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Prescrizione spese straordinarie condominio arretrate

24 Ottobre 2019
Prescrizione spese straordinarie condominio arretrate

Debiti condominiali non pagati: quando scadono? Il termine di decorrenza della prescrizione per gli oneri ordinari e straordinari.

Qualche anno fa, il tuo condominio ha deliberato dei lavori di ristrutturazione del tetto e della facciata. L’amministratore ha diviso la spesa tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà. Poi ha inviato le lettere raccomandate con la richiesta di pagamento. Il tutto sulla base di una delibera dell’assemblea che aveva approvato l’esecuzione delle opere straordinarie. 

L’importo da corrispondere era particolarmente elevato e tu non sei riuscito ancora a farvi fronte. Né hai la possibilità di chiedere finanziamenti atteso il tuo basso reddito. L’amministratore si è limitato a ricordarti a voce il pagamento della “bolletta condominiale” senza però diffidarti mai per iscritto. Ora, speri che, in tutto questo tempo, il debito sia scaduto e non più dovuto. È davvero così? Qual è la prescrizione delle spese straordinarie di condominio arretrate? Cosa stabilisce a riguardo la legge?

La prescrizione è l’ultima ancora di salvezza per chi non può pagare e, tuttavia, non ha modo (né possibilità) di contestare il debito. Succede anche in condominio, quando l’amministratore non è solerte nel richiedere le quote (seppur dovrebbe farlo entro massimo sei mesi dall’approvazione del piano di riparto, a pena di revoca del proprio mandato). 

Il Codice civile così, nel disciplinare la prescrizione, ha voluto liberare dal peso di un eventuale pignoramento tutti coloro che hanno debiti arretrati non rivendicati dal creditore entro un certo termine. Questo termine, però, è diverso a seconda del tipo di obbligazione. In particolare, è previsto un apposito termine di prescrizione per le spese straordinarie del condominio. A ricordare quale sia è stata una recente sentenza del tribunale di Ravenna [1]. Ma procediamo con ordine.

Prescrizione spese condominiali ordinarie

Il Codice civile stabilisce una prescrizione di solo cinque anni per tutti quei pagamenti che devono essere fatti almeno una volta all’anno o a intervalli più brevi (ad esempio, una volta al mese, ogni tre mesi, ogni semestre, ecc.). Il termine inizia a decorrere dalla scadenza del pagamento. 

Le quote condominiali ordinarie – quelle cioè “fisse” – seppur spalmate nell’arco di 12 mesi, sono dovute una volta all’anno in base al bilancio di gestione e di rendicontazione fatto dall’amministratore. Lo stesso amministratore esegue poi un piano di riparto che sottopone al voto dell’assemblea e, solo dopo la sua approvazione, passa alla riscossione. 

Dunque, le spese ordinarie dovute dai condomini – come quelle di pulizia o di manutenzione ordinaria, che rivestono natura periodica – si prescrivono in cinque anni che decorrono da quando il pagamento diventa esigibile, ossia dal giorno successivo alla delibera di approvazione del rendiconto formato dall’amministratore. 

Ogni diffida dell’amministratore, rivolta a ottenere la riscossione delle quote, interrompe il termine di prescrizione e lo fa decorrere da capo solo se inviata con raccomandata a.r.

Non rilevano le richieste fatte “a voce”, per telefono, con gli avvisi immessi nella cassetta della posta (sempre che tu non ne abbia firmato una copia “per ricevuta”) o quelli lasciati sotto la porta di casa. Neanche la mail ordinaria ha valore legale a meno che tu risponda alla stessa, così dimostrando di averla ricevuta.

Prescrizione spese condominiali ordinarie dovute dall’affittuario 

Diverso è il discorso per la prescrizione delle quote condominiali dovute dall’affittuario. Questi, infatti, non essendo condomino, è tenuto a pagare nelle mani del proprietario di casa e non dell’amministratore: in altri termini, la sua obbligazione non è nei confronti del condominio, ma verso colui con il quale ha stipulato il contratto di locazione (appunto il locatore). La prescrizione delle quote di condominio che il padrone di casa può chiedere all’inquilino è di 2 anni. Dunque, il conduttore è tenuto a versare gli arretrati degli ultimi 24 mesi. 

Diversamente, il padrone di casa può agire con un decreto ingiuntivo nei confronti del debitore e/o con un’ingiunzione di sfratto.

Maggiori informazioni nell’articolo Prescrizione quote condominiali.

Prescrizione spese condominiali straordinarie

Completamente diverso è il regime della prescrizione delle spese condominiali straordinarie che hanno carattere occasionale. Qui non siamo più dinanzi a un pagamento periodico, da eseguire almeno una volta all’anno. Si tratta, al contrario, di un versamento da eseguire una tantum, solo quando vengono effettuati i lavori di ristrutturazione o qualsiasi altro intervento che non ha causa nella gestione ordinaria dell’edificio. 

In tal caso, il termine di prescrizione è di 10 anni e decorre dalla delibera di approvazione dei lavori e del piano di riparto presentato dall’amministratore [4]. A differenza delle quote ordinarie, qui la delibera può intervenire in qualsiasi momento dell’anno, a seconda delle esigenze che si presentano in condominio.

Leggi anche Qual è la prescrizione dei debiti condominiali?


note

[1] Trib. Ravenna sent. n. 653/2019 del 18.06.2019.

[2] Art. 2948 n. 4 cod. civ.

[3] Art. 2946 cod. civ.

[4] Cass. 05/11/1992 n. 11981; Cass. 28/02/2002 n. 12596; Cass. 25/02/2014 n. 4489; Trib. Roma 22/09/2015 n. 18826.


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