato di mensilità. Ad esempio, si stabilisce che: «In caso di omesso versamento di due canoni consecutivi, il contratto si intenderà automaticamente risolto». Nel momento in cui si dovesse verificare tale condizione, al locatore basterà inviare una raccomandata all’inquilino dichiarandogli di volersi avvalere di tale clausola e di ritenere, pertanto, sciolta la locazione. Il vantaggio di questo espediente è che, già da tale momento, si eviterà di riportare i canoni non percepiti nel 730. Per lo sfratto, chiaramente, servirà sempre il giudice. 



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